【立入検査で約8割に是正指導】住宅宿泊管理業者の違反実態と新規参入時の留意点

不動産業者は多様な物件を取扱うため、消費者から「民泊施設として活用するために物件を紹介して欲しい」と相談を受けたり、購入後の物件管理を依頼されたりするケースがあります。

宿泊者にとっては、ホテルや旅館と比較して宿泊費を抑えられることに加え、その土地ならではの暮らしや文化を身近に体験できることが民泊の利点です。

そして、物件所有者にとっては空き家や空き部屋を有効活用しながら収益化を図れる手段となります。

さらに、投資家にとっても比較的小規模な物件から不動産運用を始められる可能性があるため、新たな投資対象として注目されているのです。

これらは、近年深刻化する空家問題を解消する手段の一つにもなり得るでしょう。

そして、国や地方自治体にとっても、訪日外国人旅行者や観光需要に対する宿泊施設の不足を補完するとともに、地域経済の活性化や交流人口に拡大に期待できるのですから、民泊制度には一定の社会的意義があると言えるでしょう。

このように、消費者、物件所有者、投資家、国や地方自治体など、多くの関係者にメリットをもたらす可能性のある民泊ですが、その一方で、法令を遵守しない無届営業や管理体制の不備などが社会問題化してきた経緯があります。

筆者にも、民泊転用された住宅に起因する騒音問題や、管理規約で禁止されているにもかかわらず隣室が民泊として利用されているようだといった相談が、これまで数多く寄せられてきました。

住宅宿泊事業法（以下、民泊新法）が施行されたのは2018年6月ですが、これは住宅宿泊事業を営む者に届出制度や登録制度を設けることで、業務の適正な運営を確保することを目的としています。

厳格な旅館業法に基づく許可を不要とする代わりに、年間提供日数の上限を180日以内とするほか、宿泊者に対する騒音防止の説明や、近隣住民からの苦情に対する適切な対応など、様々な義務が課せられています。

しかし、実務の現場においては、届出を行わないまま営業している明らかな違法民泊や、法令理解の不足、管理体制の不備などから、適法性に疑義のある運営が行われている事例も少なくありません。

また、こうした問題は、民泊運営者から委託を受けて清掃や宿泊者対応、苦情処理などの管理業務を担う「住宅宿泊管理業者」が関与している場合においても確認されています。

実際、2025年に国土交通省が民泊新法に基いて実施した全国の住宅宿泊管理業者に対する立入検査では、検査対象となった44業者のうち35業者に法令違反が認められ、是正指導が行われました。

これは、立居入検査の対象とされた業者の約8割に相当します。

そこで本稿では、住宅宿泊管理業者に見られた具体的な違反内容を明らかにするとともに、不動産業者が民泊物件の管理を新たに引き受ける際の留意点について解説します。

住宅宿泊管理業者の役割と責務

序章でも触れたように、民泊は空家や空き室の有効活用、さらには増加する訪日外国人旅行者への対応といった観点から注目を集めてきましたが、その一方で法整備が十分でなかった時代には、無許可営業や近隣トラブルなどが全国各地で問題となっていました。

そもそも、民泊新法の施行前は、宿泊料を受けて人を宿泊させる事業については規模や事業形態によらず、旅館業法に基づく許可が必要とされていました。

しかし、一般住宅の活用を前提とする民泊は、旅館業法が想定する宿泊施設とは異なる側面があるのは否定できません。

そのため、実態に即した新たな制度として民泊新法が制定されたのです。

もっとも、新たに創設された法令上の義務をすべて住宅所有者自身が履行することは容易ではありません。

特に、家主が現地に居住していない場合には、日常的な管理や緊急時対応を適切に行うこと自体が困難です。

そのため、所有者に代わってその役割を担うのが、住宅宿泊管理業者です。

住宅宿泊管理業者として活動するためには国土交通大臣への登録が必要ですが、一定の人的要件や欠格事由に該当しないなどの要件を満たしたうえで登録を受ける必要があります。

