役所調査はなぜ重要？チェックポイントや注意点を解説

顧客から相談を受けた土地・建物を知る上で欠かせない様々な調査。

まず行う調査は「現地調査」と「役所調査」でしょう。

現地調査はその名の通り「物件現地で行う調査」なのでイメージをしやすいのですが、役所調査は「役所関係を回るだけの地味な調査」という認識を持っている人がいるかもしれません。

しかし、役所調査をしっかりと行うことで物件の現況や今後について把握することができ、後々のトラブルを防ぐことにも繋がります。

今回は、役所調査のチェックポイントや注意点などを解説していきます。

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役所調査はなぜ重要？

役所調査では、法務局、役所などに行って権利関係や法令関係の内容を調べます。

役所調査をきちんと行うことにより、所有者も知らない情報が出てくることがあります。

たとえば、法務局で取得できる登記簿謄本から他に所有者がいることがわかったり、役所調査により前面道路が建築基準法上の道路ではないため建築に制限や条件があることがわかったりすることがあるのです。

このような権利・法令の内容は、顧客からの情報や現地調査だけでは全てを把握できません。

物件を多面的に把握するために、役所調査は非常に重要だといえるでしょう。

役所調査で調べること

ここでは、役所調査で調べる主な項目についてご紹介します。

法務局

法務局では、土地・建物の登記簿謄本、公図、地積測量図、建物図面などを取得します。

対象地番の所有権、抵当権の有無など権利関係を知ることが可能です。

また、地積測量図があれば、隣地との境界を現地と照らし合わせて確認することができるでしょう。

近年では情報がコンピュータ化され、登記簿謄本などは法務局に行かなくてもインターネット上で取得することが可能となりました。

そのほか、法務局ではコンピュータ化される以前の情報を遡って従前用途を調べることもあります。

役所

役所では、物件にどのような法令上の制限がかかっているかを調べます。ここでは、役所調査で関係する課をご紹介します。

なお、課の名称は自治体により多少異なりますのでご注意ください。

・都市計画課
都市計画課では、用途制限や建蔽率・容積率など建築する上で大切な情報を確認します。

そのほか、防火地域・準防火地域、居住誘導区域内外、自治体独自の条例などを確認し、建築に規制や制限がないか調査しましょう。

・道路課
不動産において、敷地と道路との関係は非常に重要な項目です。建築をするためには、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接地する接道義務があるからです。

接道義務における「道路」は建築基準法の道路のこと。見た目は道路のような道でも、建築基準法上の道路にはあたらず通路扱いということがあるので注意が必要です。

・上下水道課
敷地内に上下水道引き込みの有無や口径などを調査します。敷地内に上下水道の引き込みが必要な場合は、工事が必要となるでしょう。

その際、本管の位置によっては多額の工事費用が必要となる可能性があります。また、前面道路に本管があったとしても、本管が細いために新しい引き込みができないことがあるのです。

建築にあたり、上下水道というライフラインは必ず確認しておきましょう。

・建築指導課
対象物件が土地の場合は、建築に関する制限の有無などを確認します。建築指導課へ行く前に、道路課で建築基準法上の道路の種類を確認しておくとスムーズに調査できるでしょう。

また、対象物件に建物がある場合は、台帳記載事項証明の確認により建築当時の確認済証・検査済証の発行の有無が調査できます。検査済証があれば、当時の建築基準法をクリアした建物であるということが確認できるでしょう。

・教育委員会・生涯学習課
埋蔵文化財包蔵地にかかっているかどうかを確認します。埋蔵文化財包蔵地内の場合、建築前の申請など手続きが必要であることが多く、調査により建築までに時間がかかることがあります。

埋蔵文化財包蔵地は自治体によって確認する場所が異なり、教育委員会や生涯学習課、博物館などで確認することができます。

その他、土壌汚染の有無、区画整理事業などの確認や、町内会の権力が強い地域であれば町内会長を確認しておくことなどが考えられるでしょう。

役所は聞かれたことにしか答えない

正直なところ、役所の対応は担当する人によって異なります。

多くの場合、役所の職員の方は作業中の手を止めて対応しています。

そのため、基本的に役所で対応する人は、こちらが質問したことにしか答えません。

ここでは、役所調査において物件の情報をきちんと把握するため、必要なことを解説しましょう。

役所へ行く前に最低限調べておくこと

役所調査へ行く前に、最低限のことは調べておくことをおすすめします。

例えば、道路に地番がある場合は謄本を取っておく、現地に行って上下水道の引き込みや境界を確認しておくなど。何も調べずに行くと、二度手間になることがあるからです。

上述したように、基本的に役所の担当者は質問されたことにしか答えません。ですから、事前準備を行い、役所で調査する目的を明確にしておくことが大切です。

質問の仕方が大切

役所調査で適切な回答を得るためには、質問の仕方が大切です。

例えば、「この道路は公道ですか？」と聞いて、「公道です」と回答があったとしましょう。

すべての公道が建築基準法上の道路であるとは限らないため、このまま質問を終えてしまうと対象地を正しく把握できません。

はじめから、「この対象地の前面道路は建築基準法上の道路ですか？種類も教えてください」と質問するとスムーズに調査が進みます。

その後、位置指定道路であれば指定番号などの情報、2項道路であれば中心線やセットバックなどの建築条件を確認しましょう。

不明な点があれば、こちらから質問しないと役所の担当者は答えてくれません。

少しでも疑問に思うことがあれば、質問を投げかけることをおすすめします。また、担当者によって見解が異なることがありますので、調査をした日付と担当者の名前も控えておくと良いでしょう。

調査の目的を明確にすることが大切！

役所の担当者は、基本的に受け身の姿勢です。

また、忙しい業務の手を止めて対応しているため、こちらが質問をしたことにしか回答してもらえないことが多くあります。ですから、質問の仕方が非常に重要となります。

少しでも疑問に思うことがあればそのままにせず、質問をすることが大切です。

事前準備を行い、調査の目的を明確にしてから役所調査に向かうようにしましょう。

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