【二地域居住はビジネスになるのか？】理解を深めておきたい市場性と事業機会
政府は、東京一極集中の是正と、地方への人の流れを創出・拡大することを目指しています。
その有効な手段として、都市と地方の双方に拠点を持つ「二地域居住」に着目し、2024年11月に「広域的地域活性化のための基盤整備に関する法律」の改正法を施行したほか、官民連携によるプラットホームの創設、先導的事業の支援などを通じて、普及・促進を積極的に進めています。
しかし、政府が積極的に推し進めたいと考えている一方で、民間においては二地域居住という言葉自体が正確に理解されているとは言い難い状況です。
2024年11月に施行された改正法では、第二条第一項第一号ハで二地域居住を制度上「特定居住」と位置づけ、「当該地域外に住所を有する者が定期的な滞在のため当該地域内に居所を定めること」と定義しています。
これは、国土交通省が「主な生活拠点とは別の特定の地域に生活拠点（ホテル等も含む）を設ける暮らし方」と説明しているように、三拠点以上の居住形態も含めた幅広いライフスタイルを指すものです。
そこで、本稿ではこの見解に基づき、ホテル等の多拠点生活を含めた概念を「二地域居住」と定義し、論考を進めていきたいと思います。
まず、二地域居住を実現するためには、言うまでもなく「お金」が必要です。その額は、地方の生活拠点を確保する必要があるため、一概には言えないものの、単一の拠点で生活するよりもコストが膨らむ可能性は高いと推察されます。
特に、会社員などの組織労働者については、離れた2拠点を往復しながら従来の仕事を継続する場合、平日も業務を行う必要があるため、働く場所に縛られない「テレワーク」の実施が重要な条件となるでしょう。
二地域居住は、週末や長期休暇のときに限定される「別荘暮らし」とは異なるからです。
さて、新型コロナウイルス感染の拡大を契機に、民間企業は積極的にテレワークを導入しました。
しかし、2023年（令和5年）5月8日に新型コロナウイルスが季節性インフルエンザなどと同じ「5類感染症」に移行して以降、テレワークの実施割合はコロナ禍のピークから低下し、多くの企業が対面回帰を進め、テレワークを縮小した時期がありました。
テレワークの縮小が事実であれば、政府が推し進める二地域居住の普及にとって大きな阻害要因となり得るでしょう。
さらに、二地域居住は決して古民家などで暮らす、いわゆる「田舎暮らし」を推奨するものではないものの、多くの方が都会と田舎を行き来する生活を思い描いています。
中には、古民家を購入して自分で手直しをしながら生活をしたいと考えている方も多いのです。
そのような需要を反映しているのでしょうか、書店に足を運べば田舎暮らしに関する本を数多く目にします。
インターネットやDXの普及により、私たち不動産業者は地方物件の取り扱いが、以前と比較してはるかに容易となりました。
さらに、2024年7月1日の宅地建物取引業法改正に基づく報酬の見直しによって、売買価格が800万円以下の低廉な空家等に該当する宅地・建物の媒介報酬については、上限が「税込33万円」に引き上げられたのですから、積極的に取り扱うことへの支障は軽減されました。
むしろ、古民家売買を専門的に扱う業者は限られているため、ブルーオーシャンとさえ言えるのかもしれません。
ですが、参入障壁が低いとしても、古民家を取り扱う際に最も大きな課題となるのが住宅ローンです。
一般的な金融機関は、老朽化した地方の物件について、積極的に融資をしようとは考えないケースも少なくないからです。
そこで本稿では、地方で物件を購入あるいは賃貸して二地域居住を始めたいという顧客に対し、どのように対応をすれば良いのか理解を深めるために政府が二地域居住を推奨する理由や、実際に二地域居住を行っている方の属性、世帯年収、選択した理由、さらには生活上の不満などについて考察していきたいと思います。
なぜ、政府が二地域居住を推奨しているのか？
筆者は、政府の対策を批判する意図はないものの、時折、民間のニーズとは異なる施策が講じられているとの印象を受けます。
その点を踏まえながら、なぜ、政府が二地域居住を推進しているのか、その背景を検証していきたいと思います。
