【敵を知り己を知れば……】震災時に急増する悪質商法・詐欺への備えと情報提供
地質調査研究推進本部が、南海トラフにおいて「今後30年以内にマグニチュード8～9クラスの地震が発生する確率は60～90％以上」との評価を公表したのは令和7年9月のことです。
南海トラフとは、静岡県の駿河湾から九州沖の日向灘にかけての海底に存在する深い溝（トラフ）のことですが、このプレート境界を震源域としておおむね100年から150年間隔で大地震が繰り返し発生しています。
科学的に想定される最大クラスの南海トラフ地震が発生した場合、静岡県から宮崎県にかけての一部において震度7程度となる可能性があるほか、関東地方から九州地方にかけての太平洋沿岸の広い地域で10ｍを超える大津波の襲来が想定されています。
もちろん、想定される被害は、発生過程に多様性がある南海トラフ地震における被害想定の一つに過ぎません。
実際に想定どおりの揺れや津波が発生するとは限らないのです。
しかし、日本は太平洋プレート、北米プレート、ユーラシアプレート、フィリピン海プレートといった4つのプレートが交差する位置に存在すると同時に、千島海溝、日本海溝、伊豆・小笠原海溝、南西諸島海溝に囲まれています。
特に、南海トラフ沿いのプレート境界では、フィリピン海プレートがユーラシアプレートの下に1年あたり数ｃｍの速度で沈み込み、強く固着します。
固着した状態でさらに引き込まれるのですから、そのひずみは年を追うごとに蓄積されます。
そして、ひずみが限界に達して一気に解放される、つまりは地盤が跳ね上がる現象によって発生する地震こそが、「南海トラフ地震」の正体です。
そもそも、日本は言うまでもなく地震大国です。
震度1以上を観測する有感地震だけでも年間1,000件以上発生しています。
そして、日本中どこを探しても、地震の危険性がない地域など存在しません。
たとえ活断層やプレートの境界が近くになかったとしても、地震が発生しないと言い切れる地域は存在しないのです。
このように理解すれば、日頃からの備えがいかに大切なのかお分かりいただけるでしょう。
しかし、「喉元過ぎれば熱さを忘れる」とのことわざが示すように、人は自らが被害に遭わなければ、日本が地震大国であり、いつ大規模地震に遭遇してもおかしくはないという現実を、次第に忘れてしまいます。
だからこそ、私たち不動産業者は、日頃から適切な注意喚起を徹底しなければなりません。
もっとも、その役割は、提案する建物の耐震性やハザードマップについて説明するだけでは果たせません。
特に、震災が発生した後に頻発する義援金詐欺や住宅の修理を口実にした悪質商法、さらには権利名目の劇場型詐欺など、被災者の不安や善意に付け込む卑劣な犯罪から顧客を守ること、さらには顧客自身が身を守るように促すことも、不動産業者に求められる重要な役割の一つです。
『敵を知り己を知れば百戦殆（あやう）からず』との言葉は、中国の兵法書である『孫子・謀攻篇（ぼうこうへん）』に記載されたものですが、これは、自分と相手双方の状況を正しく把握することによって、不必要な敗北を避けられることを説いた言葉です。
つまり、震災詐欺から顧客を守るためには、私たち不動産業者がその手口を正確に理解しておく必要があるのです。
そのような観点から本稿では、災害後に発生しやすい代表的な詐欺や悪質商法の手口を解説するとともに、それらから顧客や地域住民の財産を守るために、不動産業者としてどのような情報提供と注意喚起を行うべきかについて詳しく解説します。
なぜ震災後は詐欺や悪質商法が急増するのか
震災発生後に詐欺や悪質商法が急増するのは、犯罪者にとって労せず儲ける契機となるからです。
もっとも、犯罪者の増加がその原因であると、早計に論じることはできません。
現実には、「被災者の心理的な隙間」「社会インフラの麻痺」「需給構造の急速な歪み」が同時に重なる構造的なメカニズムによって、発生しているからです。
地震のみならず、大規模な自然災害が発生すると、その被災地では住宅の倒壊やライフラインの寸断、避難生活の長期化などにより、日常生活が一変します。
つまり、人間の認知機能や心理状態が通常時とは大きく異なる状態に陥るのです。
そのような状況下において、被災された方は住宅の修理や生活再建、公的支援制度の利用など、これまで一度も経験したことがない数多くの判断を短期間で迫られます。
これが、認知的オーバーロードと判断力の低下を招くのです。
