【中古物件の重説】新耐震基準（昭和56年6月以降着工）適合証明書類の確認と説明ルール
中古の戸建てやマンションの取引において、重要事項説明（つまり契約前に物件や取引条件に関する重要な情報を説明すること）で欠かせないのが「新耐震基準」に関する説明です。
「昭和56年という基準は知っているけれど、具体的に何の書類を確認すればいいの？」「書類が見つからない時はどうすれば？」と悩む新人営業マンも多いかもしれません。
この記事では、宅建業法（つまり不動産取引のルールを定めた法律のこと）における「新耐震基準適合証明書類」の確認方法と説明のルールについて、法律の知識がない初心者でもスッと理解できるように、日常の出来事に例えながらわかりやすく解説します。
結論：新耐震基準の確認とは、中古物件が「地震に強い設計になっているか」をお客様に証明する書類の有無を説明すること
結論から言いますと、新耐震基準の確認と説明とは、中古車の購入で例えるなら、「この車は最新の衝突安全テストをクリアしているか、それとも古い基準のままか」という安全性の証明書をお客様に提示して教えるようなものです。
昭和56年5月31日以前に着工された古い建物であっても、地震に対する強さ（耐震性）が現在の基準に適合していることを証明する公的な書類が「あるか・ないか」を調査し、お客様に伝える義務が不動産会社には定められています。
そもそもなぜ必要？昭和56年6月を境に変わる耐震基準
日本では、昭和56年（1981年）6月1日に建築基準法（つまり建物を建てる際の最低限のルールを定めた法律のこと）が大きく改正され、建物の耐震基準が強化されました。
これ以降の厳しい基準を「新耐震基準」、それ以前を「旧耐震基準」と呼びます。
旧耐震基準で建てられた物件は、大地震の際に倒壊するリスクが新耐震基準よりも高いとされています。
お客様の命と財産を守るため、取引しようとしている物件が旧耐震基準の時代のものである場合、あとから補強工事などを行って現在の安全基準を満たしているかどうか（その証明書類があるかどうか）を説明することが法律で義務付けられているのです。
対象物件の調べ方！「昭和56年5月31日以前」の判断基準
では、その物件が「昭和56年5月31日以前」の旧耐震時代に着工されたものかどうかは、どこを見て判断すればよいのでしょうか。
原則は「確認済証」または「検査済証」の日付でチェック
国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」によれば、原則として「確認済証（つまり家を建てる前の計画がルールに適合していると認める書類のこと）」または「検査済証（つまり家が完成した後にルール通りに建てられたかを確認した書類のこと）」に記載されている交付年月日の日付をもとに判断します。
この日付が昭和56年5月31日以前であれば、証明書類の有無を調べる対象となります。
書類がない場合は「建物の表題登記」の日付を見る
古い物件だと、確認済証などの書類が紛失していることがよくあります。その場合は、建物の表題登記（つまり建物が完成して初めて法務局に登録された記録のこと）や家屋課税台帳の建築年月日の日付で判断します。
マンションなどは工事期間が長いため、登記から着工日を推測する基準日が戸建てよりも少し後ろに設定されています。
【実践編】新耐震基準等に適合することを確認できる4つの書類
対象となる古い物件であっても、以下の4つの書類のいずれかが保存されていれば「新耐震基準等に適合するもの」として扱われます。
1. 耐震診断結果報告書
建物の地震に対する強さを調べた結果をまとめた、いわば「建物の健康診断のカルテ」のようなものです。ただし、建築士の登録番号と記名があるものに限られます。
2. 既存住宅に係る建設住宅性能評価書
住宅の品質確保の促進等に関する法律（つまり良質な住宅を安心して取得できるようにするための法律のこと）に基づき交付された書類です。耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）が「等級1、等級2、等級3」のいずれかであることが必要です。等級0の評価を受けた書類があっても、新耐震基準に適合している証明にはならないため、「書類は無い」と説明しなければならない点に注意が必要です。
3. 既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書
中古物件用の保険（瑕疵保険）に入っていることの証明書です。この保険は新耐震基準を満たしていないと加入できない仕組みになっているため、これがあれば自動的に基準に適合している証明になります。
4. 住宅の耐震性に関するその他の書類
指定確認検査機関（つまり行政の代わりに建物の審査を行う民間の専門機関のこと）や建築士などが発行した証明書や、固定資産税の減額証明書など、税金の優遇を受けるために使われる「耐震基準適合証明書」などがこれに該当します。
ない場合はどうする？調査と説明のルール
これらの書類について、宅地建物取引業者（つまり不動産会社のこと）は、売主や所有者、必要に応じて管理組合や管理業者などに「適合証明書類は保存されていますか？」と照会する義務があります。
もし、探しても書類が存在しない場合や、存在するかどうかが全くわからない場合は、お客様に「書類はありません」とそのまま説明すれば問題ありません。
その照会を行ったという事実をもって、調査義務を果たしたことになります。不動産会社が自腹で耐震診断をやり直さなければならないわけではありません。
新耐震基準の説明ルールが存在するメリット・デメリット
このルールが存在することには、次のような意味があります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| メリット | お客様が事前に建物の地震に対する強さを把握できるため、購入後に「大地震で家が倒れてしまうかもしれない」という不安を抱えずに済み、納得して物件を選べるという大きな得があります。 また、基準を満たす物件であることが証明できれば、住宅ローン減税などの税金の優遇を活用しやすくなるという金銭的なメリットもあります。 |
| デメリット | 不動産会社にとっては、古い物件の調査において、複数の書類や登記の日付を確認し、売主や管理組合に問い合わせる手間と時間がかかります。 等級0の性能評価書を勘違いして「適合している」と説明してしまうなど、確認を怠って事実と違う説明をしてしまうと、宅建業法違反としてペナルティを受けるリスクがあります。 |
まとめ
中古物件の重要事項説明における「新耐震基準適合証明書類」の確認と説明ルールについて解説しました。重要なポイントを箇条書きで振り返りましょう。
地震大国である日本において、住まいの耐震性はお客様が最も気にするポイントのひとつです。
不動産業に従事する皆様は、古い物件を取り扱う際にも法律に基づく正確な調査を行い、お客様が安心・安全な判断ができるよう誠実な説明を心がけましょう。
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