重説における「造成宅地防災区域内」の該当調査と説明義務
物件の契約前に行う重要事項説明（つまり契約前に物件や取引条件に関する重要な情報を説明すること）において、調査や説明が漏れがちな項目のひとつに「造成宅地防災区域内」に関する説明があります。
「宅地造成工事規制区域と何が違うの？」「賃貸でも説明が必要なの？」と戸惑う新人営業マンも多いかもしれません。
この記事では、宅建業法（つまり不動産取引のルールを定めた法律のこと）に基づく「造成宅地防災区域内」の説明義務と調査方法について、法律の知識がない初心者でもスッと理解できるように、日常の出来事に例えながらわかりやすく解説します。
結論：「造成宅地防災区域内」の説明とは、物件が土砂災害などの危険エリアにあるかをお客様に確認させること
結論から言いますと、重説における「造成宅地防災区域内にある旨の説明」とは、中古車の販売で例えるなら、「この車は過去のデータから見て、急ブレーキ時にスリップしやすい型式に該当していますよ」と、見えない箇所に潜んでいるリスクをお客様に事前にお知らせするようなものです。
宅地造成及び特定盛土等規制法（つまり危険な盛土などを規制して災害を防ぐための法律のこと）によって指定された、地震や大雨で災害が起きやすいエリアに取引対象の物件が入っているかどうかを、消費者に確認させる義務が定められています。
そもそもなぜ説明が必要？「造成宅地防災区域」とは
山や丘を削ったり、谷を埋めたりして作られた人工的な土地（造成宅地）の中には、地震や大雨の際に地盤が緩んで土砂崩れなどを起こす危険性が高い場所があります。
そうしたすでに造成が終わっている土地の中で、「とくに防災対策が必要だ」と行政が指定したエリアが「造成宅地防災区域」です。
通常の「宅地造成工事規制区域」がこれから工事を行う際のルールであるのに対し、造成宅地防災区域は「すでに家が建っているなど完成しているけれど、災害リスクがある土地」を指定するものです。
お客様の命や財産に直結する重大な情報であるため、不動産会社には正確な説明が求められます。
どんな取引で説明が必要？対象となる契約の種類
国土交通省のガイドラインによれば、以下の取引を行う際、宅地建物取引業者（つまり不動産会社のこと）は、対象となる宅地や建物が「造成宅地防災区域内」にあるかどうかを説明しなければなりません。
売買・交換・貸借の「すべての取引」で説明が必須
具体的には以下の取引において説明義務があります。
つまり、売買だけでなく賃貸（貸借）の契約であっても説明が必須となります。家を借りるだけの人にとっても、自分の住む場所が土砂崩れの危険があるかどうかは、避難行動などに関わる非常に重要な情報だからです。
区域内か区域外かを明確に伝える
該当調査を行った結果、物件がその区域内にある場合は「造成宅地防災区域内にあります」と伝え、区域外である場合は「区域外です（指定されていません）」と明確に説明してお客様に確認させることが重要です。
【実践編】該当調査はどこで、どうやって行う？
では、物件が造成宅地防災区域内にあるかどうかは、どのように調べればよいのでしょうか。
自治体の窓口やホームページで最新の指定状況を確認する
該当しているかどうかは、物件が所在する都道府県や市町村の窓口（都市計画課や建築指導課など）、または自治体の公式ホームページの都市計画マップなどで確認することができます。
ハザードマップなどと同様に、指定状況は随時更新される可能性があるため、過去の使い回しのデータではなく、必ず契約前に最新の情報を確認して調査義務を果たす必要があります。
説明義務ルールが存在するメリット・デメリット
この説明義務ルールが存在することには、次のような意味があります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| メリット | お客様が事前に土砂災害や地盤のリスクを把握できるため、大雨や地震の際に命を守る行動をとりやすくなり、納得した上で安心して住む場所を検討できるという大きな得があります。不動産会社にとっても、「こんな危険な場所だと知っていたら買わなかった（借りなかった）」という後々の大きなクレームや裁判トラブルを未然に防ぐことができます。 |
| デメリット | 不動産会社にとっては、物件ごとに自治体の最新の指定状況を調査する手間と時間がかかります。万が一調査漏れがあり、区域内であることを見落としてお客様に説明しなかった場合、宅建業法違反として行政処分などの重いペナルティを受けるリスクがあります。 |
まとめ
重要事項説明における「造成宅地防災区域内」の該当調査と説明義務について解説しました。重要なポイントを箇条書きで振り返りましょう。
造成宅地防災区域内の説明は、お客様の命と暮らしを守るための非常に重要な業務です。
不動産業に従事する皆様は、日頃から担当エリアの指定状況をしっかりとチェックし、お客様が安心・安全な不動産取引を行えるようサポートを心がけましょう。
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