売買契約締結の流れを分かりやすく解説

売主と買主との間で売買価格や取引条件について合意が得られたら「売買契約」の締結です。

 売買契約と同時に引き渡し・決済をおこなう場合もありますが、ここでは売買契約と引き渡し・決済を別におこなうケースについて、売買契約の流れを説明します。

契約は媒介業者の事務所でおこなうことが多いですが、お客様の都合によってはご自宅や勤務先での契約になることもあるでしょう。また媒介業者が複数いる場合はどちらの事務所でおこなうか事前に打ち合わせするようにします。 

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不動産営業マンはお客様との接客がメインの業務です。だからと言って、1日中お客様と会っているかというと、そうでもありません。

お客様への物件案内、チラシ作成、間取り図作成、ポータルサイトへの入稿、ポスティング、役所調査、売契重説作成、査定書作成、反響対応と、案外事務所にいる時間が多いものです。

どれも大切な業務ですが、お客様と会わないと数字が上がりません。

そんな多忙な不動産営業マンのために、各シチュエーション別に業務を効率化できるツールをご紹介します。

契約に向けて準備すること

売買契約の前に「重要事項説明書」を交付し説明するのですが、重要事項説明のタイミングにはふたつのパターンがあります。

  1. 売買契約の数日前に重要事項説明をおこなう
  2. 契約当日の契約直前に重要事項説明をおこなう

 どのタイミングで重要事項説明をおこなうかは、買主の意向も確認しましょう。契約直前でかまわないという買主もいれば、契約までに時間をかけて物件や契約内容について精査したいという人もいます。

「重要事項説明は契約の直前でいいですか? 」など確認することが望ましいでしょう。

 重要事項説明以外にもたくさんの準備すべきことがあります。売主や買主に準備をお願いしなければならないものもあるので、忘れずに準備してください。準備するものは以下のとおりです。

【売買契約に準備するもの】

  必ず必要なもの 場合により必要なもの
売主 印鑑(認印でも可) 登記済権利書または登記識別情報通知書
(契約時に売主本人確認する場合)
本人確認書類(運転免許証など) 仲介手数料(売買契約時に媒介報酬の1/2を支払う場合)
印紙または印紙代金
買主 印鑑(認印でも可) 仲介手数料(売買契約時に媒介報酬の1/2を支払う場合)
手付金
本人確認書類(運転免許証など)
印紙または印紙代金
媒介業者 重要事項説明書
(事前に説明している場合は写し)
宅地建物取引士証

(契約当日重要事項説明を行う場合)

重要事項説明添付書類
(事前に説明している場合は写し)
手付金領収書

(売主が個人の場合)

売買契約書・告知書・付帯設備表 印紙代領収書

(印紙を事前に用意する場合)

契約書用ファイル 媒介契約書写し
朱肉・スタンプ台・印鑑マット・切手ぬらし器 仲介手数料領収書(売買契約時に媒介報酬の1/2を受領する場合)
ローン申込用紙

契約当日の流れ

契約当日は以下のような流れになります。

 売買契約書は事前にみてもらっている場合もありますが、正式な契約書として再確認のためにもすべて読上げをし、売主買主に確認してもらいましょう。

(*読上げは宅建取引士でなくてよい)

契約書を1通作成して契約するケースが多く、その場合は契約書本書以外に読上げ用のコピーを準備。万一契約書に変更や修正が生じた場合には、製本しているケースが多いのでその場合は訂正箇所に訂正印を押印します。

製本していない場合や差し替えが可能な場合は、訂正した契約書を作成するほうが望ましいでしょう。

手付金の授受では「持回り契約」の場合、売主が同席していないので媒介業者が「手付金預かり証」を発行して手付金を受領し、後日売主名の領収証と差し替えするのです

また「任意売却」の場合などでは、決済時まで媒介業者が手付金を預かることもあり、「手付金預かり証」を発行し決済時に代金へ充当するようにします。

*仲介手数料の受領は引き渡し時になるのが一般的ですが、契約終了時に報酬額の半分を受領する場合があります。

契約締結後の業務

売買契約が終わっても媒介業者のやるべきことはまだまだあります。

売主・買主がおこなう引渡しまでの準備をサポートすることです。

 【契約後のサポート業務】

ローン手続き 買主がローン利用の場合、本申込や金銭消費貸借契約などのフォローをおこなう
境界の明示 土地の筆界を確認し買主へ明示する(測量図や確認資料の作成)
物件の現況確認 土地の状況や建物の状況を引き渡し直前に確認する
付帯設備の確認 付帯設備の使用可能性について確認する
負担の消除に係る手続準備 抵当権設定解除など所有権移転の障害になる負担を消除する手続きの準備をおこなう
関係者の承諾書等 私道がある場合の通行や掘削工事の承諾書、越境がある場合の隣地所有者との合意書などを準備
許可・届出などの手続 農地法などの許可や届出の手続をおこなう
売主住所変更登記準備 売主住所変更未了の場合、住民票や戸籍附票の準備をアドバイス
司法書士選定と登記費用見積 登記をおこなう司法書士を決定し、登記費用の見積書を確認する
清算金の負担分計算 固定資産税・都市計画税、家賃、管理費、修繕衝立金など引渡し時に清算する金員の日割り計算をおこなう
占有者の立退きまたは継承手続 賃借人などの立退きまたは借家契約の継承手続きをおこなう

まとめ

売買契約が終わるとひと安心ですが、手付解除やローン承認など契約解除になる要素もあり、まだ取引が完全に終わったわけではありません。

 売買契約後、引き渡し・決済までは1ヶ月あるいは数ヶ月の期間を要することも。その間に準備すべきことはたくさんあります。

 仲介業は引き渡し・決済を迎えて、はじめて業務が終了するのです。そのときまで気を緩めず細心の注意を払いながら業務にあたりましょう。

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