【業務停止処分が前年比125％の増加】検討したい業務管理の在り方
宅地建物取引業者が宅地建物取引業法に違反した場合、違反行為の内容に応じて刑事罰が科されます。
刑事罰の上限は、3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金であり、これらは併科される場合もあります。
さらに、法人の代表者や従業者などが法人の業務に関して一定の違反行為をした場合には、行為者だけでなく法人にも罰金刑が科される両罰規定が設けられており、加えて法人に対しては、一定の重大な違反行為について最高1億円の罰金が科される可能性があるのです。
また、刑事罰とは別に、一定の違反行為については行政上の秩序罰として過料が定められています。
宅地建物取引業法では、違反内容に応じて30万円以下・20万円以下・10万円以下の過料が規定されています。
よく、罰金刑と過料を混同している方を見かけますが、罰金刑は刑事罰の一種であるのに対し、過料は刑事罰ではなく、行政上の秩序罰です。
両者は法的な性質だけでなく、その手続きにも違いがあります。
罰金刑は刑事裁判によって科されるのに対し、宅地建物取引業法で定められた過料は、非訟事件手続によって裁判所が科すものです。
この違いについては、正確に理解しておく必要があるでしょう。
さらに、免許権者である国土交通大臣や都道府県知事に加え、一定の場合には区域の都道府県知事も監督権限を有しており、先述した刑事罰や過料とは別に、指示処分、業務停止処分、免許取消処分を下すことができます。
なかでも、業務停止処分や免許取消処分は、営業活動そのものを制限、あるいは終了させるものであり、事業の継続にも影響を及ぼす重大な行政処分です。
それにもかかわらず、国土交通省が2026年10月2日に公表した「令和7年度宅地建物取引業法の施行状況調査結果」を見ると、令和7年度（令和8年3月末まで）の監督処分としては免許取消85件（前年比14.1％減）、業務停止36件（前年比125％増）、指示42件（前年比31.3％増）の合計163件となっており、さらに行政指導は768件（前年比29.7％増）となっているのです。
とはいえ、監督処分や行政指導の件数が増加したからといって、直ちに宅地建物取引業者による違反行為そのものが増加したと短絡的に考えることはできません。
宅地建物取引業者数の増加率に加え、行政機関による監督・調査の実施状況は指導方針の変化なども考慮しなければならないからです。
つまり、これらの数字だけをもって業界全体の法令遵守意識が低下したと結論付けることはできないということです。
しかし、業務停止処分が前年度の2倍以上に増加し、行政指導も約3割増加しているという事実を突き付けられれば、軽視して良い状況とは思えません。
特に、近年は企業のコンプライアンスがかつてないほど厳しく問われており、SNSやインターネットの普及によって、不祥事や不適切な対応などに関する情報が短時間で拡散し、企業の信用失墜に直結するようになっています。
それだけに、行政指導が過料や監督処分のような制裁ではないかといって、軽く考えてはならないのです。
そこで本稿では、国土交通省が公表した監督処分・行政指導の実施状況を手掛かりに、宅地建物取引業者に対する監督処分の実態を確認するとともに、日常業務に潜む法令違反のリスクや、それを未然に防止するための業務管理の在り方について、皆さんと一緒に考えていきたいと思います。
「業務停止2倍増」という現実
「令和7年度宅地建物取引業法の施行状況調査結果」を見て最も注視すべきなのは、監督処分総数の増減そのものよりも、その内訳に起きている著しい変化に目を向けることです。
特に、監督処分として最も重い「免許取消処分」が前年比14.1％減少した一方で、一時的とはいえ営業活動を強制停止させる「業務停止処分」が、前年の16件から36件へと2倍以上増加している点について、まず着目する必要があるでしょう。
ご存じのとおり、監督処分の権限者は大臣免許であれば国土交通大臣、知事免許であれば都道府県知事となります。
先述したように、免許権者以外でも、宅地建物取引業者が自らの区域内で業務を行い、その区域内における業務に関して一定の違反行為をした場合には、当該区域を管轄する都道府県知事（以下「行為地知事」）が監督処分を行うことができます。
ただし、行為地知事が行えるのは指示処分と業務停止処分に限られ、免許取消処分を行う権限はありません。
もっとも、監督処分を下すには、その基準と適用範囲が明確にされている必要があります。