新型コロナウイルスの感染拡大を契機にテレワーク等の新しい生活様式が普及し、それにより、地方移住への関心が高まりを見せたのは事実でしょう。
実際、ふるさと納税総合サイトを企画・運営する株式会社トラストバンクが2024年（令和6年）に実施した、東京圏に在住する若年層（15～29歳・967名）を対象にした調査結果を見ても、「地方移住に憧れる」との回答結果は45.6％に達しているのです。
ただし、この調査は二地域居住ではなく、地方で暮らすことに対する意識を尋ねたものです。
しかし、地方移住への関心度について把握するうえでは大変参考になります。
解説するまでもありませんが、「憧れ」だけで生活は成り立ちません。
同調査の結果を見ても、若年層はその現実を、実にシビアに受け止めています。
もちろん、若年層の価値観は一様ではありません。
しかし、同調査では地方への移住に憧れを抱く人のうち、実際に暮らそうとは思えない理由として「交通の便が悪い」が61.6％、「働き先の有無」が37.2％、「金銭面」が26.7％と回答しているのです。
つまり、関心を持ちながらも生活を具体的に考えたときには、仕事や移動、費用といった現実的な問題が立ちはだかっていることが分かります。
若年層は憧れを抱きつつも、現実に立ちはだかる壁を冷静に直視していると言えるでしょう。
もちろん、政府は若年層だけを対象に二地域居住を推進しているわけではありません。
しかし、子育て世代やシニア層といった他の世代では、さらに二地域居住を実現できない理由が増えると推測されます。
それは、子育て世代であれば金銭面はもとより子供の教育環境や医療が問題となるでしょうし、資金面で比較的余裕のあるシニア層においては、介護やインフラへの不安が生じると考えられるからです。
つまり、世代を問わず「二地域居住という暮らし方への関心」と「それを実現・継続するための環境」との間には、依然として大きなギャップが存在しているということでしょう。
それでは、なぜ政府はこれほどまでに高いハードルが存在する「二地域居住」を、あえて推し進めようとしているのでしょうか。
その背景には、冒頭で述べたように東京一極集中を是正するため、地方への人の流れを創出・拡大したいとの思いがあります。
それは、日本の人口が今後減り続けるであろうことに疑う余地はないからです。
国立社会保障・人口問題研究所が公表した「日本の将来推計人口（令和5年推計）」の出生中位・死亡中位の推計によれば、日本の総人口は2050年には9,515万人と、1億人を下回ることが予測されています。
もちろん総人口の減少に対し、各自治体の人口が全国一律に減るわけではありません。
国土交通省が公表した将来推計では、2050年には2010年時点の居住地域のうち、人口が半分以下となる地点が6割以上に及び、そのうち約2割は無居住化するとされているのです。
また、2024年4月には民間の有識者らで構成される「人口戦略会議」が、2020年から2050年までの30年間で、20～39歳の女性人口が半数以下になると推計される744の自治体を「消滅可能性自治体」と定義して公表し、話題となりました。
これは、国立社会保障・人口問題研究所の地域別将来推計人口などを基に分析された結果ですから、極めて蓋然性の高い推測だと言えるでしょう。
こうした推計が示しているのは、単に日本全体の人口が減少するという問題だけではありません。
地方で働き口がなければ、労働者は仕事を求め都心部へと移動せざるを得ません。
その結果、人口の流出が著しい自治体では経済・財政・生活環境に深刻な影響を受け、さらなる人口減少を招く「悪循環」を阻止することが困難となります。
つまり、地域的な人口の偏在が現実化するのです。
政府が二地域居住を推進する背景には、こうした人口減少と東京一極集中への危機感があります。
地方に定住する人を増やすのは容易ではありませんが、都市部に暮らす人が地方にも生活拠点を持ち継続的に地域と関わるようになれば、地域経済の活性化や空家の活用などにつながる可能性があります。
それだけに、政府は二地域居住を地方へ人の流れを生み出すために不可欠な施策と位置づけ、積極的に推奨しているのです。
二地域居住は増加しているのか
「広域的地域活性化のための基盤整備に関する法律」の改正法を施行したのが2024年11月だったからでしょうか、二地域居住は比較的新しいライフスタイルだと思われている方が多いようです。