その登録数は2026年3月現在で4,095業者であると公表されています。

登録は、個人と法人いずれでも可能ですが、宅建士あるいは宅地建物取引業免許、管理業務主任者である必要は、必ずしも求められていません。

2年以上の実務経験を有している個人や、登録要件を満たした従業者を雇用している法人についても登録が認められているからです。

しかし、住宅宿泊管理業者が担う業務は下記のように多岐にわたります。

◯宿泊者の衛生の確保：宿泊施設を提供する以上、清潔な居室や寝具の提供、設備の維持管理などを通じて宿泊者の衛生を確保しなければなりません。また、委託義務の対象となる届出住宅の維持保全に係る業務については、管理受託契約において対象範囲を明確に定める必要があります。

◯宿泊者の安全の確保：各居室の床面積に応じた宿泊者数の制限を確実に履行するために、住宅宿泊事業者が制限を超える宿泊者との契約を締結した場合の宿泊拒否の権限等について、予め住宅宿泊管理業者と委託者との間で取り決めておく必要があります。

◯外国人観光旅客である宿泊者の快適性及び利便性の確保：外国語を用いて届出住宅の設備使用方法や交通手段に関する情報、災害発生時の通報連絡先に関する案内などを実施しなければなりません。外国人宿泊者が日本語を指定した場合には、外国語で案内を行う必要はないとされていますが、少なくとも複数言語で必要事項が記載された書面を備え付けるなどの配慮は必要でしょう。

◯宿泊者名簿の備付け等：正確な記載を確保するための措置の実施については、住宅宿泊管理業者の責任において対策を講じる必要があります。具体的には、宿泊者の氏名、住所、職業、宿泊日、国籍及び旅券番号を名簿に記載することを徹底したうえで3年間保存する必要があり、都道府県知事から要求があった場合は速やかに提出できるように備えておく必要があります。

◯住宅宿泊事業者への定期報告：管理受託契約を締結して住宅宿泊事業者に対して、報告の対象期間、住宅宿泊管理業務の実施状況、対象となる届出住宅の維持保全状況、周辺地域からの苦情発生状況などについて、住宅宿泊事業者の事業年度終了および管理受託契約の期間満了後に報告を行う必要があります。

◯周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関し必要な事項の説明：届出住宅固有の配慮事項や注意事項を把握したうえで具体的な対策を講じることが求められています。例えば、騒音を防止するために配慮すべき事項や、ごみの処理方法、火災の発生防止などについて説明することが求められます。

◯苦情等への対応：これが、もっとも厳しい条件だと言えるかもしれません。原則として、苦情があった場合には、必要に応じてすみやかに現地へ赴くことが義務とされているからです。

国土交通省のガイドラインでは、苦情があってから現地に赴くまでの時間は30 分以内が目安とされています。

また、交通手段の状況等により現地に赴くまでに時間を要することが想定される場合であっても、その目安は60 分以内とされています。

例えば、深夜に近隣住宅から騒音に関する苦情があった場合には速やかに現地へ趣き対策を講じることが求められます。

そのため、住宅宿泊管理業者は深夜早朝を問わず常時対応できる体制と整えておく必要があります。業務の一部については再委託することが認められているとはいえ、

気の休まらない状態が続くとさえ言えるでしょう。

一般的な賃貸管理では建物の維持管理や入居者対応が中心となるため、緊急対応の発生が皆無とまではいえないものの、発生率はそれほど多くないでしょう。

一方で民泊管理は、宿泊者が短期間で入れ替わるという特性があるため、より頻繁かつ迅速な対応が求められるのです。

とはいえ、残念ながら住宅宿泊管理業者に登録した業者の全てが、法の定めに基づき適切な対応を実施しているとは限りません。

実際に、国土交通省が実施した立居入検査では、検査対象となった住宅宿泊管理業者44社のうち35社に法令違反が認められ、是正指導が行われています。

この結果は、住宅宿泊管理業者に求められる管理責任の重大さを示すものとして重く受け止める必要があるでしょう。では、具体的にどのような法令違反が確認されたのでしょうか。

