借地権の売却準備について（地主からもらう承諾）

前回の「借地権の売却準備について（地主からもらう承諾）」では、借地権付中古住宅を想定して、買主は個人という前提で説明をさせていただきました。

しかし、借地の面積がある一定規模以上に大きくなってくると、買主は不動産分譲会社になる可能性が高くなります。

前回の最後の例は不動産分譲会社が買って分筆するパターンでしたが、今回は、そのように不動産分譲会社が取得して数棟現場として分譲することを地主が承認してくれた場合のその後を想定しながら、売却にあたり事前に地主から得ておくべき承諾に関することを挙げてみます。

なお、借地権の譲渡によって、借地人の地位は下記のように移転します。

これらの内容は重要ですから、協議・承諾事項はすべて網羅して覚書等の書面にすることが大切です。

借地権の売却準備について（地主からもらう承諾）

借地権譲渡承諾料はいくらか確認しておきましょう。

まずは土地賃貸借契約書に記載があるか確認しておきましょう。

ない場合には地主との協議になると思われます。当該エリアの慣習等を調査しておきましょう。たとえば「借地権価格の10％程度」等というように相場があるかもしれません。

ところで、この段階での借地権譲渡承諾料は、「旧借地人から不動産分譲会社への借地権譲渡」についてのものですが、このあと「不動産分譲会社から新借地人（分譲戸建の購入者）への借地権譲渡」も控えているわけです。

こちらについても、最初の段階でその有無、ある場合の金額を取り決めておきましょう。まとめていくらと決めている場合も多いようです。

いずれにしろ、単純な借地権譲渡ではありませんから、地主としっかり理解しあうことが重要です。

不動産分譲会社が借地人である期間の土地賃料等を確認しましょう。

不動産分譲会社が借地権を取得すると、「既存建物解体～新築建物建築～販売活動」の期間は不動産分譲会社が賃料を負担することになると思います。

土地賃料等、土地賃貸借契約の内容を協議しましょう。

借地契約中に一度既存建物を解体し、更地になることをご理解いただきましょう。

なお、年末年始に更地状態だと、土地の固定資産評価額が更地評価になり、地主の固都税負担が増大する可能性がありますので気を付けましょう。

分譲戸建の建築が建て替えにあたるのか、事前に協議をしましょう。

通常の建て替えなら、建て替え承諾料の授受が規定されている場合もあります。

どのような扱いとするのかを協議して、書面に記載しておきましょう。

建築物は堅固か、非堅固か事前に確認しておきましょう。

通常は従前の土地賃貸借契約の内容の承継になりますが、もしかしたら地主に変更の希望があるかもしれません。

新借地人（分譲戸建の購入者）への分譲時に必要な確認

新借地人（分譲戸建の購入者）への分譲時、「こんなお客様に借地権を譲渡して欲しくない」等の条件が地主にあるかもしれません。

念のために、なるべく早めに聞いておきましょう。

また、分譲に際しては、販売活動の一環で、いくつかの広告媒体を利用すると思いますので、その承諾も事前に得ておきましょう。

新借地人（分譲戸建の購入者）への新築建物売却時に必要な確認

新借地人（分譲戸建の購入者）への新築建物売却の際、借地権譲渡承諾料の扱いはどうなるか、確認しておきましょう。

もともと、新借地人（分譲戸建の購入者）への借地権譲渡を想定してのことなので、あらためて地主から要求されることはないと思いますが、協議の上、書面に記載しましょう。

金額と回数の問題なので、承諾料総額が妥当であれば問題ないと思います。

地主と新借地人（分譲戸建の購入者）の土地賃貸借契約の内容を決めておきましょう

地主と新借地人（分譲戸建の購入者）の土地賃貸借契約の内容を決めておきましょう（賃料・更新料・借地権譲渡承諾料・・・）。

新借地人（分譲戸建の購入者）との借地権付新築分譲住宅の売買契約時には、地主と新借地人（分譲戸建の購入者）との土地賃貸借契約の締結も当然必要です。

接面道路が地主所有の私道の場合、通行・利用・掘削に関する承諾をもらいましょう。

売買対象地が所有権である場合と同様です。必ず承諾書をもらいましょう

歩行、車両での通行・利用や上水道・下水道・ガス管などの接続工事その利用、工事車両の進入等借地権取得後の工事の段階から、新借地人（分譲戸建の購入者）の将来の生活までを想定しておきましょう。

また、あわせて道路や埋設管の所有者や維持管理の方法、費用負担等も確認しておきましょう。

以上、借地権を不動産分譲会社が取得して数棟の借地権付分譲戸建として事業を行う場合を想定して、得ておきたい地主の承諾について列記してみました。

打診の仕方やその順番、またその承諾内容をどのように文書化するかは非常に難しいものがあります。

地主との接触は非弁行為にも留意しつつ慎重に行ってください。