ただでさえ精神的に不安定な状態で、「今すぐ直さないと手遅れになる」「次に地震が発生したら家が潰れる」などと不安を煽られれば、「すぐにでも解決したい」との焦燥感が募り、不相応に高額な契約をその場で結んでしまいます。
つまり、平常時なら気付ける違和感を見落としてしまう可能性が高まるのです。悪質業者は、この心理状態を巧みに利用しているのです。
1979年、アメリカの犯罪学者であるローレンス・コーエンとマーカス・フェルソンが共同で発表した「日常活動理論（Routine Activity Theory）」によれば、犯罪は、次の3つの要素が同じ時間と場所で揃ったときに発生しやすくなると論じています。
- 動機づけられた犯罪者：犯罪を実行しようとする意思や能力を持つ人物の存在。
- 適当な犯罪対象：ふさわしい標的。
- 有能な監視者の不在：犯罪をとがめたり、抑止したりする人物の不在。
同理論では、人々の日常生活のパターンが変化すると犯罪機会も変化すると考えられています。
そのため、警察庁や国民生活センターでも、「災害に便乗した悪質商法」について注意喚起を行っています。
実際、過去に発生した阪神・淡路大震災や東日本大震災、熊本地震、能登半島地震などいずれにもおいても、住宅修理を口実とした悪質な訪問営業や義援金詐欺、公的機関を装った不審な電話やメール、近年ではSNSを悪用した募金詐欺など、多種多様な犯罪が確認されています。
不動産のコンサルティングを生業の一つとしている筆者のもとにも、多くの相談が寄せられてきます。
例えば、「火災保険を利用すれば無償で修理できる」「今日中に契約してくれれば、優先的に工事を行います」「義援金の手続きを代行します」など、一見すると被災者を支援しているように装いながら、その裏では不当に高額な契約を締結させる、あるいは個人情報や金銭を搾取しようとしているのです。
さらに、近年ではインターネットやSNSの普及に伴い、詐欺の手口が急速に巧妙化しています。
電話や訪問販売を主流とした、いわばアナログ時代の詐欺は、犯罪者側にとっても相応の時間やコストが必要でした。
しかし、デジタル空間への移行によって「低コスト・無差別・高精度」のアプローチが可能となりました。
その結果、生成AI技術を悪用した偽動画やディープフェイク動画も確認されるようになったのです。
実在する著名人等の画像・動画・音声をAIで精巧に生成し、あたかも本人が被災者への義援金を募っているようにみせかけ、人々の善意を搾取しているのです。
これは、人間が備えている直感的な警戒心を、著名性を利用して無効化しようとする手口です。
このように、AIやSNSといった現代の先端技術やプラットフォームの仕組みそのものが、詐欺のインフラとして利用されています。
被害を防ぐには、個人によるリテラシーの向上はもちろんのこと、私たち不動産業者が犯罪の手口や傾向を理解して、顧客の防波堤になることが不可欠です。
そのためにも、災害発生時の犯罪傾向について深く学ぶ必要があるのです。
『住宅修理』を口実とした悪質商法
私たち不動産業者にもっとも多く相談が寄せられ、かつ注意しなければならないのは、住宅修理を口実とした点検商法や訪問販売です。
例えば、地震が発生すると多くの方は、外見上は大きな損傷が見当たらなかったとしても「建物に重大な損傷が生じていないだろうか」「余震で倒壊する危険性はないだろうか」といった強い不安を覚えます。
屋根や外壁、基礎部分など、素人では確認が困難な箇所に問題が生じていないかと不安になるのです。
このような心理状態を狙い、悪質業者は「この近くで工事をしている業者の者ですが、お宅をみて少し気になって」などと訪問してきます。
点検は無償であると説明したうえで実施し、実際には問題がない状態であるにもかかわらず「屋根が壊れている」「外壁のズレが確認される」と指摘し、これらを放置すれば「雨漏りが発生する」あるいは「次に地震が発生すれば倒壊する危険性が高い」などと不安を煽り、高額な補修契約を結ばせようとするのです。
声がけは、一見すると親切な助言のようにも思えます。
しかし、無償点検で屋根に上がった際、故意に瓦をずらすなどして破損させ、その状態を写真で撮影して説明する悪質な事例も報告されています。
また、「火災保険を利用すれば、ほとんど自己負担なしで修理できます」などと勧誘し、高額な工事契約を締結させるケースも少なくありません。
しかし、地震による損害については原則として火災保険の補償対象外となります。
