【衆議院で建築物省エネ法改正案が可決】LCCM住宅時代の到来を見据えた媒介業者の役

H.L.C不動産コンサルティング奥林洋樹

売買仲介（元付）売買仲介（客付）

2025年（令和7年）4月1日から省エネ基準適合が全面的に義務化されるとともに、構造関係規定の見直しが行われました。

施行日以降、既存住宅の購入を検討している一部の方々から、「省エネ基準を満たした中古住宅を購入した方が、資産価値の維持や再販時の優位性確保につながるのでしょうか」といった趣旨の相談を受ける機会が増えているように感じます。

2020年に、二酸化炭素をはじめとする温室効果ガスの排出量を全体として実質ゼロにすることを目指す、いわゆる『カーボンニュートラル宣言』が示されて以降、建築物に求められる各種性能水準の見直しが急速に進められてきました。

2022年には、従来4段階であった断熱性能等級が7段階に拡充され、さらに2025年4月1日以降は、原則としてすべての新築住宅・非住宅に対して省エネ基準への適合が義務化され、現行では断熱性能等級4が最低基準として位置づけられています。

さらに政府は、2030年を目処にZEH基準相当である断熱性能等級5を最低水準にすることを目標にしています。

もっとも、カーボンニュートラルの実現に向けた取り組みはこれだけではありません。

2026年6月4日の衆議院本会議では、「建築物のライフサイクルカーボン評価制度の創設」を柱とする「建築物省エネ法改正案」が賛成多数で可決され、参議院へ審議の場が移されました。

つまり、2030年以降はZEH基準相当が最低水準とされることから、現行基準である断熱性能等級4の住宅であっても、相対的に「従前の基準に基づく住宅」として認識される可能性があるのです。

住宅性能に関する制度改正が相次ぎ、今後もさらなる基準の引き上げが予定されている状況において、既存住宅の購入を検討する消費者が、「より断熱性能の高い住宅を選択すべきではないか」と悩みを抱くのは、むしろ自然なことといえるでしょう。

このように、住宅に求められる省エネ性能は目まぐるしく変化しています。

その結果、既存住宅の購入を検討する消費者が、今後、断熱性能等級を意識する傾向は一層強まる可能性があるのです。

段階的な断熱性能等級の引き上げと消費者の意識変化。

この二つの課題に対して、私たち媒介業者はどのように向き合うべきなのでしょうか。

本稿では、政府が最終的な目標として掲げるLCCM（ライフサイクルカーボンマイナス）住宅について解説するとともに、住宅性能をめぐる消費者意識の変化と、それに伴って媒介業者に求められる役割について考察していきます。

本記事の目次

断熱性能の引き上げが求められる背景と政府・消費者意識の乖離
政府が目指す最終形態『LCCM住宅』とは
断熱性能は資産価値として評価されるのか
変化する消費者意識
まとめ
あわせて読みたい

断熱性能の引き上げが求められる背景と政府・消費者意識の乖離

断熱性能が向上することで省エネ性が高まり、冷暖房費の削減につながることから、消費者にとって有益であることは間違いありません。

しかし、政府が段階的な断熱性能の引き上げを進める背景には、1992年に採択された「国連気候変動枠組条約」を基礎として先進国に削減義務を課した「京都議定書」、さらには2015年のCOP21で採択された国際ルールである「パリ協定」に基づく温室効果ガス削減目標の達成があります。

消費者にとってのメリットは冷暖房費の削減ですが、断熱等級の違いによって実際にどれだけの効果が得られるのかを具体的に把握することは容易ではありません。

そのような観点からすれば、年間の目安光熱費などを確認できる「省エネ性能ラベル」の存在は、消費者にとって有益だといえるでしょう。

もっとも、住宅性能ラベルの普及によって住宅性能の「見える化」が進展すれば、住宅ごとの断熱性能や省エネ性能の差異が、これまで以上に意識されるようになる可能性があります。

しかし、それ以前に、住宅ストック数のうち省エネ基準に適合している住宅は、「住宅の長寿命化リフォームシンポジウム」において紹介された推計によれば、令和元年度時点で約13％にとどまるとされている事実にも目を向ける必要があります。