しかし、二地域居住という概念そのものは、決して新しいものではありません。
国土計画による二地域居住のような暮らし方についての言及は、1987年（昭和62年）に閣議決定された「第四次全国総合開発計画」にも記述されているからです。
もっとも、その内容は農山漁村地域の活性化を実現することを目的に、都市生活者の余暇を充足するための住宅利用などを想定した、極めて限定的な施策でした。
そのため、2004年（平成16年）に「半定住」という名称を「二地域居住」へと変更すると同時に、都市住民が地方に中長期的・反復的に滞在する暮らし方について、本格的な検討が開始されたのです。
具体的には、まず2008年（平成20年）に閣議決定された「国土形成計画」において、二地域居住の実現は当時退職期を迎えていた「団塊の世代」を中心に大きな需要が期待されるとして、受入・支援体制の確保や空き家を活用した居住環境の整備などが課題として掲げられたのです。
続く2015年（平成27年）に閣議決定された「第二次国土形成計画」でも、二地域居住の促進が引き継がれました。
さらに、2023年（令和5年）の「第三次国土形成計画」では、新型コロナウイルス感染拡大を契機としたテレワークの普及や、地方での暮らしに対する関心の高まりなどを踏まえ、関係人口の創出・拡大とともに、二地域居住を推奨する具体的な方向性が示されたのです。
このように、国は平成16年度に「二地域居住」という名称を用いて以降、約20年にわたり形を変えながら二地域居住を推進してきたのです。
それでは、実際のところ実践者の人数はどのように推移しているのでしょうか。
国土交通省の「移住・二地域居住等の参考データ集」によれば、地方移住や二地域居住に関する相談件数が増加していることが見てとれます。
ただし、移住相談件数の増加は、地方移住への関心が高まっていることを示す一つの材料にはなりますが、二地域居住の実践者が同じ割合で増加していることを意味するものではありません。
国土交通省が2020年に実施した「地域との関わりについてのアンケート調査」によれば、訪問系の関係人口は約1,827万人と推計されています。
もっとも、関係人口は二地域居住者だけを推計した人数ではありません。
地域での消費や趣味、仕事、地域活動などさまざまな形で地域と関わる人々を含んでいます。
そこで、2023年11月28日に開催された「二地域居住促進シンポジウム」で公開された資料を紐解くと、令和4年度に実施されたアンケート調査に基づき、約701万人が二地域居住を行っていると推計されています。
これは、当時の18歳以上の人口に対し約6.7％に相当する人数です。
ただし、この推計も主な生活拠点以外に滞在する地域があると回答した人を対象としたものであり、ホテルなどの滞在も含まれています。
また、あくまでも調査時点における実施者数の推計であって、過去と比較して増加傾向を確認したものではありません。
確かに、約701万人という人数だけに着目すれば相当の規模ではあります。
しかし、この数字だけで地方の人口減少を補えると考えることはできません。
例えば、「日本の将来推計人口（令和5年推計）」では2020年から2070年までの50年間で、総人口は約3,915万人減少するとの予測がなされているのです。
人口減少が進んだ自治体では、行政サービスを維持するための財政的な負担が重くなります。
もちろん、人口が減少したからといって直ちに自治体の財政が破綻するわけではありません。
しかし、人口流出と地域経済の縮小が重なれば、税収が縮小する一方で住民一人あたりの行政サービスに要する維持コストが増加するなど、自治体運営が厳しくなる可能性があります。
その深刻な事例として知られているのが、北海道夕張市です。
夕張市は、炭鉱産業の衰退などを背景に財政状況が悪化し、それを打開しようと観光産業へ多額の費用を投下したのが裏目に出て、2007年（平成19年）に財政再建団体となりました。
その後、2009年（平成21年）4月に全面施行された「地方公共団体の財政の健全化に関する法律（財政健全化法）」に基づく財政再建制度の下で、財政再生計画を策定し、国や北海道の関与を受けながら財政再建を進めています。
