不動産会社のランニングコストと固定費を徹底解説｜開業後にかかる月額費用の全体像とは？

「初期費用は調べたが、月いくらかかるかが見えない」

開業準備で最も見落とされやすいのがランニングコスト（月次固定費）です。

初期費用は400〜700万円と試算しやすい一方、ランニングコストは業態・規模・ポータル戦略で月10万円から50万円超まで大きく変動します。

「6ヶ月分の固定費を運転資金として確保」と言われても、その6ヶ月分がいくらなのか分からないまま開業すると、半年で資金が底をつくパターンが頻発します。

本記事では不動産会派のランニングコスト（特に開業検討者向け）について深堀していきます。

不動産業のランニングコストが他業種と違う3つの構造的特徴

①ポータルサイト掲載料が突出して大きい

SUUMO・アットホーム・LIFULL HOME'Sのポータル掲載料は月8万〜30万円で、業態によってはランニングコストの最大費目になります。

ここを削ると反響が一気に落ちるため、削減判断が最も難しい費目です。

②反響の波が大きく月次キャッシュフローが不安定

賃貸仲介の繁忙期（1〜3月）と閑散期（6〜8月）では成約件数が3〜5倍違うこともあり、固定費は毎月同じでも売上は半分以下になる月がある業態です。

固定費を低く抑える設計が黒字経営に直結します。

③業界特有の会費・保証金が地味に効く

全宅または全日の年会費、宅建業免許の更新費用、保証協会の弁済業務保証金分担金など、月換算で2,000〜5,000円の業界固有コストが累積します。

不動産会社のランニングコスト10費目と月額相場

費目	月額相場	注意点
事務所家賃	5万〜30万円	立地より固定費重視
ポータル掲載料	8万〜30万円	最大の変動費目
通信費（固定電話・ネット）	1万〜2万円	法人携帯別
法人携帯（1台）	3,000〜6,000円	役員分のみで開始可
会計ソフト・CRM	5,000〜2万円	freee/MFが標準
水道光熱費	5,000〜1.5万円	営業時間で変動
消耗品・備品	5,000〜1万円	来客頻度で変動
保険・会費	2,000〜5,000円	業界団体年会費を月割
役員報酬（代表者）	30万〜50万円	社会保険料が別途必要
広告費（ポスティング・SNS等）	0〜10万円	ポータル以外の集客

①事務所家賃｜立地より固定費重視

賃貸事務所の家賃は月5万〜30万円が相場。

駅近の路面店は集客力が高いが、家賃も高いため、業態によって判断が分かれます。

賃貸仲介の来店型なら駅近一階が王道、売買仲介・買取再販なら立地より固定費を抑える選択肢もあります。事務所要件を満たす最小限の規模から始めるのが鉄則です。

②ポータル掲載料｜最大の変動費目

ポータル	月額相場	特徴
SUUMO	8万〜25万円	賃貸・売買とも反響力最強
LIFULL HOME'S	5万〜20万円	コスパ重視
アットホーム	5万〜15万円	業者間ネットワークも持つ

3社全て出すと月20万〜60万円。

開業時は1〜2社に絞り、反響を見て追加するのが現実的です。

地域によってSUUMO一強・LIFULL強い・アットホーム強いと差があるため、出稿前に同エリアの競合がどこに出しているかを確認してください。

③通信費・固定電話・法人携帯

固定電話は月1,500〜3,000円、インターネット回線が月4,000〜6,000円。

法人携帯は1台あたり月3,000〜6,000円。クラウドPBXを導入すれば、固定電話の物理機器なしで03番号を持てます。

④会計ソフト・CRM・業務ツール

ツール	月額相場	用途
freee / マネーフォワード	1,000〜5,000円	会計・経費精算
不動産業向けCRM	5,000〜2万円	顧客・物件管理
Google Workspace	800円〜	メール・カレンダー
クラウドサイン等の電子契約	0〜1万円	契約書電子化

開業初期は会計ソフト＋Google Workspaceで月2,000円程度から始められます。

CRMは反響が増えてから検討で十分です。

⑤水道光熱費・消耗品費

水道光熱費は事務所規模で月5,000〜1.5万円。消耗品・コピー用紙・インクで月5,000〜1万円。

来客が多い賃貸仲介店舗だと飲み物代・清掃用品でやや上がります。

⑥保険・業界団体会費

項目	月額換算
業務賠償責任保険	1,000〜3,000円
火災保険・什器保険	500〜1,500円
全宅または全日の年会費	月換算1,500〜2,000円

業務賠償責任保険は重要事項説明の誤記載などをカバーするため、不動産業では加入推奨です。

⑦役員報酬・人件費

代表者の役員報酬は月30万〜50万円が現実的なレンジ。

これに社会保険料（会社負担分が報酬の約15%）が乗るため、月30万円の役員報酬なら会社負担分で月4.5万円が別途必要になります。

従業員を雇う場合、正社員1人あたり月20万〜30万円＋社会保険料、アルバイト・パートは時給1,100〜1,500円×稼働時間。

人を1人雇うと固定費が一気に40万〜50万円上がるため、採用タイミングは反響と売上を見ながら慎重に判断してください。

【業態別】不動産会社の月額ランニングコスト試算

1人開業・賃貸仲介（駅近店舗）

費目	月額
事務所家賃（駅近1階・20㎡）	15万円
ポータル掲載料（SUUMO+LIFULL）	15万円
通信費	1万円
ソフト・ツール	1万円
水道光熱費	1万円
消耗品・会費・保険	1万円
役員報酬＋社会保険	35万円
合計	約69万円

