宅建業の免許が取り消される「必要的取消事由」と「任意的取消事由」の違いとは？

宅建業（つまり不動産の売買や仲介をビジネスとして行うこと）を営むために欠かせないのが、国土交通大臣や都道府県知事からの「免許」です。

しかし、法律で決められたルールを破ると、この免許が取り消されてしまうことがあります。

免許の取り消しには「必要的取消事由」と「任意的取消事由」の2種類があり、それぞれ重みや扱いが異なります。

この記事では、難しい宅建業法のルールについて、法律の知識がない初心者でもスッと理解できるように、日常の出来事に例えながら両者の違いと対象となる事由をわかりやすく解説します。

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結論：「必要的取消事由」は一発退場、「任意的取消事由」は状況次第の重いペナルティ

結論から言いますと、2つの事由の違いは処分の「確実さ」にあります。

ルール違反をした時点で「必ず」免許を取り消さなければならない、行政に裁量の余地がないレッドカード（一発退場）です。

サッカーの試合に例えるなら、審判への暴力行為などの悪質なファウル（必要的）はすぐにレッドカードが出ますが、ユニフォームの規定違反など（任意的）は、事情を聞いた上でレッドカードになるかもしれない、という違いに似ています。

不動産取引は、一般のお客様にとって一生に一度の非常に高額な買い物です。

そのため、宅地建物取引業法（つまり不動産取引のルールを定めた法律のこと）は、購入者の利益を保護し、不動産の流通をスムーズにするために厳しいルールを設けています。

もし、悪意を持ってお客様を騙すような会社や、トラブルを起こす危険性が高い人に免許を与えたままにすれば、社会に甚大な被害が出てしまいます。

これは、飲酒運転を繰り返す人に運転免許を持たせたままにするのと同じくらい危険なことです。

だからこそ、業界の健全性を保つために、行政による「免許の取り消し」という強力なペナルティが用意されているのです。

必要的取消事由（つまり必ず免許が取り消される条件のこと）に該当した場合、国土交通大臣や都道府県知事などの行政は、情状酌量の余地なく免許を取り消さなければなりません。

宅建業法第66条第1項によれば、以下のような場合に免許が確実に取り消されます。

欠格要件（つまり宅建業を営む資格がない状態のこと）に該当してしまったとき破産手続きの開始決定を受けて復権していない場合や、犯罪を犯して禁錮以上の刑を受けた場合、宅建業法違反などで罰金刑を受けた場合、暴力団員に該当する場合などです。法人（会社）の役員や政令で定める使用人（つまり支店長などの責任者のこと）のうち一人でもこれらに該当してしまった場合、会社全体の免許が取り消されてしまいます。
不正の手段で免許を取得したときウソの書類を出して免許を取得する行為です。これは他人の身分証でクレジットカードを作るような完全な詐欺行為とみなされます。
業務停止処分違反や情状が特に重いとき業務停止処分（つまり一定期間の営業禁止のこと）を受けているのに無視して営業した場合や、違反行為の悪質さが極めて高い場合です。
免許後1年以内に事業を開始しない、または1年以上事業を休止したとき免許をもらったのにずっと事業を放置している場合は取り消されます。使っていない空き家を整理されるようなイメージです。
会社の消滅や廃業の届出がないのに事実が判明したとき会社が合併で消滅したり、破産したりしたのに行政へ報告しなかった場合です。