【街路樹による被害への対応方法】相談窓口から実務対応まで徹底解説
街路樹は、景観形成やヒートアイランド対策、防災など多くの公的役割を担っています。
しかし、一方では大量の落ち葉、樹液、虫の発生、カラスの営巣、日照阻害など、道路に面した住宅や敷地に影響を及ぼしているケースも少なくはありません。
2023年4月の民法改正により、隣地から枝が越境してきた場合には、従来どおり隣地所有者に枝を切るように求めることができるとの原則に加え、一定の条件下では自ら枝を切ることも可能となりました（民法第233条）。
しかし、枝の越境が生じていない場合については、民法第233条は適用されません。
そもそも、街路樹は、道路種別に応じて国、都道府県、市区町村が所有・管理する行政財産です。
行政財産に対しては、たとえ敷地内へ枝が越境していたとしても、直ちに民法の規定が適用されるとは限りません。
それどころか、許可を得ずに伐採した場合には、道路法第101条の規定に基づき、「三年以下の拘禁刑又は百万円以下の罰金」に処される可能性さえあるのです。
街路樹による被害は、実際に生活してみなければ実感しづらいものです。
そのため、物件を引き渡した後になって、「街路樹を剪定・伐採するように行政へ働きかけてほしい」と連絡を受けることがあります。また、購入条件として街路樹の伐採が求められるケースもあるでしょう。
このようなケースにおいて、「私たちには権限がありませんので、行政にご相談ください」と説明するだけでは、契約機会や信頼を失う可能性があります。
本稿では、不動産会社が理解しておくべき街路樹に関する相談窓口と法的な考え、さらには適切な対応方法について解説します。
相談対応前には覚えておきたい基礎知識
街路樹による問題が発生した際、多くの方は「道路脇に植えられているのだから、市役所へ相談すれば良い」と考えがちです。
もちろん、市区町村が管理する道路であれば、その認識で間違いありません。
しかし、すべての街路樹が市区町村の管理下にあるわけではないため、まずは道路の管理者を確認する必要があります。
ご存じのとおり、道路は道路法によって国道、都道府県道、市町村道などに区分されており、それぞれ管理主体が異なります。
また、道路法上の道路ではなく、位置指定道路などの私道に植栽されている場合もあるでしょう。
私道に植えられた樹木の枝が越境している場合には、私道の所有者へ切除を催告し、相当期間が経過しても対応してくれない場合には、民法第233条の要件を満たす範囲で自ら切り取ることが可能です。
また、越境していなくても実害が生じていれば、所有者に対して適切な管理を求める余地は十分にあるでしょう。
しかし、原則として国道は国（一部区間については政令指定都市）、都道府県道は都道府県、市町村道は市区町村が管理しています。
したがって、街路樹の維持管理や剪定、伐採に関する相談先も、道路種別によって異なるのです。
不動産取引のプロである不動産業者は、この基本原則を見誤ってはなりません。
さらに、序章で述べたとおり、街路樹は単なる植物ではなく、道路の附属物として設置・管理されている行政財産です。
行政財産とは、国や地方自治体などの公的機関が所有する公有財産のうち、行政目的のために直接使用し、または住民の共同利用に供されている土地や建物を指します。
このうち、道路は「公共用財産」に分類され、街路樹も道路附属物として一体的に管理されています。
そもそも街路樹は、道路の安全性や景観形成、環境保全などの公益的な役割を果たすことを目的に、計画的に植えられているのです。
そのため、たとえ実害が生じていたとしても、個人の判断で枝を切るような行為は原則として認められず、一般の民間同士で生じた樹木の越境問題とは区分して考えなければならないのです。
もちろん、行政は街路樹の管理を放置しているわけではありません。
樹木の健全な育成と道路利用者に対する安全の確保を両立させるため、定期的な点検や剪定を実施しています。
しかし、道路脇の緑地帯や歩道には膨大な数の街路樹が存在することに加え、維持管理には限られた予算や人員しか投入できません。
そのため、住民から要望があっても、直ちに剪定や伐採が実施されるとは限らないのです。
行政は危険性や緊急性などを総合的に判断したうえで、対応の優先順位を決定しているのです。
したがって、「枝が伸びてきた」「落ち葉が多い」といった理由だけでは、予算やスケジュールの都合で後回しにされることも少なくはないのです。
不動産業者が街路樹について相談された場合には、まず独断で枝を切ったり剪定したりしてはならないことを説明し、あわせて道路種別によって管理者が異なるという点を説明しなければなりません。
そのうえで、適切な相談先を案内すると同時に、要望しても直ちに対応してもらえるとは限らないことを説明する必要があるのです。
もっとも、それだけでは「不動産業者が代理で要望してほしい」と考える顧客の理解を得られない場合もあるでしょう。