新築時や一定規模以上の増改築時に省エネ基準への適合が義務化されたことで、今後はストック全体に占める省エネ基準適合住宅の割合が徐々に増加していくと考えられます。

しかし、既存住宅市場全体で見れば、依然として現行の省エネ基準を満たさない住宅が、当面は多数を占めると予測されるのです。

解説するまでもありませんが、既存住宅の価格は土地と建物評価額の合計です。

そして、断熱性能を向上させるには、相応の建材利用や施工精度の引き上げが不可欠となります。

それに伴い、建築費やリフォーム費用が増加するのは必然とさえ言えるでしょう。

もっとも、住宅性能の程度を内外観から判断することは建築のプロでも困難な作業です。

したがって、消費者がその違いを把握するのは容易ではありません。

今後、消費者の住宅性能に関する関心がさらに高まれば、再販時の評価にも影響を及ぼすようになる可能性があります。しかし、現状では以下のような課題が障壁となっています。

①建築当初の性能はもとより、適切な維持管理やリフォームのインセンティブが反映されない。

②建物の質や性能、さらには断熱性能の高さによって得られるメリットが判断できない（媒介業者による説明不足など）。

③住宅性能を価格に反映するための評価手法が十分に確立されていない。

④住宅性能について、金融機関が適切に評価してくれない。

私たち媒介業者は、このような課題を認識すると同時に、消費者意識と政府の思惑に乖離が存在していることを理解しなければなりません。

温室効果ガスの排出を放置すれば、地球の平均気温が危険水準まで上昇し、やがて異常気象の激甚化や海面上昇が顕著となる可能性が高まります。

政府が断熱性能の向上を急ぐのは、このようなリスクを抑制すると同時に、国際的に求められる温室効果ガス削減目標を達成するためです。

一方で消費者は、地球規模の影響よりも冷暖房費がどれだけ削減できるか、そしてリセール時にどれだけ高評価されるかを重視します。

つまり、政府が断熱性能向上を推進する理由と、消費者が高断熱住宅を求める理由は、必ずしも一致しているとは言い切れないのです。

だからこそ、私たち媒介業者には、断熱性能の向上が急がれている理由を正確に理解すると同時に、断熱性能の違いが居住性やランニングコスト、さらには将来的な資産価値にどのような影響を及ぼすのかを、消費者の立場に立って分かりやすく伝える姿勢が求められるのです。

政府が目指す最終形態『LCCM住宅』とは

政府が2030年までに目指しているのは、全ての新築建築物にZEH・ZEB水準の省エネ性能を確保させることです。この方向性はすでに既定路線として位置づけられています。

しかし、政府が最終的な目標として掲げているのは、単に断熱性能を高め、太陽光発電などによる創エネルギーの推進を促進することではありません。

建築資材の製造時点から、それを用いた建築時、居住時、修繕、解体、廃棄に至るまでのライフサイクル全体を通じて発生する二酸化炭素排出量を抑制し、さらに創エネルギーによって削減効果を上回ることによって、トータルで二酸化炭素収支をマイナスとするLCCM（ライフサイクル・カーボン・マイナス）住宅の実現こそが、その最終目標なのです。

そして、LCCM住宅を理解するうえで欠かせないのが、『ライフサイクルカーボン評価制度（LCCO2評価）』の意義と概念です。

LCCO2とは、「Life Cycle　CO2」の略称であり、建築業界においては建築物の建設から使用、維持管理、修繕、解体、廃棄に至るまでの全過程において排出される二酸化炭素量を評価する考え方です。

具体的には、「資材消費量」、「物資輸送距離」、「冷暖房や照明などの設備によるエネルギー消費」などを算出し、それぞれの過程における誘発（資材）素材量やエネルギー消費、CO2排出量、廃棄物負荷を考慮したうえで総合的に評価されます。

この基礎となっているのが、ISO（国際標準化機構）が定める環境マネジメントに関する国際規格である「ISO14000シリーズ」です。

とりわけ、製品やサービスの環境負荷をライフサイクル全体で評価する「ライフサイクルアセスメント（LCA）」の考え方は、ISO14040やISO14044などによって国際的な標準化が図られており、建築分野におけるLCCO2評価も、この概念を基礎として発展してきました。

つまり、LCCM住宅とは単なる高断熱住宅やZEH住宅の延長線上に存在するのではなく、建物のライフサイクル全体における環境負荷を評価する、いわば異なる概念に基づく評価方法によって成り立つ住宅なのです。

序章で述べたように、2026年6月の衆議院本会議を通過した建築物省エネ法改正案においても、「建築物のライフサイクルカーボン評価制度」の創設が柱の一つと位置づけられています。

したがって、今後は建物の省エネ性能だけではなく、「建物がその一生を通じてどれだけ環境負荷を低減できるか」という観点から評価される時代へと移行する可能性があるのです。

もっとも、その道程にはかなりの困難が予想されます。

加盟国全体で「建築物エネルギー性能指令（EPBD）」を適用し、現在の日本よりはるかに厳しい省エネ基準を義務化している欧州連合（EU）ですら、LCCM住宅に相当する考え方の全面義務化を実現できていないという現実があるからです。

