「土地神話」はこうして誰も信じなくなった

バブル崩壊後、平成3年から日本は長い経済低迷期に入ります。

さらに平成20年のリーマンショックによりさらに景気後退が進み、失われた20年とも30年ともいわれるようになるのです。

バブル崩壊直後は『バブル崩壊により消えた企業』で紹介したように、平成9年ころまでバブルのあと始末がつづくのですが、不良債権を多くかかえた金融界ではさらに経営破たんが増加しました。

ここではバブル後の景気低迷期の前半約10年間に生まれた、新しい動きにスポットをあててみます。

バブル崩壊後の地価

1991年（平成3年）2月から下がりはじめた地価は、平成16年ころまで下がりつづけます。

主要都市の住宅地平均地価は下図のごとき状態でした。

引用：不動産ジャパン「土地に関する不動産価格の推移－（1）地価公示に基づく価格」

平成3年から平成16年までのおよそ13年間は「資産デフレ期」とされ、 “失われた10年” ともいわれる地価や株価などあらゆる資産価格が下落した時代です。

不良債権の担保となっていた土地は塩漬けされ、地価が下がったとはいえ市場に流通することはなく、利活用の方法を模索する動きが生まれました。

以上のような施策の実行により不良債権処理と土地の流動化が図られました。

特に整理回収機構による破たん債権の買取りは、下表のように平成12年～14年に95件もおこなわれています。

出典：整理回収機構

不良債権や破たん債権処理により売却される土地は、相場価格を下回って取引されることが多く、平均地価はますます低下傾向となったことが理解できます。

キャピタルゲインからインカムゲインへ

土地を購入後一定期間保有し、値上がりしたところで売却する「キャピタルゲイン」投資手法は通用しなくなります。

多くの投資家たちは手法を変え、不動産の利用により生まれる収益「インカムゲイン」を重視するようになりました。

格安の物件を取得できると収益性は高く、サラリーマンが副業で大家さんになるという動きもでてきました。

個人投資家にとってバイブルともいわれる、ロバート・キヨサキの「金持ち父さん貧乏父さん」が出版されたのは、2000年（平成12年）のことです。

資産デフレの真っただ中、格安の中古アパートや貸家向けの戸建住宅など、投資環境としては良い条件が整っていたと考えられます。

平成12年から平成13年は短期プライムレートが1.5％から1.375％に切り下げられ、平成18年に1.625％にあがるまで低水準で据え置かれます。
出典：日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移」

土地の値上がりに期待することなく、景気不景気にあまり左右されずリスクの高くないストックビジネスとして、賃貸不動産に対する投資が都市部のサラリーマンなどに普及していったのです。

建築基準法改正により高度な土地利用が進む

1997年（平成9年）建築基準法の改正により、土地の高度利用を図る措置もとられました。

東京都心部では空洞化が発生しており、人口減少や産業空洞化による未利用地の増加が見られ、土地の有効利用の必要性がでてきました。

地価はすでに落ち着いており、塩漬け土地の解放など土地流動化も進みつつあったのです。

建築基準法の具体的な改正内容は以下の２つでした。

改正によりこれまで以上の延床面積が可能になったこと、日影規制の適用除外により超高層マンションの建設が可能になったことが、分譲事業の採算性を高めることにつながります。

特に湾岸エリアは工業・商業・居住が混在する地域として位置づけられていましたが、平成3年以降製造業が減少しサービス業が増加する変化がおきていました。

産業構造の変化は大規模工場の閉鎖や縮小により、増加した低未利用地を住宅地に転換する動きが大きくなります。

さらに湾岸エリアは都心に近いにもかかわらず、代表的な住宅地の地価より割安であり規制緩和による採算性が高まったことから、分譲マンションの増加が目立つようになります。

下は国土交通省「土地総合情報システム」から3つのエリアにおける地価推移を抽出し、作成したグラフです。

平成13年には、湾岸エリアで建設されたマンションの割合は、首都圏全体で建設されたマンションの15％を超えるのでした。

引用：国土交通省「東京湾沿岸域の現状と今後の展望」

『将来値上がりしそうな……』といった意識から『現在の利用価値』を求める意識変化がおきたといえるのです。

定期借地制度がはじまる

1991年（平成3年）これまでの借地法と借家法を一本化して「借地借家法」が制定され、「定期借地制度」が導入されました。『所有から利用へ』といった概念が生まれたのです。

バブル絶頂期の地価は取引可能な限界に達しており、土地の有効活用を図る方法として考えられたのが、土地所有者の権利をある程度認めたうえで、借地として流通を活発化させることでした。

しかし定期借地制度は事業用地として利用された実績はありますが、民間の住宅用地とした活用された事例は少なく、唯一ミサワホームが「建築条件付定期借地権」販売をおこなっている事例をみる程度です。

公的事業に目を移すと、国土交通省が定期借地制度利用の状況を公表しています。

出典：国土交通省「定期借地権の事例」

表中の公的事業には住宅用地事業もありますが、民間での定期借地制度による住宅地供給が進まなかった理由に、土地担保住宅ローンが広く普及していることを指摘する研究者もいます。

またバブル崩壊後は地価が下落しバブル前の水準になったことも、住宅用地として定期借地制度が定着しなかった理由ではと考えられるのです。

参考サイト

・一般財団法人 不動産適正取引推進機構「資産デフレ期の不動産政策（上）」
・一般財団法人 不動産適正取引推進機構「資産デフレ期の不動産政策（下）」
・MINTO機構
・整理回収機構
・日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移」
・国土交通省「高層住居誘導地区制度の運用について」
・国土交通省「東京湾沿岸域の現状と今後の展望」
・国土交通省「定期借地権の事例」
【参考書籍】
・『日本不動産業史』 発行所：財団法人名古屋大学出版会 編者：橘川武郎・粕谷誠 発行者：金井雄一

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