それに関しては国土交通省が、国土交通大臣による監督処分の基準として「宅地建物取引業者の違反行為に対する監督処分の基準（以下、監督処分の基準）」を定めています。
なお、都道府県知事による監督処分については、行政手続法第12条第1項の規定に基づき、各都道府県知事が独自の基準を定めています。
監督処分の具体的対象等については、宅地建物取引業法第六章、具体的には第65条から第72条で詳細に規定されているものの、これだけではどのような違反行為に対して、どの程度の処分が行われるのかを具体的に把握することが容易ではありません。
そもそも、監督処分の基準では違反行為の内容や態様、関係者に与えた損害、社会的影響などを踏まえて処分内容を決定することとされており、さらには、斟酌すべき特段の事情がある場合には、処分内容を加重又は軽減することも認められています。
つまり、同じ法令違反であっても、その違反の態様や被害の程度、違反後の対応などによって処分内容が異なる可能性があるのです。
それだけに、どのような内容に基づき監督処分が行われているのかを、理解しておく必要があるのです。
これを知るには、国土交通省が提供している「ネガティブ情報等検索サイト」で不動産の売買・管理を検索し、違反行為の概要に目を通すのが良いでしょう。
同サイトでは、宅地建物取引業者に対する免許取消・業務停止・指示といった行政処分の内容やその理由を確認できます。
なお、原則として直近5年分が掲載されているため、近年の処分事例を通じてどのような行為が問題視されているのかを具体的に把握できます。
実際に公表されている処分事例を見ると、指示処分に関しては書面の記載不備などを理由とするものが見られる一方、業務停止処分では、宅地建物取引業法第46条第2項（報酬）についての違反や、同法第35条（重要事項の説明等）について多数の記載漏れがある場合、さらには意図的な改竄、著しく事実と相違する広告の実施など、宅地建物取引業者であれば当然に法令違反になり得ると認識されているはずの行為が、その理由とされている事例も確認できます。
もちろん、個々の事例については違反の内容や程度を個別に確認する必要があるものの、業務停止処分の事例には、単なる事務上の不注意では説明できないような、悪質性の高い違反行為も確認されるのです。
これらの内容から、単純に「業界全体のモラルが低下したことが原因」と、短絡的に捉える方もいらっしゃるでしょう。
ですが、それは早計かもしれません。
なぜなら、買主や売主をはじめとする消費者のコンプライアンス意識の高まりによって行政窓口や消費者センター等への情報提供や相談が増加し、従来は表面化しにくかった不備が早期に行政の知るところとなり、その結果監督処分の増加につながったとの推測も成り立つからです。
もっとも、今回公表された統計だけでは、消費者からの相談や情報提供がどの程度増加し、それが監督処分にどれほど影響したのかを確認することはできません。
行政機関による調査・監督体制の変化や、重点的に監督する分野の見直しなど、ほかの要因があるとも考えられるからです。
とはいえ、コンプライアンス意識の高まりが監督処分の増加につながっている可能性があるとしても、業法違反が免責されるわけではありません。
私たち不動産業者は、これまで以上に宅地建物取引業法を遵守して、確認漏れや手続き上の不備を防ぎ、適正かつ確実な業務を遂行する必要があるのです。
指示処分だからといって安易に考えてはならない
指示処分は、監督処分の中でもっとも軽い処分にあたります。
だからでしょうか、軽く考えられている方を見かけることがあります。
これは、その目的が法令違反や不適切な事実を改め、再発防止のために「どのような措置をとるべきか」を監督権者から命じられることにあり、業務停止処分のように営業活動を制限されるようなことがないためかも知れません。
ですが、注意喚起に過ぎない行政指導ではなく、指示処分は明確な法的拘束力を持つ「行政処分」なのですから軽く受け止めてはなりません。
受けた側には指示された内容を履行する義務が生じるのです。
加えて、先述した「ネガティブ情報等検索サイト」では、原則として直近5年間分の処分情報が公開されています。
事業者にとって不名誉な情報が長期間公開されるのですから、それにより少なからぬ影響が生じる可能性があるのです。
さらに、宅地建物取引業法第65条第2項第3号では指示処分に従わなかった場合、当該宅地建物取引業者に対して1年以内の期間、その業務の全部又は一部の停止を命ずることができると規定されています。
つまり、指示処分は単に注意を受けたというだけではなく、その後の対応次第では、より重い業務停止処分につながり得るものなのです。
法令違反を未然に防ぐ業務管理の重要性