そのため、次章では不動産業者が行政へ代理で要望することは可能なのか、さらには要望を受け入れてもらいやすくするためには、どのような連絡方法が望ましいのかについて検証していきます。
不動産業者が代理で要望することは可能？
前章で述べたとおり、街路樹は道路管理者が管理する行政財産であり、個人の判断で剪定や伐採を行うことは原則として認められていません。
そのため、実害が生じている場合には、道路管理者に対して適切に要望することが基本となります。
それでは、顧客から「代わりに行政へ連絡してほしい」と依頼された場合、不動産業者が代理で相談や要望を行うことは可能なのでしょうか。
結論から申し上げれば、相談や要望を伝えること自体に法的な問題は発生しません。
日常業務においても、顧客に代わって事情を説明したり、道路管理者に対して現地の状況を伝えたりすることは、不動産取引業務の範囲内として行われるのが一般的だからです。
ただし、有償で交渉を代理するなど、業務内容や対応によっては非弁行為に該当する可能性がありますので、あくまでも無償で、顧客の意思を伝えるにとどめておくことが肝要です。
もっとも、不動産業者に限らず誰が要望したとしても、「街路樹が存在することで日照が制限されている」「落ち葉が気になる」といった事情だけでは、剪定や伐採の必要性を認めてもらうのは困難です。
現実には「ご要望は承りました」と言われ、結果として後回しにされることの方が多いのです。
道路管理者の判断基準は、あくまでも公共の安全性や道路管理上の必要性です。
そのため、客観的な危険性や管理上の問題があると具体的な根拠を示したうえで要望するのが近道となります。
例えば、次のような危険性が生じていると申述するのです。
申述する際は担当窓口への電話連絡でも構わないものの、客観的事実を残すことができません。
それよりも、写真付きの申述書を作成して担当窓口へ提出する方が、迅速に対応してもらえる可能性は高まります。
自治体や自治会が要望書や申述書のテンプレートを提供している場合もありますし、存在しなければ独自に作成しても構いません。
注意点としては宛名や日付などの基本事項を記載することはもちろん、具体的な道路の位置を明示すると同時に写真を添付し、さらに具体的な問題、例えば「街路樹が生い茂り交差点の見通しが悪い」「街路樹が枯れており、倒れる危険性がある」などを記載することです。
このような具体的事情が提示されれば、道路管理者も優先度を高める必要があると判断し、対応を検討しやすくなります。
道路管理者が遠方である場合などにおいては、申述書を問い合わせフォームやメールで送付する方法も検討されますが、筆者は、可能な限り道路管理課などの管理窓口へ持参し、手渡しされることをお勧めします。
直接顔を合わせて事情を説明することで、担当者に問題意識を共有してもらいやすくなり、結果として、前向きな対応が検討される可能性も高まるからです。
もちろん、最終的に剪定や伐採をするかどうかは道路管理者の裁量です。
したがって、先述した方法を用いても、速やかに対応してもらえるとは限りません。
それでも、単に「行政へ相談してください」と伝えるだけなのと比較して、「管理者を調べたうえで状況を整理し、適切な窓口へ書面で要望するのが近道」と助言する、あるいは代理して申述するのとでは、顧客が受ける印象は大きく異なります。
不動産業者に求められているのは、問題を処理する実務能力であると同時に、問題解決へ向けた適切な道筋を示すことができる能力だからです。
どこへ連絡するのが適切なのか
一般の方は、街路樹の剪定や伐採に関する申述をどこに行えばよいのかで悩むでしょう。
先述したように、相談先は全国共通ではないからです。
もっとも、そこまで深くは考えず、道路脇の街路樹だからと市区町村の総合窓口に相談される方も多いようです。
しかし、前章で述べたように道路種別によって管理主体が異なるため、総合窓口から土木事務所などへと話が回された結果、例えば国道に面している街路樹であれば、担当者から「申し訳ありませんが、国道に面する街路樹のようですので、所轄の国道事務所にお問い合わせください」と言われることになります。
私たち不動産業者は、街路樹が植栽されている道路が国道なのか、あるいは都道府県道や市町村道なのかについては、重要事項調査や物件調査で日頃から確認していますから、把握するのは容易です。
国道であれば、国土交通省の地方整備局や北海道開発局、一部区間では政令指定都市が管理しています。
したがって、各都道府県等に置かれた国土交通省の国道事務所に問い合わせれば良いでしょう。
次いで、都道府県道については各都道府県の土木事務所、市町村道については市区町村の道路管理担当部署が管理者となっています。
なお、市町村道における担当部署の名称は「道路管理課」「道路維持課」「土木課」「道路河川課」など様々であるため、窓口が分からない場合にはあらかじめ代表番号へ問い合わせ、「街路樹の維持管理を担当する部署はどこですか」と確認しておくと良いでしょう。
