瑕疵担保履行法により10年保証が厳格化

2022年7月7日

1999年（平成11年）「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により新築住宅の10年保証が義務化され、2009年（平成21年）には「住宅瑕疵担保履行法」が制定、2つの法律により10年保証は厳格に履行される仕組みができあがりました。

ここでは「住宅瑕疵担保履行法」の詳しい内容と、住宅産業における10年保証制度の意義について考察します。

住宅瑕疵担保履行法のしくみ

瑕疵担保履行法は「新築住宅10年保証」を確実におこなうため、住宅供給事業者に金銭的な補償の裏付けを実行させることです。

具体的には「供託」と「保険」、仕組みが2つあり事業者はどちらかの仕組みを選択するようになっています。

住宅供給事業者が供給した住宅の10年保証責任にもとづき、修補などに必要な資金を法務局に供託する方法です。

過去10年間の供給戸数に応じ供託保証金が算定される仕組みになっています。

およその目安を掲載すると以下のとおりです。

10年間の供給戸数が算定ベースになるので、毎年2回（3月31日と9月30日）の基準日ごとに過去10年間の供給実績を届出し、供託保証金が算定されます。

保証金を供託しない場合は保険加入しなければなりません。

保険会社は次の5社あり、保険内容はほぼ同じような内容になっています。

保険料は検査料を含み戸建の一般的な規模だと8万円前後であり、10年間で3千戸を超えると供託保証金のほうが1戸当りの単価は安くなります。

供託保証金か保険加入かは事業者が選択でき、規模が小さい事業者ほど保険加入を選択しています。

保険加入にあたっては必要な検査があり、保険会社が指定する検査機関の検査に合格しなければ保険加入はできません。

供託制度と同様、年2回の基準日ごとに保険加入の状況を届出ることが決められています。

なお、保険加入をしない住宅は保証金の供託が必要になります。

住宅瑕疵担保履行法にもとづくこれらの制度により、住宅供給事業者は万が一倒産した場合でも、瑕疵担保責任を果たすために必要な資力確保をおこなうことができます。

10年保証は平成12年から義務づけされていたのですが、住宅事業者が倒産した場合には何の担保もないことが「耐震偽装事件」により明らかになったのです。

『建築業界を震撼させた耐震偽装事件の本質』で触れたように、構造計算書が偽造されていたマンション分譲事業主は倒産し、マンションの購入者たちは住宅ローンを二重に借入し、建替えをせざるを得なかったのでした。

保証責任のある事業主が倒産した場合でも、住宅購入者が10年保証にもとづく必要な措置がとれるよう、法整備したのが住宅瑕疵担保履行法です。

加えて保証保険には「完成保証」がオプションサービスとして追加され、注文住宅の場合に建て主が支払った前払い金の一定額までを保険会社が保証し、代替業者の手配なども含め住宅の完成をサポートする仕組みも作られました。

10年保証の義務づけは新築住宅（戸建・マンション・アパート・店舗併用住宅）に対するものですが、住宅瑕疵担保責任保険の制度は、中古住宅やリフォーム工事にまで適用範囲を広げるようになります。

１．中古住宅

２．リフォーム工事

	リフォーム工事	マンションの大規模修繕工事
保証範囲	構造耐力上主要な部分雨水の浸入を防止する部分	構造耐力上主要な部分雨水の浸入を防止する部分給排水管路給排水設備・電気設備
保証期間	5年	5年　＊手すり等は2年

３．利用状況
中古住宅の売買およびリフォーム工事における瑕疵担保責任保険の利用状況は、平成29年度の実績によると以下のようになっています。