【ハザードマップだけでは足りない？】レジリエンス（防災・回復力）の説明力
筆者はこれまで、不動産会社のミカタにハザードマップに関連する記事を数多く寄稿してきました。
これは、不動産に重要なのは資産性や居住性、快適性ばかりではなく、「命を守る城」としての安全性が極めて重要だからです。
住宅の安全性について考えた場合、まず耐震性が念頭に浮かびます。
ご存じのとおり、現行の建築基準法で求められている基準は耐震等級1です。
これは、震度5強程度までなら住宅が大きくは損傷せず、震度6強から7程度では倒壊・崩壊を免れる一方で、損傷を受ける可能性がある性能です。
住宅が損傷するのは好ましくありませんが、「命を守る城」としての役割は満たしていると言えるでしょう。
新耐震基準（1981年6月1日）施行以降に建築確認申請が提出され、適法に建築された建築物は、性能表示制度による認定の有無を問わず、原則として耐震等級1相当の性能を満たすように設計されています。
さらに、2000年基準以降に建築確認申請が行われた木造建築物については、地盤に応じた基礎の仕様、接合部（柱と梁など）に使用する金物、耐力壁の適切な配置などが大幅に見直されたことから、耐震性能が一層向上しています。
もっともそれ以前、特に1981年6月1日以前に建築された旧耐震建築物については、耐震性に懸念があります。
国土交通省は令和5年時点で、住宅全体の耐震化率は約90％に達したと公表しています。
しかし、筆者の知る限り、旧耐震時代に建築された建物の耐震化率は、依然として低いとの印象を受けます。
耐震化率は、総務省の「住宅・土地統計調査」をもとにしているとのことですから、情報の信憑性は当然に確保されていると思われます。
しかし、旧耐震仕様の物件所有者に耐震改修を提案しても、「いまさら費用を掛けて耐震改修工事を行っても、物件の評価が上がるわけではない」と、極めて消極的です。
国や市区町村からの補助金を利用できる可能性があると説明しても、「全額が補助されるわけではない」と言われる始末です。
2020年7月17日、重要事項説明時の対象項目として水害（洪水・雨水出水・高潮）のハザードマップを提示して、取引対象物件の所在地を説明することが義務化されたものの、活断層図の提示や地耐力についての説明までは求められていません。
水害は耐震性が影響を及ぼすことはありません。
しかし、近年は地震だけではなく、豪雨や台風、線状降水帯などによる自然災害も激甚化しており、住宅には単に「倒壊・崩壊しない性能」だけではなく、一時的に避難所に身を寄せたとしても、できるだけ早く日常生活を取り戻せる「レジリエンス（防災・回復力）」という視点が求められる時代となったのです。
水害ハザードマップの説明は義務ですが、これからの時代、それだけでは十分と言えません。
激甚化傾向にある災害リスクを踏まえたうえで、建物や立地が備える防災性能、さらには被災後の生活再建まで見据え、生活全体に対する「レジリエンス」の概念について理解を深め、顧客へ適切に説明することが求められているのです。
本稿では、レジリエンスとはどのような概念かを解説するとともに、不動産業者に求められる防災意識について検証していきます。
レジリエンスは「被害を防ぐ」ことではない
レジリエンス（Resilience）は、物理学では「弾力」を、心理学においては「精神的な回復力」を指す言葉として用いられてきました。
端的に表現すれば、『困難や逆境に直面した際、適応しながら立ち直り、速やかに日々の生活や社会活動を回復する力』と理解しておけば良いでしょう。
したがって、防災や災害分野で用いる場合には、「災害による被害を防ぐ能力」を意味するのではなく、災害による被害を最小限に抑えながら、いち早く生活を立て直す意味として、使用する必要があるのです。
日本は、いわずと知れた世界有数の地震大国とされています。
USGS（アメリカ地質調査所）は、世界で発生したマグニチュード5以上の地震の約1/10が、日本及びその周辺で発生したと公表しています。
さらに近年では、豪雨や台風、線状降水帯などによる水害も激甚化しています。
これは、地球温暖化に伴う水蒸気量の増加が一因であると、IPCC（気候変動に関する政府間パネル）の評価報告書をはじめ、気象庁気象研究所や国立環境研究所などの国内研究機関でも一貫して示されています。
そして、豪雨災害等の激甚災害に伴い、その被害額も増加しています。
例えば令和3年版国土交通白書では、2019年に確認された津波を除く水害被害額が、統計開始以降、最大を更新したことが報告されています。
火災保険に水災補償を付帯していれば、水災による被害を受けた際に保険金を受け取ることができます。
しかし、損害保険料算出機構が公表した2024年度の水災補償付帯率によれば、全国における付帯率が約61.8％に留まっています。
また、地震保険の世帯加入率も約7割で推移していることを鑑みても、地震や水災といった自然災害に対する補償を付帯していない物件所有者が3割以上存在していることが分かります。