1人開業・売買仲介（オフィスビル）

費目	月額
事務所家賃（オフィスビル・10㎡）	8万円
ポータル掲載料（SUUMO売買）	10万円
通信費	1万円
ソフト・ツール	1.5万円
水道光熱費	8,000円
消耗品・会費・保険	8,000円
役員報酬＋社会保険	40万円
合計	約62万円

1人開業・賃貸管理中心

費目	月額
事務所家賃（小規模）	8万円
ポータル掲載料（最小限）	5万円
通信費	1万円
ソフト・ツール（管理CRM含む）	2万円
水道光熱費	8,000円
消耗品・会費・保険	8,000円
役員報酬＋社会保険	35万円
合計	約53万円

1人開業・買取再販中心

費目	月額
事務所家賃（自宅兼用or小規模）	5万円
ポータル掲載料（販売物件分）	5万円
通信費	1万円
ソフト・ツール	1万円
水道光熱費	5,000円
消耗品・会費・保険	8,000円
役員報酬＋社会保険	40万円
合計	約53万円

買取再販は別途、仕入物件1件あたり月13〜20万円の保有コストが発生する点に注意してください（詳細）。

損益分岐点を逆算する｜業態別の最低必要売上

賃貸仲介の損益分岐

月69万円のコスト÷平均仲介手数料8万円＝月9件の成約が損益分岐点。

繁忙期15件・閑散期5件で平均10件なら年間120件で売上960万円。

役員報酬で生活費を出している前提なので、これがそのまま生活費＋会社利益になります。

売買仲介の損益分岐

月62万円のコスト÷平均仲介手数料120万円＝月0.5件、年間6件が損益分岐点。

両手取引（売主・買主双方から手数料）が1件取れれば、これだけで月の固定費をカバーできる業態です。

賃貸管理中心の損益分岐

月53万円のコスト÷月平均管理料4,000円/戸＝133戸の管理委託が損益分岐点。

ストック型なので立ち上げに時間がかかり、開業1〜2年目は仲介売上で穴埋めする戦略が現実的です。

ランニングコストを抑える4つの実行ポイント

①事務所は「立地より固定費」優先で選ぶ

賃貸仲介の来店型以外なら、駅近1階の路面店にこだわる必要はありません。

家賃を10万円下げれば、年間120万円のコスト削減。コワーキングスペース・SOHOマンション・自宅兼用（宅建業免許の事務所要件に注意）など選択肢があります。

②ポータルは1〜2社に絞って反響で判断

「とりあえず3社全部」と出稿すると月30万円超。

開業3ヶ月は1〜2社に絞り、反響単価（反響1件あたりの広告費）を月次で計測して費用対効果が高いポータルに集中させます。SUMMO月10万円で30反響なら反響単価3,300円、これを基準に他社と比較。

③人件費は売上が安定するまで採用しない

人を1人雇うと固定費が40万〜50万円上がります。

外注（コールセンター・写真撮影・図面作成・記帳代行）で代用できる業務は採用前に外注化してください。電話対応は電話代行サービス月2.5万〜8万円で代替可能。

④役員報酬は最初の半年は抑える

開業初期に役員報酬を月50万円に設定すると、社会保険料込みで月57万円の固定費。

最初の6ヶ月は役員報酬月20万〜25万円に抑え、軌道に乗ったら定期同額給与の改定で増額するのが資金繰り上の定石です。

不動産会社のランニングコストでよくある5つの失敗パターン

①ポータル3社フル掲載で固定費30万円超

「とりあえず全部」で月30万円超のコスト。3ヶ月で資金不足。

②駅近1階に家賃20万円の事務所を借りる

賃貸仲介以外で立地一等地を借りる必要なし。年間でみると240万円差。

③役員報酬を最初から高く設定して社会保険料が膨らむ

月50万円の役員報酬だと社会保険料の会社負担分が月7.5万円。年間90万円の追加負担。開業半年は月20万〜25万円で抑える設計を。

④会計を後回しにして税理士費用が膨らむ

開業初期から会計ソフト（freee/MF）で月次仕訳をしておかないと、決算前に税理士に丸投げで20万〜30万円の追加費用。月3,000〜5,000円の会計ソフトで月次入力するのが安上がり。

⑤社会保険料を見落として実質固定費が想定より高い

役員報酬30万円なら社会保険料込みで会社負担は約35万円。社会保険料を含めずに資金繰りを計画して半年後に資金ショートするパターン。試算時に必ず会社負担分を含めてください。

不動産会社のランニングコストに関するよくある質問

まとめ

不動産会社のランニングコストは業態によって月50万〜70万円が現実的なレンジ。

1. ポータル掲載料を抑え
2. 事務所は固定費重視で選び
3. 人件費は売上が安定してから検討する

——この3点を押さえれば、開業3年目までの資金ショートはほぼ防げます。

6ヶ月分の運転資金を必ず確保し、月次の損益分岐点（賃貸9件・売買0.5件）を意識した売上計画を作る、

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