建築確認前の物件は契約・広告できない？宅建業法の「時期の制限」を徹底解説
未完成の物件を取り扱う際、「図面ができたから早くお客様に紹介したい」「早く契約を決めてしまいたい」と焦ることはありませんか。
しかし、「宅建業法（つまり不動産取引のルールを定めた法律のこと）」では、未完成物件の広告や契約を行うタイミングについて厳格な「時期の制限」が定められています。
この記事では、宅建業法における契約締結や広告開始の時期の制限ルールや、プラン変更時の例外対応について、法律の知識がない初心者でもスッと理解できるように、日常の出来事に例えながらわかりやすく解説します。
結論：建築確認などの「行政のOK」が出るまでは、広告も契約も一切できない！
結論から言いますと、未完成物件の広告や契約は、新作映画で例えるなら、「映画の公開（建築）に対する行政の厳しい審査をクリアして、正式に上映の許可が出るまでは、予告編を流すこと（広告）も、前売り券を売ること（契約）も絶対にしてはいけない」というルールです。
行政からオーケーが出て初めて、お客様に向けて宣伝したり、売買などの契約を結んだりすることができます。
そもそもなぜ制限がある？時期の制限ルールが存在する理由
不動産は非常に高額な商品です。
もし、行政の許可が下りていない段階で広告を出し、契約まで済ませてしまったらどうなるでしょうか。
その後に行政の審査で「この図面のままでは危険だから建ててはいけない」と却下されたり、計画が大幅に変更されたりした場合、お客様は「約束していた家が手に入らない」という甚大な被害を受けることになります。
このようなトラブルを未然に防ぎ、お客様が確実に計画通りの物件を手に入れられるようにするため、宅建業法では確実性が担保されていない段階での広告や契約を固く禁じているのです。
「広告」と「契約」の時期の制限ルール（宅建業法第33条・第36条）
宅建業法では、広告と契約それぞれについて制限が設けられています。
必要な許可・確認とは具体的に何？
ここでいう「許可」や「確認」とは、主に以下のものを指します。
これらをクリアして初めて、市場に出す準備が整ったことになります。
【実践編】プラン変更やセレクトプランの場合はどうなる？
実際の業務では、「一度オーケー（建築確認）をもらったけれど、後から間取りを変更したい」というケースがあります。
国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、このような場合の契約対応についても細かく定められています。
マンションの設計変更に関する特例
マンションのように複数の住戸がある物件において、当初の建築確認を受けた後に「変更の確認」を受けようとする場合、以下の条件を満たせば、変更の確認を受ける前でも契約を締結してよいとされています。
セレクトプランは「停止条件」をつければ契約OK
お客様が間取りを選べるセレクトプラン（つまり建築確認を受けたプランと受けていないプランをあわせて示す方式のこと）や、マンションのスケルトン・インフィル（つまり柱や梁などの骨組みと、内装や設備を分けて作る方式のこと）などの場合、購入者の希望に応じて設計が変わり、後から変更の確認が必要になることがあります。
この場合、「変更の確認を受けること」を停止条件（つまり条件がクリアされた時に初めて契約の効力が発生するルールのこと）にするなどして消費者の保護を図っていれば、変更の確認を受ける前に契約を結んでも差し支えないとされています。
時期の制限ルールが存在するメリット・デメリット
この時期の制限ルールが存在することには、次のような意味があります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| メリット | お客様にとっては、行政の許可が下りた確実な物件だけを検討・契約できるため、「買ったのに家が建たない」といった致命的なトラブルを避けられるという大きな得があります。 |
| デメリット | 不動産会社にとっては、土地の仕入れから建築確認が下りるまでの間、一切の広告や販売活動（契約）ができないため、資金を回収できるタイミングが遅くなり、事業のスケジュール管理がシビアになるという面があります。 |
まとめ
宅建業法における建築確認前の物件の広告・契約の時期の制限ルールについて解説しました。重要なポイントを箇条書きで振り返りましょう。
「早く売りたいから少しだけフライングしよう」という行為は、宅建業法違反となる重大な問題です。
不動産業に従事する皆様は、この時期の制限ルールを厳格に守り、お客様に安心と確実性を提供する取引を心がけましょう。
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