同法は、自治体の財政状況悪化を早期に把握し、必要な是正措置を講じるための制度を整備したものです。
夕張市の財政再建は、人口減少だけが原因で生じたものではないと筆者は見ていますが、地域規模の縮小や人口流出が自治体運営に深刻な影響を与えることを示した事例の一つといえるでしょう。
実際、夕張市では「全国最低の行政サービス、全国最高の住民負担」と言われるほど行政サービスが切り詰められ、東京23区よりも広い地域で小学校が1校しかないという教育環境に陥るなど、市民生活に必要な最低限の行政サービスを優先し、それ以外の事業は大幅に縮小・廃止されることになったのです。
こうした状況は、当然ながら不動産市場にも無関係ではありません。
地域の人口や経済活動が縮小すれば、住宅の購入希望者や賃貸需要も減少し、取引価格や流動性が低下する可能性は高まります。
つまり、地域経済の維持と不動産価値の下落防止という観点からも、地方自治体における「定住人口の維持」や「関係人口・二地域居住者の創出」は、私たち不動産業者にとって他人事ではないのです。
定住人口の激減を一朝一夕に食い止めることは極めて困難です。
しかし、それと比較すれば「二地域居住」という形で人や資金の流動性を生み出すことは、アイディア次第で実現可能な領域にあります。
それだけに、私たちは何が二地域居住の足かせとなっているのかを正確に理解したうえで、解決策を提示していく必要があるのです。
次章ではこの点について、二地域居住を行っている方々の属性や世帯年収、年齢層、選択した理由、働き方や生活上の不満などについてデータを分析しながら、具体的な実務対応について考察したいと思います。
二地域居住の実態
前章では国が推進する二地域居住の背景と、それが地域経済や不動産市場の防衛において持つ意味合いについて考察しました。
それでは、実際に二地域居住を実践している方々とはどのような人たちなのでしょうか。
それを知るために、二地域居住を実践している方の属性や世帯年収、働き方、求めている居住環境などについて明らかにしていきたいと思います。
これを正確に知ることが、私たち不動産業者が顧客に対して適切な提案を行ううえで不可欠な前提となるからです。
まず、国土交通省が実施した関連調査（「二地域居住等の最新動向について」や各種実態調査）を紐解くと、二地域居住の実践者像やその動機にはいくつかの明確な傾向が見てとれます。
①年齢層と属性
二地域居住の実践者属性については、国や関係機関による確定的な統計データが限られているものの、国土交通省による「二地域居住等に関するアンケート調査」や関連する意識調査の推計値から、一定の全体像については捉えることができます。
例えば、「公益社団法人ふるさと回帰・移住交流推進機構」が実施した「二地域居住に関する意識調査」では、二地域居住への関心割合は30代が36.5％と最も高く、次いで40代が35.8％、20代が35.6％となっています。
この結果からは、若年層から現役世代にかけて二地域居住への関心が高いことを見てとれます。
もっとも、この調査は東京圏の20代以上を対象に実施されたものであるため、全国の年齢別傾向を直接示しているわけではない点に留意する必要があります。
ですが、アンケート結果の偏りを踏まえたうえでも、二地域居住への関心は豊富な資金を有するリタイア層に限られたものではなく、若年層や子育て世代を含む現役世代にも広がっているとの推察は可能です。
ただし、この数値は年代別の関心割合に過ぎず、実践者の年齢構成を示したものではありません。
さらに、二地域居住を実践するには少なからず資金が必要となります。
その点において、退職金や蓄えなどを有するリタイア層が資金面で有利ではあるとの考えは成り立ちます。
そこで、国土交通省が実施した「二地域居住実践者」に対するアンケート調査を見たところ、リタイア層有利という予想は必ずしも当てはまらないことが分かりました。
二地域居住実践者の世帯年収は200万円以上～800万円が約54％を占めており、中でも、「400万円以上～600万円未満」の世帯年収が20.49％と最も高い割合を示していたからです。
これらのデータに基づけば、二地域居住は富裕層に限られた贅沢なライフスタイルではなく、中間的な所得水準の世帯にとっても実現可能な選択肢であるとの推察が成り立つのです。