そもそも、消費者が既存住宅を購入する際に、「建材の製造段階で排出される二酸化炭素量」や「解体時の環境負荷」などを判断材料とするでしょうか。

多くの消費者が重視するのは、居住性や光熱費、さらには将来的な資産価値でしょう。

このような意味においては、政府が目指すLCCM住宅の理念と、消費者が求める価値との間には、依然として小さくはない隔たりが存在していると言えるでしょう。

だからこそ、私たち媒介業者は「高性能住宅」という抽象的な説明に終始することがないよう、居住性や経済性、将来的な市場評価にくわえて、消費者が享受できる恩恵、例えば住宅ローン金利や各種税制上の特例措置などについても正しく理解したうえで、消費者に説明する必要があるのです。

断熱性能は資産価値として評価されるのか

前章までは住宅性能や、政府が模索する将来的なビジョンについて解説してきました。

しかし、実務面に目を向けた場合、多くの消費者や媒介業者が関心を寄せるのは、「高性能住宅が将来的な資産価値の維持につながるのか」という疑問です。

例えば、省エネ性能ラベルは「第三者評価」と「自己評価」いずれかの方法でラベルや評価書を取得でき、エネルギー消費性能や断熱性能に加え、年間の目安光熱費や再エネ設備の有無など、様々な情報を把握できます。

しかし、自己評価で作成されたラベルは客観性や中立性の観点から、第三者評価と比較した場合、その信頼性について慎重に受け止める消費者も少なくありません。

何より、筆者自身も、自己評価で作成されたラベルが提示された物件については、入力に必要な信頼性に足る情報の提供を受けたうえで、自ら作成プログラムによる再計算を行うように心がけています。

これは、事業者自ら住宅性能評価・表示協会の「省エネ性能ラベル等作成プログラム（以下、作成プログラム）」を利用して評価する仕組みであることから、入力内容の誤認や解釈の相違によって、結果に影響を及ぼしている可能性が否定できないからです。

また、第三者機関による審査を経ないことから、評価の客観性という観点では第三者評価に及ぼないと考える向きもあるためです。

もちろん、作成プログラムの利用には一定のルールが設けられており、虚偽表示を行った場合には国土交通大臣から勧告等の対象となる可能性があります。

しかし、一般消費者がラベルのみから評価方法の違いを十分に理解し、その妥当性を判断することは容易ではありません。

残念ながら、このような傾向はラベルの作成条件を正確に理解していない媒介業者においても見受けられます。

したがって、自己評価による省エネ性能ラベルが付されていることのみをもって、直ちに資産価値の維持や再販時の優位性につながると判断してはなりません。

慎重に見極める必要があるのです。

これは、既存住宅の「省エネ部位ラベル」についても同様です。

また、適切な評価が行われている場合においても、一般消費者から最も注目される目安光熱費は、30㎡当たり1人が居住することを前提として算出されるため、実際の家族構成や生活様式によって大きく異なる可能性があります。

さらに、冷暖房や給湯、照明設備の運転時間などについても標準的な想定値を前提としていることから、設備仕様や使用状況によって実際の光熱費負担は変動します。

省エネ性能ラベルの存在そのものは有益であり、消費者が住宅性能を比較検討する際の重要な判断材料となります。

一方で、ラベルに記載された数値のみが独り歩きした場合には、消費者に過度な期待や誤解を生じさせる可能性が懸念されます。

さらに、新築時から高い省エネ性能を有している住宅や、省エネリフォームによって断熱性能が向上した住宅であっても、計画的かつ継続したメンテナンスを実施しなければ、その性能を維持することはできません。

また、リセール時においては、築年数や立地条件、周辺環境など様々な要素によって価値も変動しますから、省エネ性能は価格形成に影響を与える要素の一つに過ぎないという側面もあります。

これは、住宅性能の高さによって得られる便益を、市場価格にどの程度反映すべきかについての評価方法が、十分に確立されていないからでもあります。

近年では、高性能住宅に対する金利優遇や国土交通省による『子育てグリーン住宅支援事業』、住宅金融支援機構による『グリーンリフォームローン』などの取り組みが広がりつつあるものの、住宅性能そのものが担保評価へ十分に反映されているとは言い切れません。

不動産業界において、物件査定時に住宅性能を適切に反映する手法が十分に確立されていないのと同様に、金融機関における評価方法も各行一律とは言い難く、なお発展途上にあるのです。

