営業保証金と弁済業務保証金（保証協会）の違いは？宅建業開業に必要な費用を解説
不動産業（宅建業）を新しく開業する際、避けては通れないのが「まとまったお金を預ける」という義務です。
免許を取得しても、すぐには営業を開始できず、まずは国や指定機関にお金を納める必要があります。
このお金の預け方には、「営業保証金」を自分で全額用意する方法と、保証協会に加入して「弁済業務保証金分担金」を納める方法の2種類があり、どちらを選ぶかで初期費用が劇的に変わります。
本記事では、難しい宅建業法の知識がない初心者でもスラスラ理解できるよう、これら2つの制度の違いと、開業時に必要な費用の仕組みについて噛み砕いて解説します。
結論から言うと？営業保証金と弁済業務保証金の違い
結論として、どちらも「お客さまが不動産取引で損害を受けた場合に備えた担保金」ですが、営業保証金は「自腹で高額な現金を国に預ける制度」であり、弁済業務保証金は「業界団体（保証協会）に加入して安い分担金を払い、協会に代わりに国へ預けてもらう制度」です。
これは、アパートを借りる時の「敷金」と「家賃保証会社」の違いに例えるとわかりやすいでしょう。
大家さんを安心させるために、自分で「家賃2ヶ月分の敷金（数十万円）」をドカンと現金で預けるのが営業保証金のやり方です。
一方、家賃保証会社（保証協会）に「数万円の初回保証料（分担金）」を払って加入し、もしもの時は保証会社に立て替えてもらうことで、最初の高額な敷金の支払いを免除してもらうのが弁済業務保証金のやり方です。
宅建業開業に必須！「営業保証金」とは何か？
宅地建物取引業法（つまり不動産業界のルールブックということ）では、宅地建物取引業者（つまり国や都道府県から免許を受けた不動産会社ということ）に対し、事業を開始する前に「営業保証金」を供託所（つまりお金や有価証券を公的機関に安全に預けておく場所のこと）に預けなければならないと定めています。
お客さまを守るための「担保金」
不動産取引は数千万円単位の大きなお金が動きます。
もし不動産会社が倒産したり、お金を持ち逃げしたりした場合、お客さまは人生が狂うほどの大損害を受けてしまいます。
そうした事態に備え、あらかじめ不動産会社にまとまったお金を国へ預けさせておき、万が一トラブルが起きたときには、その預けたお金の中からお客さまに損害額を支払う仕組みになっています。
営業保証金はどこに、いくら預けるの？
営業保証金は、会社の主たる事務所（つまり本店ということ）の最寄りの供託所に預けます。
預ける金額は政令で定められており、事務所の数によって以下のように決まっています。
| 事務所の種類 | 営業保証金の額 |
|---|---|
| 主たる事務所（本店） | 1,000万円 |
| 従たる事務所（支店） | 1店舗につき500万円 |
本店だけで開業する場合でも、現金1,000万円を預けっぱなしにしなければならないため、起業したての会社にとっては非常に重い負担となります。
営業保証金を供託したときは、その供託物受入れの記載のある供託書の写しを添付して免許権者（国土交通大臣や都道府県知事）に届け出た後でなければ、事業を開始することはできません。
初期費用を抑える救世主「弁済業務保証金（保証協会）」
「開業資金として1,000万円も現金で預けるのは厳しすぎる！」という不動産会社のために用意されているのが、宅地建物取引業保証協会（つまり不動産会社の業界団体が運営する保証機関のこと）を利用する仕組みです。
保証協会が代わりに供託してくれる仕組み
宅建業者は、宅地建物取引業保証協会の社員（つまり保証協会の会員になることということ）になることで、自ら1,000万円の営業保証金を供託する代わりに、弁済業務保証金分担金というずっと安いお金を協会に納付します。
分担金を受け取った保証協会は、そのお金をもとに弁済業務保証金を国（供託所）に供託してくれます。
もしお客さまとトラブルになって損害賠償が発生した場合は、協会が代わりに預けている弁済業務保証金の中からお客さまに支払いが行われる（弁済業務）仕組みです。
分担金の額は以下の通りです。
| 事務所の種類 | 弁済業務保証金分担金の額 |
|---|---|
| 主たる事務所（本店） | 60万円 |
| 従たる事務所（支店） | 1店舗につき30万円 |
営業保証金が「免除」されるメリット
保証協会の社員となり、この弁済業務保証金分担金を納付すれば、宅建業法第64条の13の規定により、先ほどの「1,000万円の営業保証金」の供託が法律で免除されます。
現金1,000万円を用意できなくても、60万円の分担金を協会に払うだけで、不動産会社としての営業をスタートできるようになる画期的な制度なのです。
営業保証金と弁済業務保証金（保証協会）制度のメリット
営業保証金を自ら供託する方法と、保証協会に加入して弁済業務保証金を利用する方法には、それぞれ次のようなメリットとデメリットがあります。
自ら供託する（営業保証金）場合
保証協会への入会金や年会費などがかからず、ランニングコストを抑えることができます。
また、会社を辞める時には、国に預けていた1,000万円が原則としてそのまま返ってきます。
協会に加入する（弁済業務保証金）場合
開業時に必要なお金（分担金）が本店60万円で済むため、残りの手元資金を広告費や事務所の設備投資、運転資金に回すことができ、経営の安定につながります。
また、協会が実施する研修を受けられたり、業務のサポートを受けられたりします。
営業保証金と弁済業務保証金（保証協会）制度のデメリット
自ら供託する（営業保証金）場合
とにかく初期費用が高額です。
1,000万円の現金が事業に使えず塩漬け状態になってしまうため、資金繰り（つまり会社のお金の回りのこと）が苦しくなるリスクがあります。
協会に加入する（弁済業務保証金）場合
分担金60万円の他に、保証協会への入会金や年会費などが必要となり、それらは会社を辞めても返ってきません。
また、お客さまへの損害賠償を協会が立て替えてくれた場合、後から協会に対して還付充当金（つまり協会が立て替えた分のお金を会社が協会に返すこと）を納付しなければならず、もし納付できなければ協会の会員資格を失い、すぐに自腹で1,000万円などの営業保証金を供託しなければならなくなります。
まとめ：自社の資金計画に合わせて最適な選択を
宅建業開業に必要な「営業保証金」と「弁済業務保証金（保証協会）」のポイントは以下の通りです。
不動産業は動くお金が大きいため、お客さまを守るための制度が法律で何重にも張り巡らされています。
開業を検討する際は、自社の初期資金の余裕度と将来のランニングコストを天秤にかけ、無理のない安全な資金計画でスタートを切りましょう。
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