地震保険に加入していれば保険金が支払われる可能性があるものの、原則として火災保険の半額を保険金額の上限とする地震保険では、損害認定の結果次第で、驚くほど低い保険金しか支払われない可能性があります。
これは、先述したように地震保険自体が、再建築や補修を目的とする制度ではなく、あくまで生活再建のために必要な資金の補償を目的としているためです。
したがって、損傷の程度によっては、保険金のみで修繕費用を賄うことが困難なだと言えるのです。
にもかかわらず、「必ず保険金が下りる」「自己資金は一切必要ない」と断定的な説明を行う業者には注意が必要です。
これらの業者は、顧客が冷静に提案内容を見直せば矛盾が生じるのを理解しているため、「今なら資材の蓄えがあるため、すぐにでも工事を始められます」などと契約を急がせる特徴があります。
確かに、被災直後は住宅修理の需要が一気に高まり、施工業者が不足するのは事実です。
しかし、その状況を利用して冷静な判断を妨げ、その場で契約を迫る行為は、悪質業者の典型例だと言えるでしょう。
私たち不動産業者は、顧客に対して、このような勧誘を受けた場合には決してその場では契約せず、相談してもらうように促す必要があります。
さらには、特定商取引法に基づき、訪問販売で契約した場合には、契約後一定期間内であれば無条件の解除が認められるクーリング・オフについても、補足しておく必要があるでしょう。
実際にはクーリング・オフを申し出ると、「すでに部材を発注しているため、契約の解除には応じられない」「解除するなら違約金を請求する」などと言われる場合もありますが、仮に発注が事実であったとしても、特定商取引法の規定を免れることはありません。
事業者側の個別事情が、クーリング・オフ権の行使を拒否する理由とは認められません。
したがって、事業者は損害賠償や違約金、解約手数料など名目のいかんによらず、その一切を請求することはできないのです。
また、このような虚偽の理由でクーリング・オフを妨害した場合には、所定の8日を過ぎた場合でも一定の要件下で、改めてクーリング・オフを行うことが可能となります。
震災発生後は、誰しもが一日でも早く元の生活に戻りたいとの気持ちが強くなります。
しかし、その焦りに悪質業者が付け込みます。
だからこそ、不動産業者は培った知見を総動員して、住宅の安全性を説明するだけではなく、補修契約を急がないといった基本的な行動指針について、平時から顧客へ伝えておく必要があるのです。
公的機関などを装った詐欺にも注意
住宅修理を口実とした悪質商法と並んで注意しなければならないのが、公的機関や災害支援団体を装った詐欺です。
被災発生後は、被災者に対して罹災証明書の発行や被災者生活再建支援金、各種見舞金、税金や保険料の減免制度など、さまざまな公的支援制度が設けられます。
これらの制度は被災者の生活再建には欠かせないものですが、その一方で、「多種多様な行政からの支援が受けられる」との期待を醸成します。
しかし、どのような制度が存在し、どのような手続きが必要なのかを正確に理解していない方は多いのです。
そこに、悪質業者は付け込みます。
行政機関や金融機関、災害支援団体の名称を巧みに利用し、被災者への接触を図るのです。
例えば、「支援金の申請に必要です」「給付金を振り込むため口座番号を教えてください」「代理で手続きを行いますので手数料を振り込んでください」などと電話やメール、SNSなどで個人情報や金銭をだまし取るケースが確認されています。
さらに、近年では実在する自治体や省庁のホームページを精巧に模倣した偽サイトへ誘導し、氏名や住所のみならず、口座番号やクレジットカード情報などを入力させるフィッシング詐欺も確認されています。
しかし、行政機関が電話やメール、SNSで口座情報や暗証番号、認証情報などを求めることはありません。
したがって、そのような連絡を受けた場合には絶対に応じず、公表されている自治体の代表電話番号へ連絡して詳細を確認するなど、冷静な対応を心掛ける必要があるのです。
私たち不動産業者は、「このような電話があった」「メールは本物だろうか」といった相談を受ける場面が少なくありません。
その際には、真偽が確認できない情報については安易な回答をしないように心掛け、自治体などの公的機関へ確認するように助言するとともに、少しでも不審に感じた場合には決して個人情報や金銭を提供せず、速やかに警察や消費者生活センターへ連絡するように促す必要があります。