次章では、国土交通省による立居入検査結果をもとに、その実態を詳しく見ていきます。

住宅宿泊管理業者の違反実態

前章で解説したとおり、住宅宿泊管理業者には多岐にわたる管理義務が課されています。

しかし、国土交通省が実施した立入検査では、多くの事業者に法令違反が確認されました。

最も是正指導が多かったのは『帳簿の備え付け義務違反』の18件で、次いで『住宅宿泊事業者への定期報告義務違反』と『証明書の携帯義務違反』が各16件となっています。

住宅宿泊管理業者は、営業所または事務所ごとに帳簿を備え付け、管理受託契約の締結日や受託した業務の内容などを記載しなければなりません。

また、帳簿は事業年度末日に閉鎖したうえで、その後5年間保存する義務があります。

こうした帳簿は、行政による監督や立入検査への対応だけでなく、自社がどの物件についてどのような業務を受託しているのかを把握するための基礎資料でもあります。

法令上の義務である以前に、管理受託契約の内容や契約締結日を正確に把握することは事業運営の基本とさえ言えるでしょう。

その意味では、帳簿の未整備が最も多く確認された事実は、社内の管理体制そのものに課題を抱えている事業者が少なくないことが示唆されているとも考えられます。

住宅宿泊事業者への定期報告義務違反についても同様です。

住宅宿泊管理業者は、管理業務の実施状況や苦情対応の状況などについて、定期的に住宅宿泊事業者へ報告することが義務付けられています。

管理を受託している以上、法令で義務付けられるまでもなく報告は当然の責務であり、しかも法令で義務付けられている報告回数は住宅宿泊事業者の事業年度終了および管理受託契約の期間満了後、つまりは年1回に過ぎません。

不動産実務に携わる読者であれば、専任媒介契約における業務報告義務と比較しても、その頻度が高くはないことを理解できるでしょう。

是正指導の個別具体的な内容までは公表されていないため、具体的な状況は明らかではありませんが、仮に管理物件の増加や人員不足などを背景に報告体制が十分に機能していなかったとすれば、対策を強化したうえで対応すべき項目だと言えるでしょう。

また、宅地建物取引業者に対する立入検査でもしばしば指摘される従業者証明書の不携帯については、住宅宿泊管理業者においても同様の問題が確認されています。

実務上は軽視されがちですが、従業者証明書は、業務に従事する者が適法な事業者の従業員であることを示す重要な書類です。

特に、苦情処理のため現地へ出向いた際には身分を証明する書類として機能します。

そのためか、宅地建物取引業従業者証明書と住宅宿泊管理業従業者証明書は様式もよく似ています。

このように、是正指導の結果が公表されるとつい上位項目に目もいきがちですが、今回の立入検査結果の中で特に注目すべきは『住宅宿泊管理業務の実施』に関する義務違反が前回調査の3件から6件に増加していることでしょう。

無論、いずれの指導項目も軽視すべきではありません。

しかし、住宅宿泊事業法第36条で規定される住宅宿泊管理業務の実施は、その性質が大きく異なります。

なぜなら、この規定は住宅宿泊管理業者の中核的な業務そのものを対象としているからです。

具体的には宿泊者の衛生確保（第5条）から苦情等への対応（第10条）まで、つまり前章で解説した住宅宿泊管理業者が果たすべき中核的業務の全てが含まれているからです。

言い換えれば、帳簿の未整備や証明書の不携帯が「手続き上の不備」であるのに対し、住宅宿泊管理業務の実施義務違反は、「管理業者として果たすべき役割」を十分に履行していない可能性が示唆されているのです。