これは、私たち不動産業者にとって大きな発見です。
続いて属性を見ていきましょう。
職業別に見ると、学生が17.6％と最も多く、次いで会社経営者・役員の13.6％、フリーランス10.4％と続き、正社員は8.5％となっています。
ただし、これらは二地域居住者全体に占める職業別の構成比ではなく、それぞれの職業に属する回答者のうち、二地域居住を実践している人の割合です。
そもそも、アンケート調査を実施した国土交通省自体、学生が実家に帰省するケースも含まれているとしているため、この数字だけをもって学生が積極的に二地域居住を選択しているとは判断できないのです。
また、アンケート調査の結果からは定職者がテレワークで仕事をしているケースが多いとされてはいるものの、地域別に見た企業のテレワーク導入率は新型コロナウイルスが第5類へ移行してからは減少傾向にあります。
もちろん、二地域居住者が皆テレワークを行っているわけではありませんが、勤務場所や勤務時間に柔軟性があるなど、時間や場所の制約を受けにくい働き方でなければ、二地域居住を実践することが困難であるとの予想は成り立ちます。
②二地域居住のきっかけ
二地域居住を行うきっかけについての調査結果を筆者なりに整理すると、以下3つの類型に大別できます。
- 血縁・地縁型：自身や家族、知人等がかつて住んでいた又は職場や学校などに通っていたことがあったなど。
- 自然回帰・非日常選択型：二地域居住の滞在地として、血縁・地縁のない地方の街や農山漁村部を選択する方です。理由としては、「暑さ・寒さが厳しい時期に別の地域で暮らしたい」「自然豊かな場所で生活してみたい」「居住地では出来ない経験をしたい」などが挙げられています。
- 業務関連型：単身赴任や労働環境の変化、例えばテレワークを行うようになったことをきっかけに二拠点生活を始められた方々です。この類型に分類される方々は、自身の希望だけではなく、勤務先の人事異動や勤務形態の変更など、仕事上の環境変化がきっかけとなっています。
いかがでしょうか、これらのデータや傾向から浮き彫りになるのは、二地域居住の実践者が「特別な富裕層」に限られたものではなく、若年層や現役世代にも関心が広がり、世帯年収についても中間層が一定の割合を占めているという事実です。
さらに、その動機も地縁・血縁のある場所での生活から、働き方の柔軟化に伴う非日常空間の追求など多岐にわたっていることが分かります。
この点を理解すれば、二地域居住をどのような方にアプローチすべきかが見えてきます。
しかし、その一方で会社への出勤を前提とする勤務形態では、二地域居住を実践するのは困難だとの予測も成り立ちます。
私たち不動産業者が二地域居住の実態を知る目的は、もちろん属性や世帯年収、きっかけなどを知ることで、一件でも多くの不動産取引を成立させるためです。
しかし、それ以上に重要なのは、自身が主力としているエリアの人口が減少し、自治体が消滅することにならないようにすることです。
それだけに、暮らしを始めた後に立ちはだかる「リアルな問題」を知る必要があるのです。
そこで次章では、二地域居住の現実とギャップについて考察したいと思います。
二地域居住の現実とギャップ
希望に胸を膨らませて二地域居住をスタートさせても、実際に生活を始めてから「想定外の壁」や不満に直面し、早々に取りやめるケースは少なくありません。
実際に筆者も、「将来的には永住も考えています」と賃貸の一戸建てを借りて二地域居住を始められた方が、わずか一冬で「雪国の暮らしを甘く見ていました」と都会へ帰る姿を何度も見てきました。
それだけに、筆者は二地域居住を始めたいと相談された際には、「可能であれば一冬、無理であれば最低でも2～3週間、冬場にホテルや旅館ではなくウィークリーマンションなどを借りて生活してから検討された方が良いでしょう」と提案するように心がけています。
もちろん、二地域居住で直面する問題は自然環境ばかりではありません。
移動や生活拠点の確保に伴う金銭的な負担、災害や事故発生時における支援体制、地域特有の風習や慣習に起因するコミュニケーションなど、様々な問題が想定されます。
それだけに、私たちは二地域居住の実践者が抱えている問題や満足度について、正確に理解しておく必要があるのです。