ただし、道路の陥没や倒木など、道路利用者に差し迫った危険が生じている場合には、通常の要望とは異なる対応が求められます。
道路種別によらず、24時間対応の「道路緊急ダイヤル（＃9910）」や警察へ通報する必要があるのです。
つまり、不動産業者が顧客へ説明すべきなのは、単なる相談窓口だけではありません。
道路の管理者を正しく特定したうえで、どのような事情を、どのような根拠に基づいて伝えるべきかまで助言できてこそ、実務的な付加価値を提供したと言えるのです。
道路管理者から剪定を要請されるケース
歩行者や自動車の通行に影響を及ぼすのは、何も道路脇に植えられた街路樹ばかりとは限りません。
例えば、法人や個人が所有する敷地内に植えられた樹木の枝が、道路にはみ出しているケースが見受けられます。
この場合、逆に各道路管理者から剪定や伐採を要請されることになります。
個人や法人の敷地に植えられた樹木の管理責任は、土地とは別に「立木登記」されていない限り、土地所有者にあると推定されます。
そして、車道の上空に対しては路面から4.5ｍ以上、歩道については路面から2.5ｍ以上の空間確保が「建築限界」として、道路構造令等で定められているのです。
したがって、私有地に植樹された樹木の枝が道路や歩道にまで越境している場合には、建築限界を満たすまで剪定しなければならないのです。
これは、当初は催告ではなくお願いとの体裁を取るものの、放置すれば催告され、最終的には道路法第71条に基づく監督処分や行政代執行法に基づく手続きを経て剪定されることになります。
そして、道路法第71条（道路管理者等の監督処分）に基づく剪定命令を無視した結果、行政代執行によって枝が剪定・除去されれば、その費用は全額所有者に請求される可能性があります。
このように、不動産業者は街路樹による被害を行政に対して申述する方法を説明するだけではなく、相談者の敷地内から道路へ越境している樹木の枝が確認された場合には、是正命令が発せられる前に剪定するよう促す必要があります。
行政や隣家などに対して、適切な維持管理を求めるだけでは片手落ちです。
義務の履行は権利を支えるコストとなるからです。皆がみな、権利だけを主張すれば、いずれ社会は崩壊します。
私たち不動産業者は、自身が権利を主張するためには、他人の権利を容認する必要があることを念頭に置いたうえで、顧客に説明する姿勢が求められるのです。
まとめ
私たち不動産業者には、様々な相談が寄せられます。
不動産取引時までに説明が義務付けられた事項のみならず、隣地との境界や騒音問題、本稿で解説した自己ではなく他者が所有・管理している樹木に関する相談など、多様な相談が寄せられます。
これもひとえに、不動産取引実務を問題なく遂行するためには、宅地建物取引業法のみならず、民法、建築基準法、都市計画法などに関する幅広い知見が求められるため、「様々な事柄に精通しているだろう」と顧客に思われているからでしょう。
ですが、現実には、すべての問題を不動産業者単独で解決できるとは限りません。
街路樹のように行政財産が関係する問題では、最終的な判断権限は道路管理者にありますし、境界紛争であれば土地家屋調査士や弁護士、建物の瑕疵に関する問題であれば建築士など、それぞれの専門家や行政機関に相談するのが、結果的に最適解となり得ます。
しかし、顧客は案件ごとに、誰に相談すれば良いのかで戸惑います。
そのため、「ご存じであれば教えていただきたいのですが、実は……」と、相談をしてくるのです。
その際に、「申し訳ありませんが、専門外なのでお答えできません」と一切の関与を断るか、もしくは「専門外なので、関係法令や判例について調べてみます。少々お時間を頂戴してもよろしいでしょうか」と対応するかは皆さん次第です。
もちろん、理解が不足しているのに適当な説明をしてはなりません。
そのため、専門外を理由に断るのも選択肢の一つといえるでしょう。
むしろ、説明責任を問われる可能性を回避するためには、有効な安全策と言えるのかもしれません。
しかし、自ら解決できる問題と、専門家や行政へ引き継ぐべき問題を適切に見極め、相談者を最善の解決方法へ導くことこそが、私たち不動産業者が果たすべき、社会的な責務ではないでしょうか。
本稿で解説した街路樹の問題についても、単に「私たちには権限がありません」「行政に相談してください」と説明して終わるのではなく、道路管理者を特定したうえで、適切な相談窓口や申述方法、さらには相談者自身が果たすべき義務まで説明できれば、顧客からの信頼はより一層高まることでしょう。
不動産業者に求められているのは、あらゆる問題を自ら解決する能力などではありません。
これまで培った知識を総動員して問題を整理し、適切な解決策を提示する能力です。
そして、この能力こそが、これからの時代に求められる真の専門性だと言えるのです。