激甚災害の発生率が高まっているにもかかわらず、地震保険の加入や水災補償の付帯が見送られている背景には、自然災害の多発に伴う保険料の値上げが影響している可能性も考えられるでしょう。
しかし、地震による建物の倒壊や損壊、水災による床上・床下浸水や土砂災害が発生した場合、火災保険のみに加入している世帯に対しては、一切保険金が支払われません。
もっとも、地震と水害いずれについても、発生時の被害は広範囲に及ぶため、損害の全額が補償されるわけではありません。
特に地震保険は、建物の再建築や家財の再取得費用を補償する制度ではなく、被災後の生活再建を支援する制度として位置づけられているのです。
しかし、補償を付帯していない場合、被災者生活再建支援制度による給付は最大でも300万円であり、通常は基礎支援金と加算支援金を合計しても50～150万円程度の支給に留まるケースが少なくありません。
これでは再建築どころか、大規模な補修費用さえ十分に賄えない可能性があります。
不動産業者は、費用負担を懸念して地震保険の加入や水災補償の付帯に躊躇する顧客に対し、激甚災害の発生傾向や万が一の際におけるリスクを説明したうえで、冷静に判断するよう促す必要があるでしょう。
それが、顧客自身のレジリエンスを高める支援につながるからです。
とはいえ、保険への加入や耐震性能を高めることはもちろん重要ですが、それだけでは十分といえません。
災害発生後に住み続けられるのか、ライフラインが停止した場合でも一定期間生活できるのか、地域全体として復旧しやすい環境なのかといった視点まで含めて住宅を評価するのが、これからのレジリエンスの考え方だからです。
この考え方は国の防災対策にも反映されています。
近年は「防災」という言葉だけではなく、「国土強靭化（ナショナル・レジリエンス）」という概念のもと、災害の発生そのものを防ぐのではなく、被害を最小限に抑え、社会全体の回復力を高める取り組みが進められているからです。
こうした国の方向性を理解するうえでは、毎年公表されている国土交通白書にも目を通しておきたいところです。
国土交通白書には、地域活性化の推進や心地よい生活空間の創生、自然災害対策に関する施策など、不動産業者にとって有益な情報が数多く掲載されているからです。
もっとも、国土交通白書は300ページを超えるボリュームがあるため、毎年詳細に目を通している不動産業者はそれほど多くないようです。
全てを精読する必要はありませんが、少なくとも災害対策や住宅政策など、自身の業務に関連する章だけでも確認する価値はあるでしょう。
ハザードマップの義務化以降、一歩進んだ「災害への備え（レジリエンス）」を顧客に対して適切に説明できるかが、不動産業者の付加価値であると評価される時代は既に到来しています。
資産性や利便性だけではなく、災害から顧客の命を守り、被災後も生活を再建できる住まいの提案をすることこそ、これからの不動産業者に求められる新たな役割なのです。
住宅のレジリエンスは「住み続けられるか」で決まる
ここまで述べてきたように、レジリエンスとは、単に災害による被害を防ぐことではありません。
住宅に当てはめれば、「災害が発生した後も、その住宅や地域で生活を継続し、どれだけ早く日常を取り戻せるのか」という視点が重要になります。
そのため、建物については耐震性のみならず、太陽光発電などの創エネ設備や蓄電池に関する知見も、私たち不動産業者には必要です。
もっとも、大地震が発生しても建物の倒壊を免れ、創エネ設備や蓄電池によって、一定の電力を確保できたとしても、断水が長期間続けば日常生活を維持することは困難です。
また、豪雨災害においては、建物の堅牢性だけでは十分とはいえません。
建物が高台に立地していることで床上・床下浸水を免れたとしても、周辺道路が冠水して孤立状態となれば、食料や生活必需品の確保も容易ではありません。
さらには、道路が寸断され、地域の病院や診療所が機能を停止し、スーパーマーケットやコンビニエンスストアも営業できない状態となれば、生活を維持していくことは極めて困難です。
このように、住宅のレジリエンスは、建物単体の性能や設備だけで決まるのではありません。
立地条件、ライフライン、周辺施設、地域インフラなど、複数の要素が相互に機能して初めて、万が一の際でも「住み続けられる住宅」と評価できるのです。
そのため、私たち不動産業者が住宅を紹介する際には、次のようなポイントを省略せずに説明する配慮が必要となるのです。
もちろん、これらの全てが宅地建物取引業法上の説明義務に含まれるわけではありません。
しかし、説明義務がないことと、顧客にとって有益な情報であるかどうかは別の問題です。
住宅の購入は、多くの顧客にとって人生でも一度あるかないかの大きな買い物です。
だからこそ、不動産業者には契約を成立させるため好意的に受け取られる情報ばかりを提供するだけではなく、購入後の生活までを見据えた提案が期待されているのです。