特に、近年はインバウンド需要の回復に伴い、民泊施設も増加傾向にあります。

それだけに、一人の担当者が多数の施設を管理するケースも見受けられますが、その一方で、苦情対応やトラブルを未然に防止するためには不可欠な現地確認が、十分に行われなくなるリスクが高まっているのです。

実際、筆者も民泊施設に関連し、近隣住民との騒音トラブルやゴミ出しルール違反について相談を受けるケースが増加しています。

それを裏付けるように、例えば大阪市によれば、規制緩和により増加した「特区民泊」に関する苦情件数は723件に達し、過去最多を記録したとされています。

行政は、苦情の増加を重く受け止めざる負えません。

実際に大阪市は、令和8年5月29日付けで特区民泊の新規受付を停止するとともに、すでに認定されている既存の特区民泊に対しても、「迷惑民泊根絶チーム」による監督指導を強化する方針を示しています。

苦情には、宿泊者による騒音やゴミ出し以外にも、運営側に連絡を取ろうとしても繋がらない、あるいは対応が不適切だといった内容も多かったようです。

同様の苦情は大阪市のみならず、他の自治体においても報告されています。

こうした問題の多くは、適切な管理体制が構築されていれば未然に防止できた可能性があるでしょう。

そもそも、住宅宿泊管理業者は単なる清掃会社や運営代行会社ではなく、地域住民と宿泊者の間に立ち、民泊制度を円滑に機能させるための重要な役割を担っています。

それだけに、住宅宿泊管理業務の実施義務違反が増加した事実を重く受け止める必要があるのです。

では、なぜこうした違反が発生するのでしょうか。

次節では、住宅宿泊管理業者にこれほど多くの法令違反が生じる背景について考察します。

住宅宿泊管理業を手掛ける際の留意点

2025年の既存住宅の取引件数は、レインズの成約報告ベースで約25.2万件（前年比31.6％増）と、増加傾向を示しています。

また、国土交通省白書2025においても、東京圏や大阪圏などの都心部、特に商業地については、地価上昇と成約件数の増加が顕著であると報告されています。

一方で、宅地建物取引業者数も増加しており、国土交通省の『令和６年度宅地建物取引業法の施行状況調査結果』によれば、令和7年3月末現在の宅地建物取引業者数は132,291業者と、11年連続で上昇していることが分かります。これは、平成16年以降で最大の件数です。

成約件数が増加しているとはいえ、宅地建物取引業者数も同時に増加しているのですから、市場競争は依然として厳しい状況にあると言えるでしょう。

さらに、地域差や事業規模による影響もあります。

そのため、事業を継続していくためには媒介取引に依存せず、不動産コンサルティング業務の拡充や本稿で解説した住宅宿泊管理業など、様々な収益確保の方法を模索し続ける必要があるでしょう。

ですが、これまで見てきたように住宅宿泊管理業者には、一般的な賃貸管理業務以上に幅広い義務が課せられています。

完全代行型の管理契約では比較的高い管理報酬を得られるケースもありますが、その業務内容や責務の重さを勘案すれば、簡単に関与して良い性質の業務ではありません。

特に、苦情対応体制の構築は重要です。

実質的に24時間体制で対応せざるを得ない状況を余儀なくされるのですから、一人の担当者に任せきりで対応できるものではないからです。

特に、深夜の騒音やゴミ出しルール違反については現地確認が必要となるケースが少なくありません。

管理戸数の拡大を優先すれば、結果として法令違反や近隣トラブルを招く危険性も増加するのです。

したがって、衛生の確保や苦情等への駆けつけ対応について一部委託を検討したうえでそれに要する費用を勘案し、採算が確保できるかを判断する必要があるのです。

例えば、自社のみで対応することが難しい場合には、24時間対応可能なコールセンターの活用を検討することも有効です。

また、再委託が認められている業務については、積極的に外部業者との連携を模索するといった姿勢も大切でしょう。

さらに、宿泊者名簿の管理や本人確認体制についても軽視してはなりません。

近年はセルフチェックシステムやスマートロックの普及により、非対面で宿泊手続きを完結させられるようになりましたが、利便性が向上した反面、本人確認が不十分となる余地が生まれ、その結果法令違反を問われる危険性もあるのです。

