不動産の媒介契約とは？一般・専任・専属専任の3種類の違いを徹底比較

不動産営業において、お客様から物件の売却や購入の依頼を受けた際に必ず結ぶのが「媒介契約」です。

しかし、この契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、「どれをお客様に提案すればいいの？」「法律上のルールはどう違うの？」と戸惑う初心者の方も多いでしょう。

宅建業法（つまり、不動産取引を安全で公正に行うための法律のこと）では、これら3つの契約類型ごとに、報告頻度や情報の登録などの細かなルールを定めています。

この記事では、それぞれの契約の違いや特徴を徹底比較し、知識がない方にもわかりやすく噛み砕いて解説します！

本記事の目次

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結論！媒介契約とは不動産会社に「売却・購入の仲介」を依頼する契約

結論から言うと、媒介契約とは、お客様が宅地建物取引業者（つまり、免許を受けて不動産取引をビジネスとして行っている会社のこと）に対して、物件の売買や交換の相手探しや契約のサポートを正式に依頼するための契約のことです。

これは、タレントが芸能事務所と結ぶ「マネジメント契約」のようなものです。

自分の代わりに仕事（買主や売主）を探してきて、条件交渉などをしてくれる公式なパートナーを決めるための手続きです。

媒介契約を明確な書面で結ぶことで、報酬の額やサービス内容の認識のズレがなくなり、後々の「言った言わない」のトラブルを防げるという大きなメリット（得）があります。

一方で業者にとっては、法律で決められた書面作成や説明の手間（デメリット）がかかります。

媒介契約には「他社にも重ねて依頼できるか」「自分で見つけた相手と契約できるか」によって3つの種類が用意されており、お客様の希望に合わせて選ぶことになります。

種類	他社への重ねての依頼	自分で見つけた相手との直接契約	業務の報告義務の頻度
一般媒介契約	できる	できる	法律上の義務なし
専任媒介契約	できない	できる	2週間に1回以上
専属専任媒介契約	できない	できない	1週間に1回以上

複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる自由度の高い契約です。

他社に依頼していることを明示する義務がある「明示型」と、明示しなくてもよい「非明示型」の2つのパターンがあります。

お客様は幅広く物件をアピールしてもらえるメリットがありますが、業者にとっては、自社で成約できなければ報酬（つまり、仲介手数料のこと）が1円も入らないため、広告宣伝などの積極的な営業活動に踏み切りにくいというデメリットがあります。

他の不動産会社には重ねて依頼できないが、お客様自身が親戚や友人などから買主を直接見つけてきた場合は契約できる契約です。

他の業者に依頼できないだけでなく、お客様自身が見つけた相手とも直接契約してはいけない、最も縛りの強い契約です。

専任や専属専任は業者にとって確実に報酬が得られる可能性が高いため、積極的な販売活動や広告費の投入がしやすくなり、結果的にお客様の物件が早く・高く売れやすくなるという大きなメリット（得）があります。

専任や専属専任媒介契約の場合、契約の有効期間は「最長3ヶ月」と法律で厳しく制限されており、さらに物件情報を専用のネットワークに登録する義務があります。

これは、生鮮食品に「賞味期限」があるのと同じです。

いつまでも売れない状態で長期間お客様を囲い込むことを防ぎ、常に新鮮で動きのある取引を促すためのルールです。

有効期間の制限：専任媒介契約および専属専任媒介契約の有効期間は3ヶ月を超えることができず、これより長く定めても強制的に3ヶ月とされる。更新は依頼者からの申出によってのみ可能である。
指定流通機構への登録：専任や専属専任の場合、契約の相手方を広く探索するため、指定流通機構（つまり、レインズと呼ばれる不動産会社間の物件情報交換ネットワークのこと）に物件情報を登録しなければならない。