そもそも、近年では住宅性能や設備仕様の比較検討や地域の相場情報については、インターネットや生成AIを利用して容易に取得できる時代になりました。
しかし、インターネットで検索された情報が必ずしも正確であるとは限らず、生成AIについても、提供された情報にハルシネーション（事実に基づかない情報を、根拠があるかのように出力してしまうこと）が含まれている可能性もあります。
このような時代において、不動産業者が提供すべき情報は「住宅そのもの」だけではありません。
日々の実務を通じて培った経験や知識、公的資料の分析結果などを総合的に活用し、災害発生後も安心して住み続けられる環境を総合的に評価したうえで、その価値を分かりやすく顧客へ伝えることではないでしょうか。
レジリエンスを左右するのは「立地」である
営業研修においてレジリエンスの概念を説明したうえで、「それでは、住宅に求められるレジリエンスとは何でしょうか」と質問すると、多くの受講者が耐震性能や住宅設備であると回答します。
それらが重要であるのは言うまでもありませんから、回答が不正解とは言えません。
しかし、災害発生後の生活再建という観点から考えれば、住宅そのもの以上に「立地」が生活へ与える影響の方が大きいことに気がつくでしょう。
つまり、住宅のレジリエンスは、建物単体ではなく「建物」と「立地」の双方によって評価されるものなのです。
建物が全壊しても建て替えはできますが、土地を移動することはできません。
先述したように、建物の堅牢性だけをもってレジリエンスを語ることはできないのです。
仮に、同じ耐震等級3の住宅であったとしても、洪水浸水想定区域内に建築された住宅と、高台に立地する住宅では、水害発生時に想定される被害は大きく異なります。
また、土砂災害警戒区域等に指定されている地域では、建物自体に大きな損傷がなくても、周辺道路が寸断され、避難や救援活動に支障を来す可能性があります。
一般社団法人防災住宅研究所は、多くの土砂災害現場を調査した結果、鉄筋コンクリート造の住宅は土砂災害に耐えた事例が多いと報告しています。
そのため、土砂災害警戒区域等に住宅を建てる必要がある場合には、次の点を考慮して建築することを推奨しています。
このような見解は、住宅の建築を行わない媒介業者にとっても有益な知見となり得ます。
土砂災害警戒区域等の物件を紹介する際には、当該建物が推奨される要件を満たしているか確認したうえで、顧客にその旨を説明できるからです。
しかし、建物が土砂災害に耐えたとしても、それだけで住宅のレジリエンスが確保されたとはいえません。
周辺道路が寸断され、避難や救援活動に支障を来す可能性があるからです。
したがって、住宅の安全性を建物単体の性能だけで評価することは適切ではなく、立地条件を含めて総合的に判断する視点が必要なのです。
だからこそ、私たち不動産業者はハザードマップを単なる説明義務として取り扱うのではなく、その地域がどのような災害リスクを抱え、被災後にどのような生活環境となる可能性があるのかまで説明できるよう努める必要があるのです。
「ハザードマップに色がついているかどうか」だけで住宅の安全性やレジリエンスを判断することはできません。
医療機関、スーパーマーケット、ドラッグストア、給水拠点、指定避難所がどこに位置し、それらへ至る経路が災害時にも利用できる可能性が高いかどうかという視点が必要となるからです。
地域特性や災害リスク、生活再建まで見据えた助言は、エリアを知り尽くした不動産業者だからこそ行えます。
現時点では、これらを生成AIが完全に代替することは困難です。
いずれは可能になるかもしれませんが、現在までのところ生成AIはインターネット上で公開されている情報やオープンデータを基に回答を生成するため、誤った情報（ハルシネーション）を出力する可能性があります。
さらには、公開情報だけでは把握できない地域特性や実務経験を確実に反映できるとは限りません。
不動産業者と生成AIの親和性は大変に高く、筆者は大いに利用すべきだと考えています。
しかし、生成AIと人間には、それぞれ得手・不得手があります。
日々の実務を通じて得られた知見や、地域で培われた経験則など、生成AIが代替できない分野は現在でも数多く存在します。
むしろ、インターネットや生成AIで住宅性能や価値情報を容易に取得できる時代だからこそ、地域特性や災害リスク、生活再建まで見据えた助言を提供できることは、不動産業者ならではの専門性であり、競争力を高める大きな付加価値となるのです。
レジリエンスを説明できることが、不動産業者の価値となる時代
顧客が住宅を購入する目的の多くは、安全かつ安心して家族と暮らせる住まいを手に入れることです。
だからこそ私たち不動産業者の仕事は、内見を実施して物件についての説明を行い、重要事項の説明を行い契約書への署名・押印を求めることだけではありません。
災害リスクや生活再建までを見据えたうえで、顧客に分かりやすく説明する道義的かつ実務的な責務があるのです。
