「COSOJI」に見る賃貸管理業務のデジタル化

仕事を細分化し専門的な分野に絞り込むことにより、無駄のない高い効率を実現します。
賃貸管理業務において生まれたプラットフォーム「COSOJI(こそーじ)」は、そのような一面をもつおもしろい先駆的なサービスです。
「掃除」しかも簡単な掃除を専門化したことにより、サービスの利用率が増大する予感がします。
それは「出前」を専門化した手法とよく似ています。
COSOJIのようなサービスと、どんどん進む不動産業界のデジタル化は、賃貸管理のあり方を大きく変えるかもしれません。

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不動産管理業務のアウトソーシング

・anyCarry
・Chompy
・d デリバリー
・DiDi Food
・fineDine
・foodpanda
・FOODNEKO
・menu
・Uber Eats
・Rakutenデリバリー
・Wolt
・ぐるなびデリバリーPremium
・ごちクル
・シャショクル
・出前館

列記したのは現在利用できる個人相手のフードデリバリーサービス、地方都市にはまだまだ知られていないフードデリバリーがあるようです。
飲食店の出前を代行するサービスは、スマートフォンの社会インフラ化により大幅に広がったものです。
飲食界のDXと言っても過言ではありません。

出前の代行は一種のアウトソーシングですが、飲食店が代行を依頼するのではなく、末端のお客さんが依頼することにより、料理の注文と出前依頼が成立するしくみです。
飲食店はフードデリバリーサービスに登録するだけで、売上増加と出前の自動アウトソーシングが実現でき、収益性が向上するメリットがあります。
不動産管理業務のひとつである「お掃除」を、清掃業者ではなく直接清掃作業をおこなう当人に情報を伝え、作業管理が簡単にできる「COSOJI(こそーじ)」も、これまでの仕事の仕方を変えたスマートフォンから生まれたシステムです。

COSOJI(こそーじ)の特徴

COSOJI,賃貸管理

引用:COSOJI
COSOJIは2020年12月にスタートしたサービスです。
2021年1月時点ですでに500名の働き手がおり、草むしりなどの軽作業を可視化・効率化させたサービスを展開しています。
運営元はRsmile株式会社(東京都渋谷区 2020/5設立)、2020年のビジネスコンテストで優勝しCOSOJIに対する出資を受けてスタートしたものです。

全国古民家再生協会との戦略的提携パートナーとしても、全国にある空き家問題の解決に向けた活動をすすめていく予定であり、その一環として全国の空き家点検サービスを開始することとしています。
空き家点検サービスのプラットフォームもCOSOJIが担うことになるでしょう。

COSOJIは「すきま時間」を有効に活用した、ジョブコーディネーションシステムです。
全国からすきま時間を提供してくれる人を募集し、賃貸物件の共用部や外回りの掃除や、空き家の点検などをオーナーとの直接契約で行うものです。
仕事情報と仕事結果をCOSOJIが管理し、報酬支払いもCOSOJIが行うのでオーナーは面倒な手間がかからず、しかも安い料金で依頼できるのが魅力です。

オーナー自主管理と管理会社の存在意義

COSOJIのようなサービスはオーナー自主管理の支援サービスとも言え、不動産業界のDXはオーナー自主管理を容易なものに変えていく可能性があります。
管理会社がオーナーから受取る管理料は一般的に5%と言われており、オーナーにとってはけっして安いものではありません。
アパートローンの返済をしながら行うアパート経営では、5%の利益を生み出すのに大変な思いをしているオーナーも少なくありません。

自主管理が可能であればそうしたいと考えるオーナーもいます。
200戸以上の物件を所有して自主管理を実施しているベテランオーナーもいます。
今後もオーナー自主管理を可能にする支援サービスが生まれ、自主管理のハードルは下がっていくと考えてよいのではないでしょうか。