国土交通省の「二地域居住に関するアンケート」を見ると、二地域居住を実践している方々の満足度は「満足（32.9％）」「やや満足（37.9％）」と、その合計が7割を占めるほど高い水準にあることが分かります。
しかし、その一方で二地域居住を続けたくない・続けない主な理由を見ていくと、以下のような現実的な悩みが見受けられるのです。
1．金銭問題
二地域居住を実践すれば、賃貸であれば家賃、購入すれば住宅ローンの返済に加え、水道光熱費や定期的な往復交通費の負担が生じます。
つまり、二地域居住は富裕層に限られた贅沢な生活方式ではなく、標準的な所得水準の世帯にとっても実現可能な選択肢であるとしても、ファミリー層の場合は特に、十分な収入が確保できなければ継続が困難という現実が立ちはだかるのです。
2．精神的・体力的負担
二地域居住を実践した方は、それにより得られたメリットとして、「心身を休めて健康の維持や増進につながった」ことを挙げています。
ですがその一方で、「心身が休まらず、健康状態が悪くなった」という意見も見受けられるのです。
例えば積雪地帯では雪が降ればその都度、除雪をしなければなりません。
積雪地域でも主要道路に面していれば、比較的頻繁に除雪車が除雪を行ってくれるものの、そうでなければ、車を出すのも一苦労です。
それ以外にも、地方では地域によって住民同士の人間関係が密接であり、地域特有の付き合いや慣習に適応するため気を遣わなければならない場面もあります。
このような状況が続けば、心身が休まらず健康状態に影響を与える可能性があるのも道理でしょう。
3．利便性の欠如と時間的負担
徒歩圏内に買物施設や公共交通機関、学校や市役所などの行政機関が存在しているとは限りません。
都心部であれば、たとえ買物施設が徒歩圏内になくとも、公共交通機関などを利用して用を足せるため、それほど負担には感じないかもしれません。
しかし、地方ではバスが1時間に1本しかない状態は珍しくもなく、車やバイクなどを所有して利用しなければ、生活が立ち行かない場合もあるのです。
4．資金調達と担保評価の壁
国土交通省のアンケート結果を見ても、地方で住宅を購入する際の資金調達に関する説明は見当たりません。
これは、おそらく二地域居住を始められる方の多くが、まずは賃貸住宅や一時的な滞在施設（シェアハウスやお試し居住施設など）で生活を始めるからだと推察されます。
しかし、現地での生活に満足し、二地域居住の継続や移住を検討した段階で、多くの方が手頃な一戸建てや古民家などの購入を検討し始めます。
都心部での物件価格高騰により持家の購入を諦めた層であっても、地方圏であれば無理なく購入できる物件が多数見つかる可能性があるからです。
しかし、買い求めやすい物件が存在するからといって、容易に購入できるとは限りません。
その最大の障害となるのが「住宅ローン審査」です。
政府の推進姿勢とは裏腹に、一般的な金融機関は二地域居住目的の融資に対して必ずしも積極的な姿勢を見せていないのが現実だからです。
筆者の知る限り、都心部で物件を所有していないのであれば、国や地方自治体による政策的な後押しやフラット35の活用、あるいは一部の地方銀行や信用金庫などが提供している専用ローンを利用する方法はあります。
しかし、都心ですでに持家を所有して住宅ローンを返済している状態では、セカンドハウスローンの利用が現実的な選択肢となるでしょう。
しかし、セカンドハウスローンは一般の住宅ローンと比較して金利が高めに設定される傾向があり、金融機関によっては1～2％の金利差が生じることもあります。
日本銀行による金利政策の変更などを背景に、住宅ローンの金利にも上昇圧力がかかっている現在、この金利差は地方で住宅を購入する際の足かせとなる可能性があります。
さらに、融資審査も厳しくなる傾向があります。
返済負担率の計算には、当然ながら既存の住宅ローン債務も加味されますから、ハードルが上がるのは当然です。
さらに、古民家の場合には手直し費用、つまりはリフォーム費用も念頭に置かなければならず、これをリフォームローンで調達しようとすれば、さらなる高金利が重くのしかかることになるのです。
このように、生活基盤の維持コストに加え、不動産の取得・改修における「融資と担保評価」「返済負担率」の壁が、二地域居住の定着と拡大を阻む最大要因の一つとなっているのです。
