宅建業法の「所有権留保等の禁止」とは？代金の3割基準や抵当権設定の例外を解説

不動産取引において、お客様が代金を分割で支払う割賦販売（つまり代金を分割して支払う販売方法のことということ）。

このとき、不動産会社が「代金を全額支払ってくれるまで、この物件の名義（所有権）は渡しませんよ」と主張する行為は、宅地建物取引業法（つまり不動産業界のルールブックということ）によって厳しく制限されています。

これが「所有権留保等の禁止」と呼ばれるルールです。

しかし、法律用語が難しく、代金の3割基準や例外となるケースについて正確に理解できていない営業担当者も多いのではないでしょうか。

本記事では、この所有権留保等の禁止ルールについて、法律の知識がない初心者でもスラスラ読めるよう、わかりやすく噛み砕いて徹底解説します。

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結論から言うと？「所有権留保等の禁止」ルールのキホン

結論として、宅地建物取引業者（つまり不動産会社ということ）が自ら売主となって分割払いで不動産を売る場合、物件をお客様に引き渡すか、あるいは代金の「3割」を超える金額を受け取った時点で、必ずお客様に所有権の登記を移さなければならないというルールです。

これは、マイカーローンで車を買う時の「車の名義」に例えるとわかりやすいでしょう。

車をローンで買った場合、支払いがすべて終わるまでは車の名義がディーラーやローン会社のままになっていることがよくあります。万が一支払えなくなった時に、車を没収しやすくするためです。

しかし、不動産という数千万単位の超高額な買い物でこれをやられてしまうと、お客様は「たくさんお金を払って住んでいるのに、いつまで経っても自分の家として登記されない」という非常に不安定な状態に置かれます。

そのため不動産取引では、この車のローンのようなやり方を禁止し、「代金の3割を払ったら、確実に名義はお客様に変えなさい」と法律で義務付けているのが、このルールの本質です。

宅建業法第43条では、主に以下の2つの行為を禁止しています。

所有権留保（つまり代金を全額支払ってもらうまで、売主が物件の所有権を手元に留めておくことということ）は、残りの代金を取りっぱぐれないようにするための手段です。

しかし、この状態でお客様が物件を第三者に転売しようとしても、名義が不動産会社になっているため手続きができず、お客様の権利が大きく制限されてしまいます。

譲渡担保（つまり一度買主に所有権を移したあと、残りの代金の担保として再び売主に所有権を戻すことということ）も同様に禁止されています。

「一応名義はお客様に移しますが、まだお金を全部もらっていないので、担保としてやっぱり名義はうちの会社に戻しておきますね」というやり方です。

形を変えただけで結果的にお客様の権利が奪われるため、宅建業法ではこれも明確に禁じています。

それでは、不動産会社は具体的に「いつ」のタイミングでお客様に登記を移さなければならないのでしょうか。

宅建業法では、代金の「十分の三（3割）」という金額を基準にして義務のタイミングを定めています。

不動産会社は、割賦販売を行った場合、当該物件を買主（お客様）に引き渡すまでに、所有権の移転登記などの売主としての義務を完了させなければなりません。

ただし、物件を引き渡す時点でお客様から受け取っているお金が「代金の3割以下」だった場合は、まだ登記を移さなくても構いません（所有権留保が可能です）。

その後、お客様が分割払いを続けていき、支払った総額が「代金の3割」を超えるタイミングで、不動産会社は速やかに登記をお客様に移さなければならないと決められています。