【確約ではない！】建築基準法第43条第2項の認定・許可を正しく理解する
中古住宅や土地の査定を依頼された際、調査項目として重要なものに土地に接する道路の形態があります。
土地の価値は、そこでの建築が認められるか否かで評価が大きく異なります。
もちろん、建築が認められない土地であっても売買は可能ですし、駐車場や資材置き場として活用することは可能です。
しかし、建築用途に利用できる土地と比較すれば取引価格が大きく下がる可能性があります。
当該地で建築が認められない理由は様々ですが、一番多いのは、接道義務を満たしていないことでしょう。
言わずもがなですが、建築基準法第43条（敷地等と道路の関係）において、建物を建築するには、原則としてその敷地が建築基準法第42条で規定された道路に2ｍ以上接しなければならないとされています。
さらに、建築基準法では道路の定義についても第42条で具体的に定義しています。
したがって、不動産を査定する際には、単に「道路と接している」ことを確認するだけでは不十分で、その道路が建築基準法上の道路に該当するのか、そして、該当するのであれば道路の種別や幅員、接する距離（間口）などを確認する必要があります。
これは、不動産調査において「基本のキ」とも言える内容ですから、皆さんがおざなりにしていることはないでしょう。
接道要件を見誤った場合、建築や再建築が制限される結果となりかねず、取引後、大きなトラブルに発展する可能性が高まります。
そのため、不動産業従事者は初心者時代において、徹底的に仕込まれているはずだからです。
しかし、例外規定である建築基準法第43条第2項で「認定（第1号）」と「許可（第2号）」という2つの制度については、理解が及んでいないケースが見受けられます。
この制度は、建築基準法第43条第1項の接道義務を満たしていない敷地についても、一定の条件を満たすことで建築が認められる可能性を設けた規定です。
しかし、この制度は土地そのものの属性を認定・許可する制度ではなく、当該土地に建築しようとする建築物について、一定の要件を満たす場合に認定または許可が受けられる制度です。
つまり、43条第2項による認定・許可を受けた実績がある、あるいは所轄行政庁で「可能性がある」と言われたからといって、将来にわたる建築可能性が保証されるわけではないのです。
つい先日、筆者は投資家から物件調査を依頼され、当該地が建築基準法上の道路に接していないことから、再建築が認められない可能性が高いとして、購入を見合わせた方が良いかもしれないと提案したところ、物件を紹介した媒介業者が、「市役所に確認したところ、建築基準法第43条第2項第2号申請をしてもらえば、許可を得られる可能性が7～8割程度あると言われたので、それほど心配する必要はない」と反論したとのことでした。
筆者が行政担当者に直接確認したわけではありませんから、行政担当者が正式な見解として「7～8割」という具体的な数字を示したのか、媒介業者が、説明された内容を独自に解釈して確率として表現したのか定かではありません。
しかし、筆者の知る限り、建築指導課などの担当者が、まだ申請すらしておらず、接道義務も満たしていない土地について、「建築できる」と断定的に言及するとは考えにくいのです。
また、仮に担当者が個人的な見解として「基準を満たしており、認定または許可される可能性がある」といった趣旨の説明をなしたとしても、それは正式な許可そのものではありません。
あくまでも、可能性について言及したに過ぎないのです。
このような「建築できるかもしれない」という情報を、果たして「建築できる土地」と同じように査定し、かつ購入検討者に誤解を与えるような表現で説明して良いのでしょうか。
この問いは、接道義務に関する法令知識にとどまらず、不動産会社が土地の価値をどのように評価し、購入希望者にどこまで説明責任を果たすべきかという、実務上の問題でもあります。
例えば、国道や市道だからといって、直ちに建築基準法上の道路として扱われるとは限りません。
道路法上の道路と建築基準法上の道路は同じ概念ではないため、国や市区町村が管理している道路であっても、建築基準法第42条に規定された道路に該当するかについて確認が必要な場合もあるのです。
例えば、国や市区町村が管理する道路状の敷地や水路敷が、現況として人や車両の通行に利用されていたとしても、それだけをもって建築基準法上の道路であると判断することはできないのです。
一方で、私道であっても建築基準法上の道路に該当する場合もあります。
代表的なものが、同法第42条第1項第5号に規定される位置指定道路です。
このように、単に「道路がある」という外形だけでは、直ちに建築可能性を判断することはできない場合もあるのです。
本稿では、建築基準法第43条第2項第1号の「認定」と第2号の「許可」について解説し、さらに申請・審査の仕組み、自治体による運用の違いを整理します。