では、こうした資金調達のボトルネックや理想と現実のギャップに対し、私たち不動産業者はどのようにアプローチすれば良いのか、あるいは相談が寄せられた場合、どのような解決策を提示すべきなのでしょうか。
最終章では、二地域居住ビジネスにおける不動産業者の役割と、提案戦略について解説いたします。
二地域居住ビジネスにおける不動産業者の役割
冒頭でも触れたように、二地域居住ビジネスを積極的に推進している不動産業者はそれほど多くありません。
しかし、どの程度の市場規模があるのかを理解していなければ、本腰を入れようとは思えないでしょう。
本稿執筆時点において、二地域居住の市場規模を明らかにする統計データは見つけられなかったものの、国土交通省が平成20年5月に公表した「二地域居住等に関する調査結果」では、二地域居住等に関連する市場規模について、当時の約1.5兆円から5年後の2012年には約8兆円に拡大すると推計されていました。
また、関連産業ごとの市場規模を示した資料では、不動産・建設業について28,600億円という推計値が掲げられています。
もちろん、これらは当時の調査に基づく将来予測であり、現在の市場規模を示すものではありません。
しかし、二地域居住が不動産業を含む幅広い産業に経済的な需要をもたらすと、国土交通省が早くから見込んでいたことは分かります。
先述したように、国土交通省が令和4年度に実施した「二地域居住に関するアンケート」では、主な生活拠点以外にも滞在する地域があると回答した人の割合から、約701万人が二地域居住を行っていると推計されています。
さらに、二地域居住を実践していなくとも、約27.9％が関心を持っているとの結果が示されているのですから、今後、二地域居住を実践するための条件が整えば、市場がさらに拡大する可能性は十分にあるのです。
もちろん、この約701万人という推計値には、ホテルや旅館などを利用して滞在する人も含まれています。
そのため、全員が住宅を購入したり、賃貸住宅を借りたりしているわけではありません。
しかし、二地域居住を実践している人が相当数存在し、さらに関心を持っている人が少なくないということは、私たち不動産業者にとって注目すべき事実です。
さらに、二地域居住を取り巻く政策環境の変化も見逃せません。
令和6年11月には「広域的地域活性化のための基盤整備に関する法律」が改正され、二地域居住者向けの住まいや仕事、地域住民との交流環境などを整備するための制度が設けられました。
国が二地域居住を単なる個人のライフスタイルではなく、地方への人の流れを生み出すための施策として位置づけていることが、この制度からも見て取れるのです。
では、こうした需要や政策的な後押しを、私たち不動産業者は具体的に、どのように事業へ結びつければ良いのでしょうか。
筆者は、大きく分けて次のような事業機会があると考えています。
1．二地域居住を目的として住宅の売買・賃貸
最も直接的な事業機会は、二地域居住を希望する方に対する住宅の売買や賃貸の仲介です。
このように申し上げると「何を当然のことを言っているんだ」とお叱りを受けそうですが、二地域居住を希望する方が求める物件は、必ずしも都心部で物件を探す条件とは一致しないことを申しあげたいのです。
都心部で仕事を続けながら、週末だけを地方で過ごす別荘的な利用を求めるのであれば、確かに交通アクセスや維持管理の容易さが重視されるでしょう。
しかし、長期滞在をする方は恵まれた自然環境や静寂さ、敷地内に畑を造り野菜を育てられるだけの広さなどを、交通の利便性や買物環境、医療機関への近さなどよりも重視する場合もあるのです。
それだけに、顧客がどのような暮らしを望んでいるのかを正確に把握するためのヒアリングが重要となるのです。
また、先述したように必ずしも購入だけが最適解になるとは限りません。
地域とのコミュニケーションが取れるか、自然と調和した生活が成り立つのかを試す、お試し期間として暮らす住宅を斡旋することが必要となる場合もあるでしょう。
私たちは、顧客の希望や資金状況に応じた柔軟な対応が求められるのです。
2．空家活用と管理の合わせ技