つまり、高断熱住宅であることで、資産価値の維持やリセール時の優位性につながる可能性が認められる一方で、その評価体系はいまだ発展途上にあるのが、現在の状況だと言えるのです。

しかし、だからこそ私たち媒介業者は「高断熱住宅だから月々の光熱費が削減できますし、さらには再販時においても有利になる可能性が高い」と安易に断言するようなことは避け、現在の市場環境や制度の限界を踏まえながら、消費者に対して客観的かつ丁寧な情報提供を行う姿勢が求められるのです。

特に留意すべきは、住宅性能の向上によって消費者が享受できる恩恵は、リセール時の価格だけではないという点です。

日々の暮らしにおける快適性や健康面への影響、さらには光熱費の軽減といった恩恵こそが、多くの消費者にとって身近であり、かつ実感しやすい価値だと言えるでしょう。

もっとも、そのような価値は不動産ポータルサイトの掲載情報や査定書だけでは十分に表現できません。

それだけに、住宅性能の数値だけでは伝わらない「暮らしの質」という観点も踏まえながら、消費者が本質的な価値を理解できるように支援していくことこそ、私たち媒介業者に求められる役割なのです。

変化する消費者意識

2025年4月の省エネ基準適合義務化を契機に、住宅性能に対する消費者の関心は確実に高まりを見せています。

もちろん、これまでも住宅性能の違いによって享受できる恩恵を正確に理解し、断熱性能や省エネ性能を重視して住宅を選択する消費者は存在していました。もっとも、そのような消費者は決して多数派とは言えない状況でした。

しかし近年は、政府主導のもと住宅性能の「見える化」が進展したことにより、省エネ性能ラベルや各種制度が徐々に認知されるようになったのです。

さらに、省エネ基準への適合が義務化された現在において、既存住宅の購入を検討する消費者が住宅性能に着目するのは、ある意味で必然と言えるでしょう。

とはいえ、消費者意識の変化は一様ではありません。

国土交通省の住宅市場動向調査において、『既存住宅を購入する際に妥協したもの』という項目のうち、気密性・断熱性について令和6年と5年を比較してみると、戸建では0.3ポイント減少しており、性能面を重視する傾向が微増していることが窺えます。

その一方で、マンションについては逆の傾向が見られます。

断定はできないものの、マンションはその構造上、戸建住宅と比較して一定の断熱性能や気密性が確保されているとの認識が、消費者側に存在している可能性も考えられます。

また、同調査において既存住宅を購入した理由のうち、「品質が確保されていることが確認されたから」との回答割合を見ると、令和2年度11.1％、令和3年度15.2％、令和4年度13.1％、令和5年度12％、令和6年度9.6％と、近年は低下傾向にあることが分かります。

これに対し、「予算的に既存住宅が手頃だったから」との回答割合は上昇傾向にあり、住宅価格の高騰が続くなかで、性能よりも購入価格を優先せざるを得ない消費者が増加しているとの推測も成り立ちます。

つまり、住宅性能に対する関心が高まりつつあるのは事実とうかがえるものの、それが直ちに性能を最優先する消費者の増加へと結びついているわけではないのです。

むしろ現実には、「性能を重視したい」という意識と、「予算を優先せざるを得ない」という経済的制約との間で、多くの消費者が葛藤している状況にあると推察されるのです。

また、今後住宅取得層の中心を担うミレニアル世代やZ世代は、多様性を重視しつつも現実的な安定志向を有すると指摘されることが多く、住宅に対しても「価格」「立地」「居住性」「省エネ性」「再販時の優位性」などを総合的に比較しながら判断する傾向が強まる可能性があります。

また、これらの世代は一つの住宅に生涯住み続ける、つまりは「終の棲家」という概念にとらわれないと指摘されることもあり、住宅性能をどの程度重視するかについては現時点で断定することは困難です。

さらに、今後の社会情勢や経済環境によっても価値観は変化していくと予想されることから、その動向は依然として流動的と言えるでしょう。

だからこそ私たち媒介業者は、断熱性能等級や省エネ性能ラベルといった専門的な情報についても、その数値だけを説明するのではなく、居住性やランニングコスト、さらには将来的な維持管理や資産価値との関係も含めて、分かりやすく伝えると同時に、消費者それぞれの価値観や予算、ライフプランに応じて適切な選択肢を提案していく姿勢が求められるのです。

住宅性能に対する関心が高まる時代だからこそ、媒介業者に求められる役割は、単なる物件紹介にとどまりません。

消費者が住宅の本質的な価値を正確に理解できるように支援し、納得して選択できる環境を整えることこそが、これから求められる重要な使命と言えるのではないでしょうか。