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再建築不可物件でよくある間違いに注意!工事可能な範囲を解説します

中古住宅の売買では、再建築不可物件を扱うことがあります。

一度更地にすると再建築できないということは周知されていますが、どこまで修繕ができるのかについては、迷うこともあるのではないでしょうか。

この記事では再建築不可物件でよくある「間違い説明」に着目をしながら、実施可能な工事の範囲を解説していきます。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、敷地が道路に2m以上接していないために、一度更地にしてしまうと二度と建築ができなくなる敷地のことをいいます。

建築基準法では、道路と敷地の関係を次のように定めています。

「建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならない(第43条)」

この条件を満たすことができない、つまり建築不可物件となるのは、次のような理由からです。

1. 前面の通路が建築基準法上の道路ではない。
2. 道路に接しているが、路地状敷地であり、通路の幅員が2mに満たない。
3. 道路にも通路にも接していない囲繞地(いにょうち)であり、出入りには通行権のある他人地を利用している。
4. 公図上は道路と接しているが、高低差があるため、物理的に道路から直接出入りができない。

こうした再建築不可物件の家を売却する際には、買主が不利益を被らないように、住宅を延命させる条件について正確な説明をしているはずです。

ところが現実には、誤った説明を信じた買主が違法な工事を進めてしまい、役所から違反指導を受けるという事態が後を絶ちません。

いったいどんな点で間違った説明をしているのか検証をしていきましょう。

再建築不可物件は適法な建築物です

昭和25年以前に建築された再建築不可物件は適法です。ところが中には「再建築不可物件は違法だけれど、古いから許されている」と説明をする人がいます。

これでは再建築不可物件の買主は肩身の狭い思いをしなくてはいけません。

再建築不可物件は、適法な建築物なのですから、この点は胸を張って住めばいいのです。なぜ適法だといえるのかの根拠を解説していきましょう。

最初に接道義務の規定を説明しました。

再掲すると「建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならない」という条文です。建築基準法は、このように「〇〇しなければならない」という文言を中心に構成されており、基本的に建築物は現況の状態をこれらの規定に適合させる義務があります。

「それでは再建築不可物件はやはり違法ではないか」という声もあろうかと思いますが、この法律には、次のような条文があります。

「この法律の施行の際現に存する建築物は、これらの規定に適合しない部分を有する場合においては、当該建築物に対しては、当該規定は、適用しない(第3条第2項)」

条文の一部を省略しましたが、要するに法律が施行する以前から存在していた建築物に不適格部分があっても、その規定は適用しないということです。これがいわゆる「既存不適格建築物」です。

接道義務の基準が施行されたのは昭和25年11月23日ですから、それ以前に存在していた建物で増築等をしていなければ適法だということです。

大規模の修繕・模様替は建築確認申請はいりません

大規模の修繕・模様替は、延べ床面積が500平方メートル以下で、木造2階建て、もしくは平屋建ての建物であれば建築確認申請はいりません。

ほとんどの再建築不可物件は、この規模内に収まりますから、たしかに建築確認申請は不要です。

ちなみに大規模の修繕・模様替というのは、主要構造部の過半を取り換えるような大規模な修繕工事を指します。たとえば柱が20本ある住宅で11本以上取り換えたら大規模の修繕に該当します。

しかし建築確認申請がいらないから自由に工事ができるというのは大きな間違いです。大規模の修繕・模様替ができるのは、あくまでも現行法に適合した建築物のみです。

それではなぜ再建築不可物件では、大規模の修繕・模様替が許されないのでしょうか。次の項で詳しく解説をします。

再建築不可物件では大規模の修繕・模様替はできません

建築確認申請が不要であれば自由に工事ができると勘違いをした人が、再建築不可物件で大胆に柱を総替えするような工事をしてしまうことがあります。この時点で役所に発覚してしまうと、たちまち工事停止の命令を受けて建物を建てることができなくなります。

なぜ大規模の修繕・模様替ができないのかといえば、先ほどの既存不適格建築物の条文の続きである第3項で次のように規定されているからです。

「前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物に対しては、適用しない」

前項の規定は既存不適格の条文である第2項です。次の各号のいずれかに該当すれば、既存不適格の条文を適用しないということですから、ただちに現行法規に適合する義務が発生します。「次の各号」をみると、第3号に次のような条文があります。

「工事の着手がこの法律の施行後である増築、改築、移転、大規模の修繕又は大規模の模様替に係る建築物」

ここには増築はもちろんのこと大規模の修繕・模様替も含まれています。つまりせっかく既存不適格建築物として適法に存在していたのに、大規模の修繕を行うと、たちまち接道義務の規定が適用されてしまうのです。

再建築不可物件で工事ができるのは「修繕」までです

再建築不可物件では大規模の修繕・模様替えは行えません。

反対にいえば「大規模」にならない修繕であれば行えるということです。大規模になるかどうかの判定は、「主要構造部」をどれだけ交換するのかにかかっています。

この場合の主要構造部とは「壁、柱、床、はり、屋根、階段」を指します。それぞれの部位の半数以下の交換であれば、修繕の範疇になるので工事が可能です。

また主要構造部に属さない「構造上重要でない間仕切壁、間柱、付け柱、揚げ床、最下階の床、回り舞台の床、小ばり、ひさし」については自由に工事ができます。たとえば「最下階の床」は主要構造部ではないので、痛みが顕著な1階の床の修繕を大胆に行うことができるのです。

まとめ

再建築不可物件においては「大規模な修繕・模様替は建築確認申請が不要だから工事も可能だ」との考えに基づいて、工事を請負った大工が、まるで悪びれることなく工事を進めていることがあります。

再建築不可物件は、周辺の住民も同様の環境で暮らしていることが多く、何か工事が始まると、たちまち役所に通報が入ることがあります。大規模な修繕工事が発覚すると、最悪の場合住む家の再建がままならない状態まで追い詰められてしまうことがあります。

最終的に困惑をするのは、物件の買主ですから、再建築不可の物件を売却するに際しては、どこまでの修繕工事ができるのか、分かりやすく説明をすることが重要です。

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