ご存じのとおり、地方には相続などを契機として利用されなくなった住宅や、長期間空家となっている物件が数多く存在しています。
こうした住宅を二地域居住向けの賃貸住宅や売買物件として活用できれば、所有者にとっては資産の有効活用につながり、利用者にとっては比較的手頃な価格で地方に生活拠点を確保できる可能性が高まります。
ここまでは、不動産業者であれば誰しも考えることです。
しかし、築後年数が相応でかつ長期間空家となっていた住宅は、建物の状態はもとより、設備、断熱性能、耐震性などについて様々な問題を抱えている場合が多いのです。
適切な管理を継続していれば、不具合が発見された際にはその都度、所有者と相談したうえで手直しや補修などの対応を取ることが可能です。
本気で二地域居住をビジネスに発展させたいと考えているのであれば、賃貸住宅や売買物件の斡旋ばかりに目を向けるのではなく、管理業務にも目を向ける必要があるのです。
ご存じのように、私たち不動産業者にはその専門性を活かし、媒介業務にとどまらない役割を果たすことが期待されています。
地方の空家管理もその一つであり、「管理業務委託契約書」などを締結し、媒介契約との区分を明確にすることで媒介報酬とは別に、報酬を受領できるのです。
もちろん、地方の空家を管理するには相応の労力を伴います。
しかし、適切に管理された空家とそうではない空家のいずれを二地域居住検討者が選ぶかは、説明するまでもないでしょう。
空家活用と管理の合わせ技、これがビジネスの幅を広げるのです。
3．住宅の改修と維持管理
二地域居住者が取得・賃貸した住宅について、不動産業者が建物の状態を正確に把握したうえで、必要に応じて改修や修繕に関与することも大きな武器となります。
地域の施工業者や建築士とつながっていれば、地域のビジネスに寄与できますし、何より、二地域居住実践者も「不具合が生じても安心」と考えてくれるようになるでしょう。
住宅の売買や賃貸の媒介だけではなく、住み始めてからの維持管理まで含めた提案をできる体制の構築が、顧客の生活を支え得る周辺業務に対し、事業機会として広がっていくのです。
筆者が大別した事業機会は以上の3つですが、それ以外にも二地域居住者の希望する暮らしを実現するためには総合的に検討すべき事項があります。
例えば、冬期の積雪が多い地域であれば、除雪の負担や、長期間不在にした場合における水道管の凍結対策などにも目を向ける必要があるでしょう。
こうした配慮を怠れば、契約後に顧客が想定外の負担に直面し、二地域生活を断念する結果につながりかねないのです。
また、住宅ローンやセカンドハウスローンなどの資金調達についても情報収集や知識の拡充に努め、顧客の状況に応じて利用可能な選択肢を柔軟に提供できるようにしておく必要があるでしょう。
つまり、不動産業者に求められるのは、単に物件を売買・賃貸することではなく、顧客が望む暮らしを実現し、継続できるように支援することなのです。
それが達成できてこそ、二地域居住ビジネスを収益の柱とすることが可能になるのです。
まとめ
本稿で解説したように、二地域居住は地方の住宅需要を生み出すだけでなく、空家の有効活用のみならず、住宅の改修や維持管理、地域サービスの利用など、幅広い経済活動につながる可能性を持っています。
ビジネスの基本は「相手を儲けさせること」であり、それにより持続的な利益を生む合理的な仕組みが培われます。
単に、地方空家の売買・賃貸を媒介するだけでは、持続的な関係性は生まれません。
地域ごとの需要を把握し、物件の確保のみならず、早い段階から改修、管理、資金調達など、顧客が直面する問題を解決するための体制を整える。
それでこそ、反復・継続した収益が確保できるようになるのです。
二地域居住をビジネスに繋げたいと考えるなら、まずは住まいを通じて人と地域をつなぐことを優先し、顧客が望む暮らしを実現するための伴走者となる心構えが不可欠です。
それだけに、二地域居住を一過性の施策や流行として捉えるのではなく、地域の維持・活性化に寄与する重要な取組の一つとして位置づけ、地域の事業者や自治体などと連携しながら腰を据えて取り組むことこそが、地域に根ざした不動産業者の役割だと言えるのではないでしょうか。
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