重説での「石綿（アスベスト）使用調査」と「耐震診断」の説明義務・調査範囲を解説
要事項説明（つまり契約前に物件の注意点を伝える取扱説明書ということ）は、買主が安心して契約するための要です。
しかし、実務を行う宅地建物取引業者（つまり不動産会社ということ）にとって、「石綿（アスベスト）使用調査」や「耐震診断」の項目は、どこまで自分たちで調べて説明すべきか迷いやすいポイントです。
本記事では、法律の知識がなくてもスラスラ読めるよう、これらの調査範囲と説明ルールを徹底解説します。
結論から言うと？アスベストと耐震診断の「説明義務」のキホン
結論として、仲介業者が自腹を切ってアスベスト調査や耐震診断を新しく実施する義務はありません。
売主や管理組合（つまりマンションの持ち主全員で構成される建物の管理組織ということ）に「過去の調査記録があるかどうか」を聞き、もし記録があればその内容を説明するだけで法律上の義務はクリアできます。
これは、中古車を買う時のルールに例えるとわかりやすいでしょう。
車屋さんは「過去の修理ノートがあればお客さんに見せる」という義務はありますが、「わざわざ自腹でエンジンを解体して新しい修理ノートを作る」義務はないのと同じです。
すでにある情報を正しく伝えることが、ここでのルールの本質です。
石綿（アスベスト）使用調査の調査範囲と説明ルール
調査記録の有無を確認するだけでOK
アスベストは健康被害をもたらす恐れがあるため、買主にとって非常に気になるポイントです。
しかし、業者が行うべき調査範囲は「記録の有無を照会すること」に限定されています。
具体的には以下の手順を踏みます。
不動産会社に対して、調査の実施自体を義務付けるものではないことに注意してください。
記録がある場合に説明すべき項目
もし調査結果の記録が保存されている場合は、以下の内容を重要事項説明書に記載し、説明します。
| 説明すべき項目 | 具体的な内容例 |
|---|---|
| 調査の実施機関 | どこの会社が調査したか |
| 調査の範囲 | 建物全体か、一部の部屋のみか |
| 調査年月日 | いつ調査が行われたか |
| 石綿の使用の有無 | アスベストが含まれていたかどうか |
| 石綿の使用の箇所 | どの部分（天井、壁など）に使われているか |
なお、記録を読んでもこれらの内容が読み取れない場合は、売主に補足情報の告知を求め、それでも分からなければ「判明しない旨」を説明すれば足ります。
耐震診断の調査範囲と説明ルール
対象となるのは旧耐震基準の建物
耐震診断の説明が義務付けられているのは、昭和56年5月31日以前に建築の確認を受けた建物、いわゆる旧耐震基準（つまり昭和56年5月31日以前の古い地震対策ルールで建てられた建物ということ）です。
確認済証（つまり建物を建てる前の審査合格証ということ）がない場合は、登記された日付（居住用の建物なら昭和56年12月31日以前など）をもとに判断します。
耐震診断も「記録の有無」を確認すればOK
こちらもアスベストと同様、業者が自ら耐震診断を実施する義務はありません。
記録がある場合は、指定確認検査機関や建築士が作成した「耐震診断結果報告書」などを添付して説明に代えることも可能です。
このルールがあるメリット・デメリット
これらのルールが宅地建物取引業法（つまり不動産業界のルールブックということ）で定められていることには、次のようなメリットとデメリットがあります。
メリット
買主側
健康や命に関わる重要情報（アスベストや耐震性）が過去に調べられていれば、それを事前に知ることができ、納得して物件を買うことができる。
業者側
「わざわざ自社で高額な調査を行わなくてよい」と法律で調査範囲の上限が明記されているため、過度な金銭的・時間的負担を背負わずに済む。
デメリット
買主側
「調査記録がない」と言われた場合、その物件が本当に安全なのかどうかは、自分で費用を出して調査しなければ分からないという不安が残る。
まとめ：買主の安心と仲介業者の負担軽減のバランス
重要事項説明における「石綿（アスベスト）使用調査」と「耐震診断」は、どちらも「既存の記録の有無を確認し、あれば説明する」というルールです。
不動産会社が自ら調査を実施する義務はありませんが、誰に照会すべきか（売主、所有者、管理組合など）の調査手順はしっかり守る必要があります。
専門用語やルールが多い不動産実務ですが、どこまでが自分たちの責任範囲なのかを正確に把握し、自信を持ってお客さまに説明できるようにしましょう。
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