空室が多い物件の特徴|対策方法は?

管理している物件の中には

・空室が決まらない
・居住期間が少なく、すぐに退去になる
・同じ時期に退去が重なり空室戸数が増える

という物件がある不動産会社様も多いと思います。

空室が多く出やすい物件にはいくつかの特徴があります。

空室が多い物件の特徴とはどのようなものなのでしょうか?

そして特徴を解消できるような対策方法はあるのでしょうか?

本ページでは空室になりやすい物件の特徴と対策を3つ紹介していきます。

空室が多い賃貸管理物件の特徴と対策を3つ紹介

空室が多い物件には下記のような特徴があります。

  1. 掃除が行き届いておらず汚い(清潔感がない)
  2. リフォームするまでの期間が長い
  3. 集客力が弱い

1.掃除が行き届いておらず汚い

入居者が物件に求めるものは何でしょうか?

人それぞれ異なるところもありますが大部分は、安全で快適な暮らしを送ることができるための場所を求めています。快適さの中に含まれるのが清潔な場所という点です。

例えば、

1. 共用部分にゴミが溜まっている
2. 駐輪場に不要な自転車が溢れている
3. ゴミ置場にいつもゴミが残っている
4. 掲示板のお知らせが破れてボロボロ

このような状況を普段の生活の中で目にすると、気分が落ちて管理が悪いマンションだと入居者は不満を持つでしょう。

不満を持つと、色々とマンションのイヤな面が目についてしまいます。

結果、新しい住まいへの引っ越しや住まいの購入を考え、退去となるのです。

また、空室となってしまい、部屋の募集に入るとき、清潔感がないマンションは決まりやすいでしょうか?決して決まりやすくはなく、空室期間が長くなり、次の退去が重なって空室が多くなるという負のスパイラルに陥ってしまいます。

【解消対策】管理物件は常に清潔を保つ

管理物件の清潔感を保てずに空室が増えるということは、管理会社の責任が大きく、必ず解消しなければいけない問題です。管理物件の清掃は必ず定期的に入れていくことを徹底しなければいけません。

あわせて、ゴミ置場の定期清掃や駐輪場の定期的な整理なども、管理業務の中で大切な業務です。空室対策は、空室部分だけではなく、物件全体の清潔さを日頃の管理業務の中で保ち続けることも、大きなポイントといえます。

2.リフォームするまでの期間が長い

退去する1カ月前までに通知するのが一般的な賃貸借契約です。退去予定の時点からお部屋の募集を行います。

これはどこの管理会社でも同じでしょう。

そして、実際に退去され、空室になると、原状回復を行います。物件によってはリフォームして、古い部屋の改装をしなければいけません。退去して、部屋の補修を終了させる期間が長ければ長いほど、部屋はなかなか決まらないのです。

部屋を探している人は、きれいな状態の部屋を見て住むかどうかを決める人が多く、補修前の汚い部屋を見せてもなかなか成約には繋がりません。リフォーム費用を値切るオーナーもいて、その間、リフォームができずにタイミングを逃してしまったという話もよく聞きます。

退去したままの状態を長く続けているような物件は、募集してもなかなか決まらずに空室が重なりやすくなるのです。

【解消対策】リフォームは退去前から打ち合わせをしておこう

空室が出て、管理担当者が一番にやるべきことは、いかに早く部屋をきれいな状態に補修を行うかということです。空室の補修を短期間でできるかどうかが管理担当者の腕にかかっています。

ときどき、空室が決まってから部屋の補修を行う管理会社がありますが、私の経験からいうと論外です。

いくら場所が良く、家賃が安くても部屋のパフォーマンスを十分に生かしていないといえます。
早く空室の補修を終わらせるためには、原状回復だけでいい場合は、早急に補修の手配を行いましょう。

古い物件でリフォームの必要がある場合は、退去前からオーナーと打ち合わせをして、早くリフォームに取りかかることができる環境を整えておきましょう。空室の一番きれいな状態を内覧してもらうこと。これが空室を埋めるポイントのひとつです。

