中古住宅の「建物状況調査（インスペクション）」とは？宅建業法上のあっせんと重説ルール
近年、中古住宅市場が活性化する中で、物件の品質に対する不安を解消するために「建物状況調査（インスペクション）」の重要性が高まっています。
しかし、宅建業法（つまり、不動産取引を安全で公正に行うための法律のこと）において、インスペクションに関して「いつ、何を、誰に説明すればいいの？」と実務で迷ってしまう営業担当者も多いのではないでしょうか。
この記事では、媒介契約時における業者あっせんのルールや、重要事項説明（重説）および契約書作成時の記載事項について、知識がない初心者にもわかりやすく噛み砕いて徹底解説します！
結論！建物状況調査（インスペクション）は中古物件の「健康診断」
結論から言うと、建物状況調査とは、専門家が建物の基礎や外壁などの状態をチェックし、劣化や雨漏りなどがないかを調べることです。
これは、人間が病院で定期的に受ける「健康診断」と同じです。外見からはわからない建物の健康状態を専門の知識でチェックし、買主が安心して購入できるようにするための制度です。
対象となる部分
建物の構造耐力上主要な部分（柱や基礎など）や、雨水の浸入を防止する部分（屋根や外壁など）。
実施する人
経年変化その他の建物に生じる事象に関する知識及び能力を有する者として国土交通省令で定める者（既存住宅状況調査技術者）。
【メリット・デメリット】
この制度があることで、買主は購入後に「見えない雨漏りが見つかった」といった想定外のトラブルを防ぐことができ、売主も契約後のクレームリスクを回避できる絶大なメリット（得）があります。
一方で不動産会社にとっては、媒介契約や重説の際に確認・説明する書類や項目が増えるという事務的な手間（負担）がかかります。
媒介契約時のルール！インスペクション業者の「あっせん」の有無を記載する
結論から言うと、中古の建物（既存の建物）の売却や購入の媒介契約を結ぶ際、不動産会社は「インスペクションを実施する専門家を紹介（あっせん）するかどうか」に関する事項を媒介契約書に記載しなければなりません。
これは、旅行会社でツアーを申し込む際に、「海外旅行保険のオプションをつけますか？」と担当者から確認されるのと同じです。お客様に制度の存在を知らせて、利用するかどうかを選んでもらう大切な手続きです。
あっせん先の確認と手数料（報酬）の注意点
インスペクション業者をあっせんする場合は、以下の点に注意が必要です。
あっせんを「無」とする場合の理由の書き方
標準媒介契約約款においてあっせんを「無」とする場合は、必ずその理由を記入する必要があります。
| あっせん無の理由例 | 具体的なケース |
|---|---|
| 依頼者の意向 | 依頼者が、建物状況調査を実施する者のあっせんを希望しないため |
| 所有者の同意不可 | 目的物件の所有者から、建物状況調査の実施の同意が得られないため |
| 実施済み | 既に建物状況調査が実施されているため |
重説（35条書面）のルール！調査の有無と「結果の概要」を説明する
結論から言うと、宅地建物取引士（つまり、試験に合格し都道府県知事から登録を受けた不動産取引の専門家のこと）は、契約前の重要事項説明において、インスペクションが実施されているかどうか、および実施されている場合はその「結果の概要」を買主に説明しなければなりません。
これは、中古車を買うときに、販売員から「この車は先月法定点検を受けていて、エンジンに異常はありませんでしたよ」と点検記録簿を見せてもらうのと同じです。
対象となるのは過去1年以内（一部2年以内）の調査結果
重説で説明しなければならない調査結果には、有効期限のルールがあります。
【メリット・デメリット】
重説で調査結果を説明するルールがあることで、買主は建物の劣化状況を客観的に把握した上で購入を決断できるというメリットがあります。
ただし、売主や管理組合等に調査の有無を照会・確認しなければならないという業者の調査負担（デメリット）が生じます。
契約成立後！37条書面にも「双方が確認した事項」を記載する
結論から言うと、売買契約が成立した後に交付する37条書面（契約書）にも、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について、当事者（売主と買主）双方が確認した事項を記載しなければなりません。
まとめ
結論として、宅建業法における中古住宅の「建物状況調査（インスペクション）」のルールは、媒介契約から契約成立後までの一連の流れに組み込まれています。
まず媒介契約時には、調査を実施する者の「あっせんの有無」を記載し、買主や売主に制度を案内します。
次に重要事項説明（35条書面）では、過去1年以内（マンション等は2年以内）の調査の実施状況と、実施されている場合はその「結果の概要」を説明します。
そして契約時の37条書面には、建物の状況について「双方が確認した事項」を明確に記載します。
これらのルールを正しく理解し、売主・買主の双方が安心して取引できる透明性の高い中古住宅流通をサポートしましょう！
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