そのうえで、第43条第2項による建築可能性を、不動産会社が査定や購入判断においてどのように評価すべきなのかについても考えてみたいと思います。
建築基準法の「道路」を正しく理解する
序章で、「道路法上の道路」と「建築基準法上の道路」は異なる概念であると解説しました。
これは、それぞれの法律が目指す目的（立法趣旨）が根本的に異なるため、定義や対象範囲が別物として規定されているからです。
とはいえ、どちらも正確に理解しておく必要があるものの、私たち不動産業者がより重視すべきは「建築基準法上の道路」です。
一般的には、国道、都道府県道、市町村道などを公道と呼び、個人や法人などが所有・管理する道路を私道と呼びます。
しかし、これは道路の所有・管理に関する区分に過ぎません。
建築基準法第43条第1項（敷地と道路との関係）で2ｍ以上接しなければならないとされている道路は、建築基準法上の道路に限定されているからです。
そのため、建築基準法において「道路」をどのように定義しているのかを、まずは正確に理解しておく必要があります。
例えば、現況として幅員4ｍ以上の舗装された道路があり、日常的に自動車が通行していたとしても、それだけで建築基準法上の道路とされるわけではありません。
反対に、見た目が狭い私道であっても第3号道路（基準時にすでに存在していた道路）や第5号道路（位置指定道路）として、建築基準法上の道路に該当する場合もあるのです。
したがって、道路に関する調査は外形のみならず、最終的には特定行政庁や市区町村の担当部署で確認する必要があります。
なお、道路に関する情報については、特定行政庁が建築基準法施行規則第10条の2第1項に基づき、「指定道路図」と「指定道路調書」を作成・保存しています。
近年では、特定行政庁の一部において指定道路図や指定道路調書の一部又は全てを、インターネット上のGIS（地理情報システム）で確認できるようになりましたが、まだ万全な状態であるとは言い難く、一次的な調査や表面調査の参考資料として利用するにとどめた方が良いでしょう。
正しく整備されていれば、都市計画道路や認定道路（国道・市道）、建築基準法上の指定道路を確認できる場合もありますが、更新のタイムラグや位置精度の限界などを勘案しなければなりません。
したがって先述したように、特定行政庁の建築指導課などで直接確認する必要があるのです。
建築基準法上の道路、つまりは建築基準法第42条第1項第1号から第5号、同法第2項及び第3項に規定される道路についての正確な理解は、不動産業従事者にとっては必須の知識です。
さらに、建築基準法上の道路に、取扱う物件が接しているか否かは、建築の可否を左右する重要な情報なのですから、夢々おろそかにしてはならないのです。
建築基準法第43条第2項「認定」と「許可」
前章で解説したように、建築基準法第43条第1項では、建築物と敷地の関係において、原則として道路に2ｍ以上接しなければならないとされています。
これは、例えば火災や地震などの発生時における避難、あるいは消防車や救急車などの緊急車両による活動を確保するためであり、加えて、人や物の移動、出入りをスムーズにするだけではなく、周囲の建物との間隔をとることで日照や通風を妨げず、良好な生活環境と公衆衛生を保つためでもあります。
しかし、現実の市街地を見渡すと、建築基準法上の道路に接していないものの、周囲の状況から見て、必ずしも建築を禁止する必要がないと思われる敷地も存在します。
例えば、建築基準法上の道路ではないものの、幅員4ｍ以上の農道や里道その他これに類する道路状の敷地に接しているケースなどです。
こうした敷地に対してまで一律に接道義務を適用すれば、既存市街地に存在する建築可能性のある土地についても、建築ができなくなってしまいます。
そこで設けられたのが、建築基準法第43条第2項で規定された接道義務の適用除外制度です。
まず、同項第1号の規定は次のとおりです。
「敷地が幅員四メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る）に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの」
続く同項第2号は、
「その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの」
とされています。
これら2つの条文から分かるように、第43条第2項には第1号（認定）と第2号（許可）という、性質の異なる2つの制度が存在します。
もっとも、この2つを単純に『建築基準法上の道路ではないものの、一定の基準に適合する道に2ｍ以上接しているか否か』で区分してはなりません。
第1号は「道」に接した上で、さらに国土交通省令で定める基準に適合することが求められており、第2号では「道」に接することが必ずしも求められていない一方で、敷地の周囲に広い空地を有するなどの要件を満たしたうえで、特定行政庁の許可と建築審査会の同意を求める制度だからです。