もちろん、法令で詳細な説明が義務付けられているわけではありません。
現在では水害ハザードマップの提示・説明が義務化されているものの、周辺環境のより詳細な災害履歴や、容易に入手可能な地震防災マップや土砂災害避難地図などの提示や説明については、依然として現場の判断に委ねられています。
つまり、法令で定められた説明項目だけを形式的にこなすだけでは、顧客が求める安心・安全な住まいを提供することはできないのです。
だからこそ、不動産業者には法令で求められる最低限の事項を説明するだけではなく、災害リスクや生活再建まで見据えた情報を分かりやすく提供する姿勢が求められるのです。
もっとも、不動産営業への研修でこのような話をすると、「法令で義務とはされてはいないのに、不安をあおるような説明をすれば成約率に影響が生じる」と、余計な説明は不利益とばかりに反論してくる方がいます。
しかし、この考えには2つの大きな誤りがあります。
第一に、すべての企業には利益を追求すると同時に、社会的責任（CSR）を果たすことが求められているということです。
そして第二に、不利益となり得る情報について、「義務とはされていない」という根拠だけで説明を怠れば、引き渡し後に災害が発生した場合、顧客との信頼関係が損なわれるだけでなく、個別の事情によっては説明義務や注意義務の履行が争点となり、紛争や損害賠償請求へ発展するリスクがあるのです。
確かに、企業は存続し続けることが何より重要です。
しかし、社歴を積み重ねた企業を見れば分かるように、存続し続けてきた多くの企業は利益の追求と同時に、社会貢献や誠実な情報開示にも力を注いでいます。
不動産業者であれば、リスクを正確に伝え、その対策や生活再建まで寄り添う提案を行うことで顧客との信頼関係を築くことができ、その結果として紹介やリピートが増加し、長期的には成約率の向上につながる可能性があります。
言い換えれば、傍目には綺麗事とも受け取られかねない企業理念を愚直に守り、誠実な対応を続けてきたからこそ、不要なリスクを回避すると同時に顧客から選ばれ続け、事業を継続・発展させてきたとも考えられるのです。
インターネットや生成AIの普及によって誰もが容易に住宅性能に関する知見や周辺環境の情報を取得できるようになったからこそ、それらの情報を顧客一人ひとりの生活環境に当てはめ、「災害発生後も安心して住み続けられる住宅なのか」という視点から総合的に評価したうえで、分かりやすく説明することは不動産業者だからこそ提供できる価値です。
何度も申し上げますが、レジリエンスは単に災害に強い住宅を指すものではありません。
被災後も生活を継続し、一日でも早く日常を取り戻せる環境を備えているかどうかという考え方です。
だからこそ、建物だけではなく立地や地域特性、生活インフラまで含めた総合的な提案が、これからの不動産業者には求められているのです。
レジリエンスを正しく理解し、その価値を顧客へ分かりやすく説明する。
それこそが、災害激甚化時代における不動産業者の新たな専門性であり、他社との差別化につながる大きな付加価値となるのです。
まとめ
ネガティブとさえ言える情報を顧客に伝えることは、私たち不動産業者にとって大変勇気がいる行動です。
法的に義務付けられていなければ、あえて説明する必要はないと考えるのも当然かもしれません。
ですが、本稿で解説したように、法的には義務付けられていなくても、私たち不動産取引のプロフェッショナルには果たすべき社会的責任があります。
加えて、顧客一人ひとりの生活環境に当てはめて検討したうえで、必要だと判断した情報を包み隠さずに説明する姿勢は、顧客からの信頼を得られる結果につながります。
さらには、引き渡し後に発生するトラブルを大きく軽減する効果も期待できるのです。
情報の取得が容易となった現代では、情報そのものの価値は減少しています。ですが、情報が得られるということと、正確に理解しているということは同義ではありません。
ましてや、インターネットや生成AIを利用した情報収集には、常にエコーチェンバー現象（SNSやネット上の閉鎖的な空間で似た意見を持つ人々の主張を目にすることで、正しい基準を見誤る現象）やハルシネーション（事実に基づかない情報を、あたかも正しいかのように生成してしまう現象）の危険性を伴います。
だからこそ、これからの不動産業者には、住宅の性能や価格を説明するだけではなく、「災害発生後も安心して住み続けられる住宅なのか」という視点から、その価値を顧客へ分かりやすく説明することが求められるのです。
それこそが、災害激甚化時代における不動産業者の新たな専門性であり、顧客から選ばれ続ける大きな付加価値となります。
そして、その積み重ねこそが、不動産業者の社会的信頼を高め、顧客・地域社会・企業の三者に利益をもたらす持続可能な不動産取引の実現につながるのです。
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