宅建業法第35条「重要事項説明（重説）」とは？必須の記載事項をわかりやすく解説

不動産営業において、お客様が物件を買う、あるいは借りる意思を固めたらいよいよ契約手続きに進みます。その際、契約書にサインをもらう前に必ず行わなければならないのが、宅建業法に基づく「重要事項説明（重説）」です。

「項目が多すぎて何を説明しているのかわからなくなる」「記載漏れがないか不安」という初心者の方も多いのではないでしょうか。

この記事では、宅建業法第35条で定められた重要事項説明の目的や必須の記載事項、そして近年普及しているIT重説のルールについて、知識がない方にもわかりやすく噛み砕いて解説します！

結論！重要事項説明（重説）とは、契約前に物件の「重要なお知らせ」を説明する義務のこと

結論から言うと、重要事項説明とは、宅地や建物の取引において、契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士がお客様に対して物件の現状や契約の条件を記した書面（35条書面）を渡し、内容を説明しなければならないというルールのことです。

これは、新しい家電を買ったときについてくる「取扱説明書」や、病院で薬をもらうときの「副作用の注意書き」のようなものです。

お客様が「こんなはずじゃなかった」と後悔しないために、事前に物件の性能やリスクをすべてさらけ出すための手続きです。

• 宅地建物取引業者（つまり、免許を受けて不動産取引をビジネスとして行っている会社のこと）は、契約が成立する前に説明を行わなければならない。
• 説明は、必ず宅地建物取引士（つまり、試験に合格し都道府県知事から登録を受け、宅地建物取引士証の交付を受けた専門家のこと）が行う必要がある。
• 説明の際は、宅地建物取引士証をお客様に提示し、書面を交付しなければならない。

【メリット・デメリット】

このルールがあることで、お客様は契約前に物件の欠陥や想定外の費用負担などのリスクを把握でき、納得した上で安全に取引ができるという絶大な得（メリット）があります。

一方で業者にとっては、調査項目が多岐にわたり、役所での調査や書類作成に膨大な時間と手間（デメリット）がかかります。

絶対に外せない！35条書面の必須の記載事項（一覧表）

結論から言うと、35条書面には、登記上の権利関係や法令上の制限といった「物件そのものに関する情報」と、違約金や契約解除といった「お金や契約に関する情報」を網羅して記載しなければなりません。

主な必須記載事項を一覧表にまとめました。

既存（中古）建物の場合は調査結果も必須

中古物件の場合は、建物の状況に関する履歴や調査結果についてもしっかりと記載・説明する必要があります。

• 建物状況調査（つまり、専門家による建物の劣化状況などのインスペクションのこと）を実施しているかどうか、及びその結果の概要。
• 建物の建築や維持保全の状況に関する書類（設計図書や点検記録など）の保存の状況。
• 建物に係る石綿（つまり、アスベストのこと）の使用の有無の調査結果の記録や、耐震診断の結果など。

マンション（区分所有建物）特有の記載事項

マンションの場合は、その部屋だけでなく、建物全体や敷地のルールについても説明する義務があります。

• 一棟の建物の敷地に関する権利の種類と内容。
• 共用部分（つまり、エントランスや廊下など、住人全員で使う部分のこと）に関する規約の定め。
• 専有部分の用途や利用の制限に関する規約の定め（事業用としての利用やペット飼育の禁止など）。

実務のポイント！IT重説（オンライン説明）のルール

一定の条件を満たせば、パソコンやスマートフォンの画面越しに重要事項説明を行う「IT重説」が認められています。

これは、遠くに住んでいる親戚とテレビ電話で顔を見ながら会話をするのと同じです。

お互いの顔と資料がはっきりと見え、声が聞こえれば、対面と同じように手続きが進められます。

• 映像と音声が双方向で十分にやり取りできる環境において実施していること。
• 事前に重要事項説明書などの書類をお客様に交付していること。
• 説明の前に、宅地建物取引士証の提示を行い、画面上でお客様が視認できたことを確認していること。
• 万が一、映像や音声が途切れた場合は、直ちに説明を中断し、状況が直ってから再開すること。

【メリット・デメリット】

IT重説のルールがあることで、遠方のお客様がわざわざ店舗に足を運ぶ交通費や移動時間を省けるという大きな得（メリット）があります。

ただし、インターネット回線のトラブルで説明が中断してしまったり、事前に書類を郵送やデータで確実に送る準備が必要になったりするデメリットがあります。

まとめ

結論として、宅建業法第35条の「重要事項説明」とは、お客様が不利益を被らないよう、契約成立前に宅地建物取引士が物件の重要な情報を書面で交付し、説明する義務のことです。

35条書面には、権利関係や法令上の制限、インスペクションの実施状況などの物件に関する事項から、違約金や契約解除の条件といったお金に関する事項まで、幅広く記載しなければなりません。

また、現在では一定の条件を満たせば、テレビ会議などのITを活用したオンラインでの説明（IT重説）も認められており、お客様の利便性が向上しています。

実務においては、単に書類を読み上げるだけでなく、お客様が内容を正しく理解できるよう、丁寧でわかりやすい説明を心がけましょう！

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