特に、外国人宿泊者については旅券の確認や記録保存が求められているため、システムに依存しすぎることで、適切な運用が損なわれる可能性があるのです。

既に述べたように、住宅宿泊管理業者は単なる管理代行業ではありません。

宿泊者の利便性を確保すると同時に地域住民の生活環境を守り、民泊制度そのものに対する社会的信頼を維持する役割を担っているのです。

近年のインバウンド需要の動向や空家の利活用促進などを勘案すれば、民泊市場は今後も一定の成長が見込めると言えるでしょう。

ですが、その成長を持続可能とするためには、法令を遵守した適正な管理体制の構築は不可欠です。

今回の立入検査結果は、住宅宿泊管理業者に対して改めてコンプライアンス体制の見直しを求める警鐘であるとも言えます。

不動産業者が、新たな収益源の確保として住宅宿泊管理業へ参入するのであれば、登録要件を満たすことで満足するのではなく、実際に求められる管理責任の重さを十分に理解したうえで業務に取り組むことが重要だと言えるのです。

立入検査を受けた住宅宿泊管理業の約8割に法令違反が認められたという事実は、住宅宿泊管理業が「片手間」で取り組める事業でないことを、雄弁に物語っています。

新たな収益源として捉えるだけでなく、地域住民の生活環境や民泊制度そのものの信頼性を支える社会的責任を担う事業であることを認識する必要があります。

加えて、自社が適切な管理体制を構築できるか十分に検討したうえで受託する姿勢が求められるのです。

まとめ

観光庁は、2025年の訪日外国人旅行消費額は9兆7,459億円と、前年比16.4％増加したと公表しています。

令和7年度の補正予算後における一般会計税収は約83.7兆円ですから、インバウンド需要に基づく消費総額は、国が1年間に得る税収全体の1割を超える規模にまで成長していることが分かります。

少子高齢化と人口減少による税収基盤の縮小が懸念されるなか、インバウンド需要は単なる「観光ブーム」ではなく、日本経済を支える成長分野の一つと位置づけられています。

そもそもインバウンド消費は、海外で獲得された外貨が国内で消費されるものであり、経済学的には自動車や半導体の輸出産業と同様に、国外から収益を獲得する役割を果たしています。

特に、少子高齢化による人口減少の影響を受けやすい地方においては、観光需要の取り込みが地方経済の維持や活性化につながるケースも少なくありません。

その意味で、空家や空き室の有効活用を可能とする民泊制度は、宿泊需要への対応のみならず、地域資源の活用という観点から見ても、一定の社会的意義を有していると言えるでしょう。

ですが、本稿で解説したように、民泊制度が適切に機能するためには法令遵守を前提とした管理体制の構築が不可欠です。

仮にインバウンド消費で地方経済が潤ったとしても、地域で暮らす住民が不利益を被るようでは本末転倒になりかねません。

実際、オーバーツーリズムや観光地におけるマナー問題については、各自治体や報道機関からも継続的に指摘されています。

インバウンド需要を享受するためには宿泊施設の存在が不可欠であり、そうした観点から見ても、民泊は重要な役割を担っていると言えるでしょう。

しかし、国土交通省による立入検査において、対象となった住宅宿泊管理業者の約8割に法令違反が確認された事実が示したとおり、制度運営上の課題が浮き彫りになりました。

今後、新たな収益源として住宅宿泊管理業への参入を検討する機会は増えるかもしれません。

ですが、その際には収益性にばかり目を向けるのではなく、求められる管理責任の重さや法令遵守の重要性を十分に理解し、適切な管理体制を整備したうえで取り組む必要があるのです。

本稿が、住宅宿泊管理業への参入を検討する不動産業者の皆様にとって、その責任と役割を見つめ直す一助となれば幸いです。

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