3.集客力が弱い

空室が出ると、管理会社は、集客を行わなければいけません。いくつかの募集手段を使って、空室を短期間で埋めるための業務に入ります。

しかし、管理会社によっては集客力が弱くなかなか成約に結びつけることができないケースも散見されます。

集客が弱い原因は、いくつかの理由によるためです。

・ ネット掲載が遅い。
・ ネット掲載の情報が間違っている。
・ 仲介業者への客付け依頼をしていない
・ 募集をネットにのみ頼っている。

等が挙げられます。

前述したように管理業務の大きなミッションのひとつは、早く空室を埋めて満室にすることです。
集客が弱く、空室を埋めることができなければ、オーナーの信頼をなくし最悪の場合、管理解約という事態になりかねません。

【解消対策】ネット募集は当たり前、集客ツールや、ADも有効活用しよう

このような事例に対する解消対策としては、できる限り集客力を高めるための動きをすることです。現在の空室募集において、もっとも力を入れなければいけない集客方法は、ネットによる募集を挙げる人は多いでしょう。

逆を言うとネットの掲載による集客は当たり前に行っておかなければいけません。ときどき、ネットの内容が、本来の募集内容と異なっている場合もあるので、情報は間違いなく、速やかに掲載して集客に役立てましょう。

また、ネット以外の集客方法として、空室物件に募集のぼりや募集シートによる集客も効果があります。

空室物件に、募集のぼりを立てることで、同地域で部屋探しをしている人や、もともと物件を気に入っていたという潜在的なニーズを掘り起こすことができます。

昔は、募集のぼりも積極的に利用されていましたが、近年はネット掲載が主流になりあまり活用されていません。

しかし、募集のぼりを見て管理会社に問い合わせするケースは意外と多いのです。しかも空室物件の場所が分かっているので、部屋探しの条件である、交通の便や、生活環境がクリアされた人が問い合わせしてきます。

成約率の高いお客様が問い合わせしてきますので募集のぼりも活用してはどうでしょうか。
最後に、どうしても自社で客付けができないのであれば、積極的に仲介専門の会社を活用しましょう。

仲介専門会社は、ネームバリューも高く、部屋探しのお客様を多く持っています。仲介専門会社を活用する効果的な方法は、業界用語でADといわれる広告料を出すことでしょう。

仲介専門会社が客付けした場合は、貸主であるオーナーから成功報酬を支払うことで、仲介専門会社が受け取る報酬を上げて、成約率を高めます。ADがない物件は、客付けしないという仲介専門会社もいるくらいですので、積極的に活用しましょう。

空室を埋めるのは管理会社にとって一番大事な仕事

「管理会社の仕事において、一番大切な仕事は何ですか?」
というアンケートを100人程度の管理担当者に尋ねたことがありました。

一番多かった答えは、空室を埋めるということでした。

管理会社の仕事において一番重要度が高いと思われているのが空室を埋めるという仕事です。

いかに早く空室を埋めて満室にするのかがオーナーからも求められており、管理会社の腕の見せ所といったところでしょう。

まとめ

空室が多い特徴というのはいくつかの原因がありますが、今回は管理の内容による空室が多い原因に絞って紹介しました。空室は、管理会社の努力だけでは難しい物理的な条件もあります。

しかし、管理のやり方次第で空室が解消できる方法が、いくつもあるのです。

空室が多くなると、オーナーの不信感に繋がってしまいます。最悪の場合は、管理解約となってしまうのです。地域によっては、オーナー同士のつながりが深いところもあります。

悪い風評が飛び交ってしまい第2、第3の管理解約が出てしまう可能性も否定できません。

一度芽生えた不信感を取り除くには大きな労力を使いますので、普段からこまめな管理とオーナーとの人間関係をしっかりと気づいておくことが大切です。
本記事が空室対策の一助となると幸いです。

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