重説で必須！「水害ハザードマップ」における所在地説明のルールと最新の調査方法

不動産の売買や貸借の契約前に行う「重要事項説明」において、近年特に気をつけなければならないのが「水害ハザードマップ（つまり洪水や高潮などの水害リスクと避難所の情報が書かれた地図のこと）」を用いた所在地説明です。

「マップを見せるだけでいいの？」「古いマップでも大丈夫？」と疑問に思う新人営業マンも多いかもしれません。

この記事では、宅建業法（つまり不動産取引のルールを定めた法律のこと）に基づく水害ハザードマップの説明ルールや最新の調査方法について、法律の知識がない初心者でもスッと理解できるように、日常の出来事に例えながらわかりやすく解説します。

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結論：水害ハザードマップの説明とは、お客様に物件の「現在地」と「水害リスク」をマップ上で指差して教えること

結論から言いますと、水害ハザードマップの説明とは、大きな遊園地の入り口でパンフレットを広げて「今ここ（現在地）にいて、このエリアは濡れるアトラクションがありますよ」と指差して教えてあげるようなものです。

取引の対象となる宅地や建物の位置を含む水害ハザードマップを提示し、その物件の概ねの位置を示すことが、不動産会社に義務付けられています。

宅建業法のルールでは、売買・交換・貸借のすべての取引において水害ハザードマップの提示と所在地の説明が必要です。

水害と一口に言っても原因は様々です。法律では「洪水」「内水（つまり大雨で下水道や水路から水があふれること）」「高潮」の3つについて、水防法に基づき作成されたハザードマップをそれぞれ提示し、物件のおおよその位置を示すこととされています。

注意したいのは、不動産会社が「このエリアは〇メートルの浸水リスクがあり、過去にこのような被害が起きた」といった、マップに記載されている内容の詳しい説明まで行う義務はないということです。

遊園地の案内スタッフが「ここが現在地です」と教えるのが義務であり、「このアトラクションの仕組みは〜」と専門的なことまで語らなくても良いのと同じです。

では、説明に使うマップはどのように準備すればよいのでしょうか。

ルールでは、物件がある市町村が配布している印刷物、またはホームページに掲載されているものを印刷して使うこととされています。

電磁的方法（つまりテレビ会議などを利用したオンラインでの重要事項説明のこと）で提供する場合は、ホームページ等からダウンロードしたデータの提示でも問題ありません。

重要なのは、市町村のホームページ等を確認し入手可能な「最新のもの」を用いることです。

去年のパンフレットを見せたら、新しいアトラクションが載っていなくてトラブルになるのと同じように、ハザードマップも随時更新されているため、契約の直前に最新版を確認する必要があります。

自治体によっては、内水や高潮のマップをまだ作っていないケースがあります。

市町村に照会して、水害ハザードマップの全部または一部を作成していない、もしくは配布や掲載をしていないことが確認できた場合は、その照会をもって調査義務を果たしたことになります。

この場合は、提示すべき水害ハザードマップが存在しない旨をお客様に説明する必要があります。

法律上の直接の義務ではありませんが、国土交通省の解釈・運用の考え方（つまり法律の詳しい運用方針を示したルールのこと）では、以下の点に配慮することが望ましいとされています。

このルールが存在することには、次のような意味があります。

項目	内容
メリット	お客様が事前に水害リスクを把握できるため、大雨や台風の際に命を守る行動をとりやすくなるという大きな得があります。また、不動産会社にとっても「そんなリスクは聞いていない！」という購入後や入居後のクレームや裁判トラブルを未然に防ぐことができます。
デメリット	不動産会社は、物件ごとに3種類の水害マップの最新版を調べ、市町村に確認する手間と時間がかかります。調査漏れや古いマップを使ってしまうと、宅建業法違反としてペナルティを受けるリスクがあります。