そのような変化は管理会社の存在意義を見直す契機ともなり得ます。
では管理会社の業務について、自主管理でも可能な仕事をみていきましょう。

入退去管理

入居者募集から内見、申込そして契約、その後時期の到来による退去までが入退去管理です。
募集から契約までは仲介会社で対応できるため、管理会社が必ず必要とはされません。
賃貸条件・募集状況の情報公開やマイソク作成などのルールや仕組みが整理されると、オーナーが自主管理する場合でもかなりの省力化が期待できます。
退去に関しては重要な業務は「退去立会」と「退去時精算」です。
退去立会は内装業者に直接依頼し、QOSMOSなどの活用により、退去者との立会いを行わずに有償修繕箇所と工事金額の確認・承諾を行うことが可能です。

物件メンテナンス

物件メンテナンスは次の5種類の業務があります。

1. 日常的な共用部清掃
2. 退去時の清掃
3. 退去後の修繕工事や品質向上のためのリフォーム工事
4. 共用部に関わる定期点検
5. 法的な定期点検

日常的な共用部清掃については、前述のCOSOJIなどの活用が考えられます。
退去時清掃や退去後の修繕工事そしてリフォーム工事は、一体のプラットフォームができると物件の状況がリアルタイムで、清掃業者やリフォーム業者が情報共有できるようになります。

オーナーからの発注はボタンひとつで完了し、あとは自動的に清掃・修繕・リフォームと作業・工事内容が指示されて、工事完了から工事費精算までプラットフォームで済ますことが考えらえます。
共用部の定期点検や法定点検も、専門業者との情報伝達の仕組みができるようになると、自主管理でもむずかしいことではないでしょう。

セキュリティ

防犯や警備などのセキュリティは、各種センサーやカメラなどIoTの充実と、警備サービスの活用で管理会社に依頼するまでもなく一定のセキュリティレベルは維持できるでしょう。
見守りサービスのような、入居者みずからサービスを選択して活用できるような仕組みも充実し、オーナーの負担が多くなるようなことは少ないと考えられます。
管理会社に委託する管理方式であっても、一般的なアパートでは管理人がいるわけではなく、セキュリティに関する役割を管理会社が担うのは限られたケースだけと言えるでしょう。

経営支援

上記までに見たように管理会社の存在意義は、さまざまなICTやIoTを含めたDXにより少なくなり、残すは空室対策に代表される経営支援が期待されるようになります。
空き家の増加は賃貸住宅も例外でなく、需要量と供給量に絶対的なアンバランスがあります。
入居率を高めるには一般的に推奨されるような「空室対策」に留まることなく、居住需要からビジネス需要に目を転じる必要もあるでしょう。

・コワーキングスペース
・レンタルスタジオ
・多拠点居住対応
・介護施設への用途変更

などこれまでの管理会社の役割から脱皮した、経営支援能力を要求されることになると考えられます。

デジタル化がすすむ賃貸管理

賃貸管理業務そのものもデジタル化がすすみます。
さまざまなアプリやデバイスが活用されるようになると、業務の効率化と確実性が高まり、賃貸管理会社による仕事の質にあまり違いはなく、オーナーはますます「経営支援」能力で管理会社を評価するようになるでしょう。

また業務の効率化は管理業務のコスト低減を生み出し、管理費相場がなくなり高い効率化を図った管理会社は、ルーティンワークの部分を値下げする可能性もでてくるでしょう。
管理会社1社が管理業務を独占するのではなく、家賃管理や契約管理業務を集中的に担うビジネスが生まれ、賃貸物件を複数の会社が協働して管理するような方法も生まれるかもしれません。
不動産業のDXは現在あるビジネスモデルを、大きく変更させるインパクトをもっていると言えるでしょう。

まとめ

「COSOJI」に着目してみました。スタートから半年ほどたったサービスです。
範囲の広い賃貸管理業務を切り分けて、専門化されたサービスを簡単にアウトソーシングできる仕組みは、今後も増えていくと考えられます。
それは賃貸管理業に新規プレーヤーが出現することを意味しており、既存の管理会社にとってビジネスパートナーになることもあれば、ライバル企業になる可能性もあります。
自社のビジネスモデルを常に点検し、変化に対応できるようにすることが重要でしょう。

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