ここまで、宅地建物取引業法に違反した場合に科される罰則や監督処分の内容、さらには実際に公表されている処分事例などについて解説してきました。
それでは、私たち不動産業者はこうした処分を受けないために、一体何を心掛けるべきなのでしょうか。
このように質問すると、多くの経営者が「宅地建物取引業法を遵守していれば、何も問題はないだろう」と回答します。
そこで筆者が、「それでは御社の従業者は、もれなく従業者証明書を携帯していると断言できますか」と質問すると、答えに窮する方がいらっしゃいます。
これは、従業者に対して漏れなく従業者証明書を貸与してはいても、携帯しているかどうかについての確認は怠っているからです。
例えば、監督行政庁から立入検査をされた際、従業者証明書の不携帯についての指摘がなされた場合に「漏れなく貸与しています」と反論しても、それだけでは法令違反を免れることはできません。
これは、宅地建物取引業法第48条第1項で「従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者を業務に従事させてはならない」と規定されているからです。
さらに、同条第2項では、従業者は取引関係者の請求があったとき、証明書を提示することが義務付けられています。
つまり、証明書を貸与することと実際に携帯させたうえで業務に従事させることは別問題なのです。
実際、「ネガティブ情報等検索サイト」には、その理由として従業者証明書の不携帯が挙げられている事例も見受けられます。
しかも、従業者証明書の不携帯は、国土交通省の監督処分基準では業務停止処分の対象として定められている違反行為なのです。
そもそも、宅地建物取引業法では顧客との取引そのものに関する規制だけでなく、従業者の管理や帳簿の備付け、標識の掲示といった事業者として日常的に履行すべき義務が数多く定められています。
その中には、担当者が日々の業務に追われるあまり、つい確認を怠ってしまいがちなものも少なくありません。
もちろん、もっとも重視すべきは媒介契約書や重要事項説明書、37条書面の作成・交付、広告表示、報酬の受領といった、顧客との取引に直接関係する業務ではあります。
しかし、それ以外にも確認すべき事項は多岐にわたるのです。
こうした業務を、担当者個人の知識や経験、注意力や責任感に委ねていては、確認漏れや判断の誤りを完全に防ぐことは困難です。
それだけに、会社として業務の手順を明確にし、組織的に確認する仕組みを整えると同時に、それが適切に機能しているかを定期的に確認する必要があるのです。
さらに、法令改正や行政の運用変更があった際には、社内の書式や業務マニュアルを速やかに見直して従業者に周知するだけでなく、実際の業務に反映されているかまで確認することが重要です。
「理解されている＝実施されている」という図式が成立しないことは、筆者が研修会を通じて常々感じることです。
監督処分の件数が増加したという事実を「対岸の火事」と捉えてはなりません。
自社の業務管理を見直す機会と捉え、法令遵守を担当者個人に求めるだけではなく、組織全体で実践できる仕組みを整えることが大切なのです。
そして、それこそが罰則や監督処分を回避するだけでなく、顧客から信頼される不動産業者であり続けるための対策だと言えるのです。
まとめ
本稿で解説したように、監督処分の増加は決して他人事ではありません。
筆者の知る限り、宅地建物取引業法の規定を隅々まで遵守し、常に適正な業務運営を維持できている事業者は、決して多くないと感じます。
表現は悪いですが、多くの事業者が「叩けばホコリの出る」状態で業務を実施しているのです。
例えば、重要事項説明書における詳細な権利関係や法令制限の記載漏れ、あるいは広告表示における表現などを徹底的に精査すれば、自社の業務が法令に適合した状態を維持できているかどうが、改めて認識できるはずです。
特に実務の現場においては、取引の成立を重視するあまり担当者個人の裁量が大きくなりがちで、組織的なダブルチェックや定期的な見直しのプロセスが欠落しているケースも少なくありません。
しかし、冒頭でも触れたとおり、現在は消費者や行政によるチェックも厳しさを増しています。
「知らなかった」「うっかりしていた」という理由だけでは法令違反を免れることはできず、その内容や程度によっては監督処分の対象となる可能性もあるのです。
それだけに、誰が担当しても法令に沿った業務を遂行できる仕組みを構築することが、すべての不動産会社にとって急務と言えるのではないでしょうか。
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