震災後は、誰もが公的支援を必要とします。だからこそ、「行政の手続きだから大丈夫」との「隙」が生じやすくなるとも言えます。
悪質業者や詐欺集団は、そのような隙を巧みについてくるのです。
私たち不動産業者には、住まいだけではなく、生活再建を支える情報についても正しい知識を提供し、顧客が冷静に判断できるように支援する姿勢が求められるのです。
震災後に不動産業者が行うべき情報提供とは
本稿では、これまで震災発生後に増加する悪質商法や詐欺について、その背景や代表的な手口を解説してきました。
江戸時代の文献に記述が残されている「火事場泥棒」は、火事や災害などによる人々の混乱に乗じる、あるいは避難して無人となった家屋などで窃盗に及ぶ行為を指す言葉ですが、つまるところ、人が困っている隙につけ込んで利益を得ようとする極めて卑劣な行動です。
刑法には「火事場泥棒」に類する個別の独立した罪名こそありませんが、裁判や量刑判断においては、「被害者の窮状につけ込んだ卑劣で悪質な犯行」だとして、罪が酌量されず厳しく処罰される傾向にあります。
これらの犯罪を未然に防止する義務自体は、不動産業者に課せられた義務ではありません。
しかし、住宅や生活再建に深く関わる私たち不動産業者だからこそ、果たすべき役割があります。
そもそも、被災された方の多くは、住まいに関する不安を抱えています。
そのような状況下において、日頃から信頼関係を築いてきた不動産業者の一言は、時に行政機関や専門家による説明以上に大きな安心感を与える場合があります。
だからこそ、私たちは日頃から悪質業者や詐欺集団による犯行の動態や手口について理解を深め、いつ何時でも適切な助言ができるように備えておく必要があるのです。
もちろん、不動産業者だけで詐欺や悪質商法を完全に防ぐことはできません。
しかし、被害を未然に防ぐための「相談相手」になることはできます。
そもそも、現在の不動産業界においては、建物や設備、住宅ローンなどの説明だけではなく、防災やレジリエンス、生活再建に関する知識まで含めた総合的な提案力が求められる時代となっています。
そして、その中には、震災後に発生する犯罪行為から顧客を守るために必要な情報提供も含まれているのです。
災害は、誰にも防ぐことができない自然現象です。
しかし、起こり得ると想定し、未然に備えることは可能です。
特に、災害に便乗した詐欺や悪質商法に対しては、正しい知識と情報提供によって、その多くを防ぐことができます。
だからこそ、不動産業者には「住まいを紹介する専門家」としてだけではなく、「顧客の暮らしと財産を守るパートナー」としての役割が期待されているのです。
震災発生後は、住まいだけではなく、人々の心理にも大きな揺らぎが生じます。
その際に、正確な知識に基づく注意喚起と冷静な助言を継続することこそが、顧客や地域社会から真に信頼される不動産業者の第一歩となるのです。
まとめ
犯罪の手口は、年々巧妙化しています。
そのため、本稿で解説した手口が今後も最新であるとは限りません。
そして、残念ではありますが、犯罪を取り締まる警察も、犯罪者への対応では後手に甘んじざるを得ないのが現実です。
これは、限られた警察力（人員・予算）の中で、すでに発生した権利侵害や被害への対応を優先せざるを得ない構造があるからです。
そもそも、起こるかどうか分からない犯罪を予防するには、膨大なリソースが必要です。
したがって、それを警察に求めるのは「酷」だとさえ言えるのです。
それだけに、民間の危機意識を醸成することが、犯罪を未然に防止するうえで重要な備えとなります。
端的に表現すれば、危険を察知する「勘」です。
人間の「勘」を侮ってはなりません。
これまで培ってきた経験や知識、言葉にできない違和感が、知らず知らずのうちに危険を知らせるシグナルとなっていることが少なくないからです。
つまり、「何となく怪しい」「いつもと様子が違う」といった直感こそが、巧妙化する犯罪から身を守る第一の防波堤となるのです。
そして、これまでの犯罪傾向や手口の理解に努めることで、「勘」による危険察知の蓋然性は高まります。
私たち不動産業者には、被災によって正常な判断に支障をきたした顧客が、悪質業者や詐欺の餌食にならないよう、適切な助言を通じて犯罪を防止する一翼を担う社会的な責務があるのです。
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