したがって、規定を読み解くうえで重要となるのが、条文中にある「国土交通省令で定める基準」です。
これは、建築基準法第43条第2項自体で基準の具体的な内容を定めず、『国土交通省令で定める基準』としているからです。
ですが、現実には委任を受ける形で、建築基準法施行規則第10条の3で具体的な基準が定められています。
例えば、第1号に関係する同条第1項及び第2項では、対象となる「道」について、避難及び通行の安全上必要な基準として、一定の幅員や建築基準法上の道路への接続状況、延長、転回広場、すみ切りなどに関する要件が定められています。
第1号における建築物については、同条第3項において用途・規模に関する基準が定められています。
しかし、令和5年12月の改正によって幅員4ｍ以上の農道など、公共の用に供する道に接する敷地については、一定の用途を除き、延べ面積500㎡以内の建築物が認定対象となるなど、対象範囲が拡大された点については留意が必要です。
加えて、
第1号の「認定」は、これらの要件を満たした「道」に接していることを条件としています。
しかし、「建築基準法上の道路ではないけれども、幅員が4ｍ以上あるから第1号の申請は可能だろう」と、安易に判断してはなりません。
幅員だけではなく、その道が施行規則に定める基準に適合しているのか、さらに建築物自体が用途・規模の基準を満たしているのかを確認する必要があるからです。
さらに、第2号の「許可」は、仕組みが異なります。
敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他、国土交通省令で定める基準に適合する建築物について、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認め、さらに建築審査会の同意を得る必要があるからです。
国土交通省令で定める基準については、同じく建築基準法施行規則第10条の3第4項に具体的な基準が定められています。
したがって、第2号についても「国土交通省令の基準がない」というわけではありません。
まがりなりにも一定の要件を満たす道路状のものに接している第1号については、施行規則に定められた基準への適合が制度上の前提となっているため、それを満たしている場合の難易度は比較的容易だと言われています。
一方で、第2号の「許可」は、特定行政庁による個別の判断に加え、建築審査会の同意を得る必要があることから、一般的には第1号と比較して難易度が高いとされています。
ただし、「第1号は容易で、第2号は困難」と一律に解釈してはなりません。
第1号についても、道の形状や接続状況、建築物の用途・規模などについて法令上の基準を満たす必要がありますし、第2号についても、施行規則上の基準に加えて、特定行政庁による個別判断や建築審査会の同意が必要となります。
したがって、いずれにおいても最終的な認定・許可の可能性は、個別の敷地や建築計画ごとに判断されるからです。
建築基準法第43条第2項1号と比較して同法第2号が困難とされるのは、建築審査会の同意を必要とするという手続上の違いに加え、自治体ごとに独自の運用ルールが存在するからでもあります。
例えば、各自治体では通路の最低幅員、防火措置の厳格さ、避難経路の確保などを細かく定めていますが、それ自体が地域の歴史的背景や地形、災害リスクなどに応じて変化します。
ある自治体では2ｍの幅員で同意が得られるのに、別の自治体では3ｍが最低基準として求められるといったことが、個別の許可基準や包括同意基準等によってあり得るのです。
このような措置は、好意的に評価すれば多様性と柔軟性があるとも言えますが、申請の難易度を引き上げる要因ともなっています。
43条第2項の認定・許可とどのように向き合うべきか
ここまで、建築基準法第43条第2項第1号の「認定」と第2号の「許可」について解説してきました。
建築工事に携わる立場でなければ、規定に基づき申請を行う機会は、そうそうはないことでしょう。
そのため、具体的な申請方法については解説を控えます。
しかし、取り扱う土地や既存住宅が建築基準法上の道路に接しているかどうか、さらには接していないのであれば建築が可能かどうかが、査定や販売価格はもとより、広告や販売資料、さらには営業時の説明についても影響を与えます。
何より注意が必要なのは、「43条第2項の認定・許可を受けられる可能性があること」を、直ちに「その土地で建築できる」と断定しないことです。
認定と許可、いずれについても勝手に判断することはできないため、所轄行政庁に相談するのが先決です。その結果、例えば
「第一号の認定が受けられる可能性がある」
「第2号の許可を受けられる可能性が高い」
