手付金等の保全措置とは？必要なケースと不要なケース（金額の基準）を解説
不動産取引において、お客様から契約時にお預かりする手付金や中間金。
これらは数百万円に及ぶ高額な金銭となることが多く、もし物件の引き渡し前に不動産会社が倒産してしまったら、お客様は家もお金も失うという甚大な被害を被ってしまいます。
そうした悲劇を防ぐために、宅地建物取引業法（つまり不動産業界のルールブックということ）で厳格に定められているのが「手付金等の保全措置」です。
本記事では、法律の知識がない新人営業担当者でもスラスラ読めるよう、保全措置が必要なケースと不要なケースの金額基準、そして具体的な保全の方法について噛み砕いて徹底解説します。
結論から言うと？「手付金等の保全措置」ルールのキホン
結論として、宅地建物取引業者（つまり不動産会社ということ）が自ら売主となる物件の売買において、一定の基準を超える高額な手付金等を受け取る場合は、万が一会社が倒産してもお客様にお金が全額返ってくるように、あらかじめ銀行や保険会社などの第三者に保証してもらわなければならないというルールです。
これは、フリマアプリなどの「安全な決済システム」に例えるとわかりやすいでしょう。
見ず知らずの人から高額な商品をネットで買う時、先にお金を直接振り込んでしまうと、商品が届かずに逃げられてしまうリスクがあります。
そこで、商品の受け取りが完了するまで、第三者である運営会社が一時的にお金を預かったり保証したりしてくれますよね。
不動産という超高額な買い物において、お客様が払ったお金が「商品（家）の引き渡し前に消えてなくなる」ことがないよう、あらかじめ第三者の強固なガードをつけておくのが、この保全措置ルールの本質です。
そもそも保全の対象となる「手付金等」とは何か？
宅建業法において保全の対象となる手付金等（つまり代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるものであつて、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものということ）には、名目のいかんを問わず様々な金銭が含まれます。
具体的には、契約時に支払われる「手付金」はもちろんのこと、契約後から引き渡しまでの間に支払われる「中間金」や「内金」などもすべて合算して計算されます。
引き渡し前に売主の手元に渡るお金は、すべてお客様にとって持ち逃げされるリスクがあるため、まとめて保全の対象として扱われるのです。
保全措置が「必要」になる基準と保全の方法
保全措置が必要になるかどうか、またどのような保全方法が使えるかは、売買契約の時点で当該物件の工事が完了しているかどうかによって大きく2つの基準に分かれます。
基準は「工事完了前」か「工事完了後」かで異なる
ここでいう工事の完了（つまり単に外観上の工事のみならず内装等の工事が完了しており、居住が可能である状態のことということ）は、非常に重要な判断基準となります。
外観ができていても、内装が未完成であれば「工事完了前」として扱われます。
| 物件の状態 | 保全が必要になる手付金等の基準 | 認められる保全措置の方法 |
|---|---|---|
| 工事完了前（未完成） | 代金の5％を超える、または政令で定める額を超える | 銀行等の保証委託契約、保険事業者の保証保険契約 |
| 工事完了後（完成済） | 代金の10％を超える、または政令で定める額を超える | 銀行等の保証委託契約、保険事業者の保証保険契約、指定保管機関の保管措置 |
工事完了「前」の物件（未完成物件）の基準と方法
これから建築する新築マンションや戸建てなど、工事完了前の物件の場合、受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等があるときはその額を加えた合計額）が、売買代金の「5％」を超えるとき、または「政令で定める額」を超えるときに保全措置が必要です。
工事完了前の物件の保全措置として認められている方法は、以下の2つのみです。
- 銀行その他政令で定める金融機関等との「保証委託契約」
- 保険事業者との「保証保険契約」
未完成物件に対しては、後述する保管の措置は講じることができないため注意が必要です。
もし工事完了前の物件について保管の措置を講じたとしても、保証または保険の措置を講じていなければ、法律違反となってしまいます。
工事完了「後」の物件（完成物件）の基準と方法
すでに内装まで完成している物件や中古物件の場合、受領しようとする手付金等の額が、売買代金の「10％」を超えるとき、または「政令で定める額」を超えるときに保全措置が必要です。
完成物件の保全措置としては、未完成物件で使える上記の2つの方法に加えて、以下の方法が利用できます。
指定保管機関との手付金等寄託契約および質権設定契約（つまり国が指定した保管機関にお金を預け、そのお金を確実に買主へ返すための担保として質権という権利を設定する契約のことということ）
完成物件は未完成物件に比べて引き渡しまでの期間が短く、不動産会社が倒産したり工事が頓挫したりする不測の事態が起こるリスクが低いため、金額の基準が緩く設定されており、保全方法の選択肢も一つ多くなっています。
保全措置が「不要」になるケースの例外ルール
以下のような場合は、高額な取引であっても保全措置を講じる必要はありません。
手付金等の金額が基準以下の場合
当然のことながら、受け取る手付金等の合計額が、未完成物件で「代金の5％以下かつ政令で定める額以下」、完成物件で「代金の10％以下かつ政令で定める額以下」に収まっている場合は、保全措置を講じずにそのまま受け取ることができます。
買主への登記が完了している場合
- 当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき
- 買主が所有権の登記をしたとき
手付金等の保全措置は、あくまで「お金を払ったのに物件が引き渡されず自分のものにならない」という最悪の事態を防ぐためのものです。
すでに買主への登記が完了していれば、法的にその物件は間違いなく買主のものとして強力に守られているため、これ以上の金銭的な保全措置は不要とされているのです。
このルールがあるメリット・デメリット
この手付金等の保全措置が法律で厳格に定められていることには、次のようなメリットとデメリットがあります。
メリット
買主（お客様）側
物件の引き渡し前に不動産会社が倒産するなどの不測のトラブルが起きても、支払った数百万円の手付金や中間金が保証機関から確実に全額返還されるため、安心して高額なマイホームの契約に進むことができます。
売主（業者）側
第三者機関による確実な保全措置を講じることで、お客様からの信用度が高まり、高額な手付金等を安全に受け取って事業の円滑な資金繰りに役立てることができます。
デメリット
売主（業者）側
銀行や保険会社に保証を依頼するためには、所定の保証料や保険料といった決して安くないコストがかかります。
また、保証機関の厳しい審査を通過する必要があるため、財務状況に余裕のない会社は保全措置を講じることができず、結果として少額の手付金しか受け取れないという営業上・経営上の制約を強く受けることになります。
まとめ：万が一に備え、お客様の財産を確実に守る仕組み
宅建業法における手付金等の保全措置は、不動産会社が倒産した際にお客様の全財産が失われるのを防ぐための、極めて重要なセーフティネットです。
不動産取引は動く金額が大きいため、ルールの見落としはお客様の人生を大きく狂わせるだけでなく、自社の致命的な法律違反に直結します。
営業担当者として、自社が扱う物件の工事状況と受け取る手付金の額を常に照らし合わせ、適切な保全措置のルールを厳守しましょう。
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