【宅建業法】自ら売主となる「割賦販売の解除等の制限」をわかりやすく解説

不動産の売買において、お客様が代金を分割で支払う「割賦販売（かっぷはんばい）」。

高額な物件を買いやすくする便利な方法ですが、もしお客様からの支払いが滞ってしまった場合、不動産会社はすぐに契約を解除しても良いのでしょうか？

実は、宅地建物取引業法（つまり不動産業界のルールブックということ）では、不動産会社が自ら売主となる割賦販売において、支払い遅延時の契約解除や一括請求のルールを厳格に定めています。

本記事では、難しい法律の知識がない初心者でもスラスラ読めるよう、割賦販売における契約解除等の制限について、わかりやすく噛み砕いて徹底解説します。

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結論から言うと？割賦販売の解除等制限のキホン

結論として、宅地建物取引業者（つまり不動産会社ということ）が自ら売主となる不動産の割賦販売において、買主の支払いが遅れたとしても、不動産会社は「30日以上の期間を定めて、書面で支払いを促す（催告する）」というステップを踏まなければ、契約の解除や残金の一括請求をしてはならない、というルールです。

これは、スマートフォンの「端末代の分割払い」に例えるとわかりやすいでしょう。

引き落とし日に口座の残高が足りず、支払いが1日遅れてしまったとします。

その瞬間に、携帯会社から「支払いが遅れたので契約解除です。今すぐスマホを没収します。もしくは残りの機種代を今日中に一括で全額払ってください」と言われたら、生活が成り立たなくなってしまいますよね。

そのため、「来月までに払ってくださいね」という猶予を与える手紙（催告書）を送るステップがルール化されているのです。

不動産のような超高額な買い物においては、お客様の生活を守るためにこの猶予ステップが法律でガッチリと義務付けられています。

不動産取引における割賦販売（つまり代金を分割して支払う販売方法のこと）は、宅建業法によって明確な定義が定められています。

どのような分割払いがこのルールの対象になるのかを理解しておきましょう。

宅建業法における割賦販売とは、以下の2つの条件を「両方とも」満たす販売方法を指します。

つまり、物件を引き渡した後に、1年以上の長い期間をかけて、2回以上に分けて代金を支払っていく契約が対象となります。

物件の引き渡し前に何度かに分けて代金を支払う場合や、引き渡し後半年で分割払いが終わるような短期の契約は、宅建業法上の割賦販売には該当しません。

割賦販売の契約書を読むと、「賦払金」という言葉が登場します。

賦払金（つまり割賦販売の契約に基づく各回ごとの代金の支払分で、目的物の引渡し後のもののこと）とは、毎月や毎年など、定期的に支払っていく分割代金のことです。

お客様がこの賦払金の支払いを滞らせた場合に、今回の「解除等の制限ルール」が適用されることになります。

買主が賦払金の支払いをうっかり忘れたり、資金繰りが厳しくて支払いが遅れたりした場合（つまり債務不履行の状態ということ）、不動産会社は宅建業法第42条の定めに従い、以下の厳格な手順を踏まなければなりません。

支払いが遅れたからといって、すぐに「明日までに払え！」と急かすことはできません。

不動産会社は、買主に対して「30日以上の相当の期間」を定めて支払いを待つ必要があります。

例えば、「本通知を受け取ってから35日以内にお支払いください」といった形で、お客様が資金を準備するための十分な猶予を与えなければならないのです。

支払いを促す催告（つまり支払いを求める通知をすること）は、必ず「書面」で行う必要があります。

電話や口頭で「早く払ってくださいね」と伝えるだけでは、法律上の正式な手続きを踏んだことにはなりません。

言った言わないのトラブルを防ぎ、お客様に事の重大さをしっかりと認識していただくためにも、内容証明郵便などを利用して確実な書面で通知するのが実務上の鉄則です。

この「30日以上の期間」を定めて「書面」で催告を行い、それでもなお期間内にお客様が支払わなかった場合に初めて、不動産会社は以下の2つのアクションを起こすことができます。

不動産会社の中には、「もし1回でも支払いが遅れたら、催告なしで直ちに契約を解除できる」とか、「支払いが遅れた場合、10日以内に支払わなければ残金を一括請求する」といった特約を契約書に盛り込もうとするケースがあるかもしれません。

しかし、宅建業法では「規定に反する特約で、買主に不利なものは無効とする」と明確に定められています。

法律で定められた「30日以上の期間」や「書面での催告」というステップを省略したり、短縮したりするようなお客様に不利なルールは、いくら契約書にサインをもらっていても一切効力を持ちません。