【宅建業法】媒介契約書の記載事項とは？指定流通機構（レインズ）への登録義務も解説
不動産会社で営業として働き始めると、お客様から物件の売却や購入の依頼を受けた際に必ず「媒介契約書」を作成しますよね。
しかし、「法律上、絶対に書かなければいけない項目は何だっけ？」「レインズへの登録っていつまでにどうやるの？」と、細かなルールに戸惑うことも多いはずです。
宅建業法（つまり、不動産取引を安全で公正に行うための法律のこと）では、お客様とのトラブルを防ぐため、媒介契約書の記載事項や指定流通機構への登録について厳しく定めています。
この記事では、媒介契約書に記載すべき必須項目と、指定流通機構（レインズ）への登録義務について、知識がない初心者にもわかりやすく噛み砕いて解説します！
結論！媒介契約書はお客様と不動産会社の「約束ごと」を明確にする必須書類
結論から言うと、宅建業者は物件の売買や交換の媒介契約を結んだら、遅滞なく法律で決められた事項を記載した書面を作成し、お客様に渡さなければなりません。
これは、レストランで注文を受けたときに店員さんが書く「オーダー伝票」のようなものです。お客様が「どの物件を」「いくらで」「どんな条件で」任せたのか、そして「報酬はいくらか」を紙に残すことで、お互いの認識のズレを防ぎます。
必ず書くべき！媒介契約書の必須記載事項（一覧表）
媒介契約書には物件の情報や価格、報酬額など、取引の骨組みとなる8つの事項を必ず記載しなければなりません。
| 記載すべき事項 | 具体的な内容 |
|---|---|
| 物件を特定するための表示 | 物件の住所や種類、構造など |
| 売買すべき価額または評価額 | いくらで売り出すか（評価額について意見を述べる場合は根拠も必要） |
| 他社への重ねての依頼のルール | 専任か一般かなど、他社に重ねて依頼できるかの許否と明示義務の存否 |
| 建物状況調査のあっせん | 既存（中古）建物のインスペクション（つまり、専門家による建物の劣化状況などの調査のこと）を実施する者のあっせんに関する事項 |
| 有効期間と解除に関する事項 | 契約の期間（専任・専属専任は最長3ヶ月）や解約のルール |
| 指定流通機構への登録 | レインズへの登録に関する事項 |
| 報酬に関する事項 | 仲介手数料の額や支払いのタイミングなど |
| その他法令で定める事項 | 国土交通省令・内閣府令で細かく定められた事項 |
【メリット・デメリット】
この記載ルールのメリット（得）は、後になって「そんな手数料は聞いていない」「聞いていた金額と違う」といった言った言わないのトラブルを確実に防げることです。
一方で、契約のたびに漏れなく詳細な書面を作成・交付しなければならないという事務的なデメリット（手間）がかかります。
専任・専属専任なら必須！指定流通機構（レインズ）への登録義務
他の不動産会社に重ねて依頼できない「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を結んだ場合、業者は物件の情報を指定流通機構に必ず登録しなければなりません。
指定流通機構（つまり、通称レインズと呼ばれる、全国の不動産会社が物件情報を共有するためのネットワークシステムのこと）は、不動産業界専用の巨大な「お見合いサイト」のようなものです。
登録することで、全国の不動産会社があなたのお客様の物件の「買主」を一緒に探してくれます。
登録後は「登録済証」の引き渡しが必要
レインズに物件を登録したら、発行される証明書をお客様に渡さなければなりません。
【メリット・デメリット】
レインズへの登録が義務付けられているメリットは、物件情報が広く公開されるため、お客様の物件が早く・高く売れる可能性がグッと高まることです。
デメリットとしては、業者は限られた期間内に正確な情報をシステムに入力し、証明書をお客様に渡すという迅速な対応が求められる点です。
無事に売れたら「成約情報の通知」も忘れずに
結論から言うと、登録した物件の売買契約が無事に成立したら、その結果をレインズに報告する義務があります。
この成約情報は、他の不動産会社が別の物件の価格査定を行う際の重要なデータとして活用されます。
まとめ
結論として、宅建業法において媒介契約書は、物件の表示、売出価格、他社への依頼の許否、建物状況調査のあっせん、報酬など、重要な取引条件を明記したうえで遅滞なくお客様に交付しなければならない必須の書類です。
さらに、専任媒介や専属専任媒介契約を結んだ場合は、お客様の物件を広くアピールするために指定流通機構（レインズ）への情報登録が義務付けられています。
登録後は登録済証をお客様に渡し、成約した際には結果を通知することも忘れてはいけません。
これらの法律のルールを正しく守ることで、お客様との信頼関係を築き、スムーズな不動産取引を実現しましょう！
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