と言われたとしても、それはあくまでも一定の条件を前提とした見込みであって、認定や許可が確約されたわけではありません。特に、第2号の許可については建築審査会の同意を必要とするため、所轄行政庁の担当者だけで安易に判断できる内容ではないのです。
ましてや行政担当者から得た説明を営業担当者が拡大解釈し、
「行政担当者から建築できると言われた」
「43条の許可が得られる土地です」
などと購入者に対して断定的に説明して契約を締結した後、申請して認定や許可が得られなかった場合には、大変なリスクを背負う結果となりかねません。
営業担当者が伝えるべきは、建築基準法第43条第2項で規定された接道義務の適用除外制度を正確に理解したうえで、行政担当者に確認したところ「どのような説明を受けたか」という事実を開示するとともに、それが「認定・許可」を得られると確約されたものではなく、あくまで可能性である点を説明することです。
これは、査定時においても同様です。
単なる可能性を、建築基準法上の道路に接し、接道義務を満たしている近隣の土地と同一に評価することはできません。
もちろん、行政庁に確認して「可能性がある」と言われたのならば、その点は斟酌する必要はあるでしょう。
しかし、「確定している建築可能性」と「将来的に認定・許可を受けられる可能性」を区別したうえで、そのリスクを反映させることを失念してはなりません。
そもそも、前章で解説したように、例えば第1号については建築基準法施行規則第10条の3に定められた基準に適合していることに加え、建築物についても用途・規模などの要件を満たしている必要があるからです。
つまり、具体的な建築計画を前提として、認定・許可の可否について正式な判断を受けるまでは、確定的な建築可能性があるとはいえないのです。
この点を理解していれば説明する際、「原則として再建築は不可。ただし、建築基準法第43条第2項第1号の認定を受けられる可能性があります」といった表現ができるでしょう。
このような説明に対してどのような判断をするかは、購入検討者次第です。
具体的な建築計画があるのなら、認定・許可が受けられることを停止条件として契約を締結することも可能となります。
もちろん売主・買主双方の同意が必要ではあるものの、売主には建築可能性が価格に反映できる可能性があり、買主は割安で購入した土地で建築ができる可能性があるなど、それぞれにメリットが生じる場合もあります。
不動産業者は、「何が確定しているのか」「何が未確定なのか」「どのような条件を満たせば建築可能性が生じるのか」を整理し、決して不確実性のある状態を可能であると誤信させるような広告・販売資料・営業時の説明を行ってはなりません。
つまり、「建築できるかもしれない」を「建築できる」に変えてはならないのです。
この当たり前とすらいえる区分を徹底することこそが、建築基準法第43条第2項の認定・許可を取り扱う営業担当者に求められる、最も重要な実務の注意点だと言えるのです。
まとめ
本稿では、第43条第2項による建築可能性に加え、不動産会社がこれを査定時においてどのように評価すべきか、さらには購入を検討する顧客に対してどのように説明すべきかについて解説しました。
媒介業者は、不動産取引を担うのが主業ですから、直接建築実務に関わることは多くありません。
そのため、所轄行政庁へ出向くのも、第43条第2項第1号もしくは第2号の申請ではなく、あくまで認定もしくは許可を得られる可能性があるか否かの確認に留まるケースが多いでしょう。
しかし、筆者の知る限り、所轄行政庁の担当者が、「建築できる」と相談者に誤解を与えるような回答をするケースは経験したことがありません。
可能性を示唆することはあっても、最終的には「申請してもらわなければ、判断はできない」との趣旨で回答するからです。
そして、一度でも第43条第2項第1号もしくは第2号の申請を行った経験があればよくご存じでしょうが、申請書類を集めるだけでも相応の労力が必要となります。
許可申請書、理由書、付近見取図、配置図、各階平面図などの建築図面は当然として、さらに安全性審査の参考資料として、避難経路見取図や消防車侵入経路図など、各種資料が求められるからです。
このように、認定や許可を得るためには相応の労力が必要で、かつ一般的な取引実務とは異なる知見が求められます。
それだけに、申請実務に関与しない不動産業者が、制度についての思い込みだけで説明することは避けなければならないのです。
第43条第2項はあくまでも接道義務に対する例外的な制度です。
それだけに、法令上の要件を満たしたうえで、個別の建築計画に応じた判断が必要とされます。
決して、当然に利用できると思ってはなりません。
たとえ認定・許可の可能性がある土地であったとしても、可能性と不確実性を正しく把握したうえで、査定価格や広告、販売資料、営業時の説明に反映させる必要があるのです。
この区別を徹底することこそが、建築基準法上の道路に接していない不動産を取り扱う場合の、基本的かつ重要な姿勢だと言えるのです。
