宅建業法の「誇大広告の禁止」とは？おとり広告の基準や違反時のペナルティ

不動産の営業活動において、魅力的な物件をアピールする「広告」は欠かせないツールです。

しかし、「少しでも良く見せたい」「たくさんのお問い合わせが欲しい」という思いから、つい大げさな表現を使ってしまいたくなることはありませんか？

宅建業法（つまり、不動産取引を安全で公正に行うための法律のこと）では、消費者を守るために「誇大広告の禁止」という非常に厳しいルールを設けています。

この記事では、どこからが誇大広告やおとり広告にあたるのかという明確な基準や、違反してしまったときの重いペナルティについて、知識がない初心者にもわかりやすく噛み砕いて解説します。正しい広告のルールを理解し、クリーンな営業活動を行いましょう！

本記事の目次

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結論！宅建業法の「誇大広告の禁止」とは、お客様を騙すような嘘の広告をしてはいけないルール

結論から言うと、宅建業者は、物件の広さや環境、価格などについて、事実と大きく違うことや、実際よりもものすごく良い物件だと勘違いさせるような広告を出してはいけません。

これは、食品のパッケージに「果汁100%」と大きく書いてあるのに、実際には果汁が10%しか入っていないジュースを売ってはいけないのと同じです。

お客様は広告を見て買うかどうかを決めるため、嘘や大げさな表現で騙してはいけません。

宅建業法第32条では、以下の項目などについて誇大広告等を禁止しています。

このルールがあることで、一般の消費者は「広告の内容は事実である」と安心して物件選びができる絶大なメリット（得）があります。

一方で業者にとっては、広告を作る際に、一つ一つの言葉が法令に違反していないか厳重にチェックしなければならないという作成上のプレッシャー（デメリット）がかかります。

結論から言うと、誇大広告の禁止ルールは、紙のチラシだけでなく、インターネット上の情報まであらゆる広告媒体に適用されます。

新聞の折込チラシ、配布用のチラシ、新聞、雑誌、テレビ、ラジオ、インターネットのホームページやポータルサイトなど。

「事実と全く違うこと（虚偽）」を書くことや、「実際よりすごく良いように勘違いさせること（誇大）」、そして「存在しない物件でおびき寄せること（おとり）」はすべて法令違反となります。

国土交通省のガイドラインによる判断基準を一覧表にまとめました。

広告のパターン	ルールの内容
虚偽広告（著しく事実に相違する表示）	事実を知っていれば絶対に買わないような、事実とかけ離れた嘘の表示をすること
誇大広告（著しく優良・有利と誤認させる表示）	専門知識のない一般の人が、実際よりものすごく良い物件だと勘違いしてしまう表示をすること
おとり広告	実際には売る気がない条件の良い物件を広告に載せ、別のもっと悪い物件を買わせようとすること

市街化調整区域（つまり、原則として家などの建物を建ててはいけないエリアのこと）にある土地を、「市街化区域」と表示した・建てられてから10年経っている中古住宅を、「築後1年」と表示した。

実際は農地なのに、「宅地」として表示した。

広告に「駅まで1kmの好立地」と書いたが、それは直線距離での話であり、実際の道のりは4kmもあった。

結論から言うと、実際には存在しない物件や、すでに売れてしまって取引できない物件を広告に載せたままにしておく「おとり広告」も、誇大広告等として禁止されています。

具体的な基準があることで、業界全体から悪質な「釣り広告」が排除され、真面目に営業している不動産会社がお客様から正当に選ばれやすくなるメリットがあります。

しかし、売れた物件の情報をインターネットからすぐに消し忘れただけでも「おとり広告」とみなされるリスクがあり、日々の物件情報のメンテナンスの手間（デメリット）が必須となります。

誇大広告の禁止に違反した不動産会社には、業務停止や免許取消し、さらには拘禁刑や罰金といった非常に重いペナルティが科されます。

業務停止処分：1年以内の期間を定めて、業務の全部または一部の停止を命じられることがあります。
免許取消し処分：情状が特に重い場合や、業務停止命令に違反した場合は、宅建業の免許（つまり、不動産取引業として営業するための国や都道府県からの許可のこと）を取り消されます。
罰則：6ヶ月以下の拘禁刑（つまり、刑務所などの施設に拘置される刑罰のこと）や100万円以下の罰金に処せられ、場合によってはその両方が科されることもあります。